Osvobození od daně z prodeje nemovitosti

[kecinzer]

Měl bych takový speciální dotaz.
Cca. po 2,5 letech od koupi prodávám nemovitost. Veškeré utržené peníze však plánuji vložit do úvěru ze stavebního spoření, který mám na byt, takže bych měl být osvobozen od 15% daně.

Problém ale je, že jsem již byl nucen na toto stavebko vložit většinu prodejní částky nemovitosti (kterou jsem získal půjčkou v rámci rodiny) a po jejím prodeji, tak budu větší část vracet rodině a zbytek opět na toto stavebko.

Bude toto v případě osvobození od daně problém? Nemáte s tím už někdo zkušenost? Jakým způsobem budu dokládat, kam jsem peníze vložil atd.?

Předem děkuji.

[Rop]

A bezprostředně pred prodejem jsi tam bydlel?

[kecinzer]

To ne, jedná se o rekreační chatičku.

[Rop]

A pořídil jsi chatičku před 1. 1. 2021?

[kecinzer]

Ano, 2020.

[Rop]

Pak je celý pes zakopán v ustanovení čl. IV bodu 2 zákona č. 386/2020 Sb.:
Došlo-li k nabytí nemovité věci přede dnem nabytí účinnosti čl. III, na příjem z pozbytí této nemovité věci podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti čl. III, se použije osvobození podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti čl. III.
Přičemž v čl. IX tohoto zákona je uvedeno:
Tento zákon nabývá účinnosti dnem následujícím po dni jeho vyhlášení, s výjimkou ustanovení čl. III a IV, která nabývají účinnosti dnem 1. ledna 2021.
Takže znění na které musíš koukat je to, které platilo k 31. 12. 2020 - tedy na ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů:
(1) Od daně se osvobozuje
b) příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 5 let; doba 5 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele nebo o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje nebo vypořádání spoluvlastnictví k pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku; osvobození se nevztahuje na příjem z
1. prodeje těchto nemovitých věcí, které jsou nebo v období 5 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku, nebo vypořádání spoluvlastnictví k takovým nemovitým věcem,
2. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 5 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 5 letech od tohoto nabytí,
3. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 5 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 5 letech od takového vyřazení,
4. prodeje práva stavby nebo vypořádání spoluvlastnictví k právu stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby,

V tomto znění zákona není žádná možnost osvobodit příjem tím, že peníze použiješ na své bydlení.
Takže prodej chatičky musíš zdanit.

Nabyl jsi ji koupí?

[kecinzer]

No tak to tedy není moc příjemná zpráva.
Ano, nabyl jsem ji koupí.

Teď jsem si to trochu pročítal, a pokud jsem koupil do konce roku 2020, týká se mě 5 let podmínka na daň. Ohledně osvobození od daně tam žádnou zmínku nevidím, že by to neplatilo pro starší nákupy.

[Rop]

Teď nevím jak svou poslední větu myslíš.

[kecinzer]

Myslím to tak, že datum pořízení nemovitosti ovlivňuje jen to, zda platí 5 nebo 10 let, ale na využití úlevy pro zajištění vlastního bydlení z nabytých peněz z prodeje to nehraje roli.

[Rop]

To jsi právě na omylu.
Pořízení nemovitosti do 31. 12. 2020:
a) časový test 5 let,
b) při kratší době není možné osvobodit příjmy, které jsou použity na bytovou potřebu.

Pořízení nemovitosti od 1. 1. 2021:
a) časový test 10 let,
b) při kratší době je možné osvobodit příjmy, které jsou použity na bytovou potřebu.

[kecinzer]

Tak tedy nevím.
Ať hledám, jak hledám, žádný zdroj mi neříká, že nemohu ty prostředky použít na bytovou potřebu a osvobodit se od daně. Asi zavolám přímo svému realiťákovi.

https://www.kurzy.cz/zpravy/580704-plan ... -z-prijmu/

https://www.remaxalfa.cz/dan-z-prijmu-p ... movitosti/

V tomto článku (https://www.podnikatel.cz/clanky/nove-p ... movitosti/) se přímo píše:

V případě, že by poplatník prodal nemovitost a nesplnil jednu z podmínek – tedy vlastnictví více než 5 nebo 10 let, případně zde měl poplatník bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem, může využít ještě jedné možnosti pro osvobození od daně.
Pokud by poplatník, který má příjmy z prodeje nemovitosti, ve které neměl bydliště po dobu nejméně 2 let bezprostředně před prodejem nemovitosti, může být tento příjem osvobozen za předpokladu, že poplatník použije získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby. V případě, že by získané prostředky byly použity zcela, považuje se celý příjem za příjem osvobozený. Pokud by získané prostředky byly použity jen částečně, osvobodí se tento příjem jen do výše prostředků, které byly nebo budou vynaloženy na obstarání vlastní bytové potřeby. Pozor však na oznamovací povinnost.

[Rop]

Jestli věříš víc realiťákovi, než daňovému poradci, tak ok

Takže ještě jednou
Od 1. 1. 2021 platí toto znění zákona:
Od daně se osvobozuje
b) příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let; příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele nebo o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje nebo vypořádání spoluvlastnictví k pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku; osvobození se nevztahuje na příjem z
1. prodeje těchto nemovitých věcí, které jsou nebo v období 10 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku, nebo vypořádání spoluvlastnictví k takovým nemovitým věcem,
2. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 10 letech od tohoto nabytí,
3. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 10 letech od takového vyřazení,
4. prodeje práva stavby nebo vypořádání spoluvlastnictví k právu stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby,

Jenomže platí přechodné ustanovení čl. IV bodu 2 zákona č. 386/2020 Sb.:
Došlo-li k nabytí nemovité věci přede dnem nabytí účinnosti čl. III, na příjem z pozbytí této nemovité věci podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti čl. III, se použije osvobození podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti čl. III.
Přičemž v čl. IX tohoto zákona je uvedeno:
Tento zákon nabývá účinnosti dnem následujícím po dni jeho vyhlášení, s výjimkou ustanovení čl. III a IV, která nabývají účinnosti dnem 1. ledna 2021.

Takže se musíš koukat na osvobození platné k 31. 12. 2020 - tedy na znění zákona:
(1) Od daně se osvobozuje
b) příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 5 let; doba 5 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele nebo o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje nebo vypořádání spoluvlastnictví k pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku; osvobození se nevztahuje na příjem z
1. prodeje těchto nemovitých věcí, které jsou nebo v období 5 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku, nebo vypořádání spoluvlastnictví k takovým nemovitým věcem,
2. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 5 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 5 letech od tohoto nabytí,
3. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 5 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 5 letech od takového vyřazení,
4. prodeje práva stavby nebo vypořádání spoluvlastnictví k právu stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby,

Jak vidíš, tak ta podržená část tam chybí, takže pro nemovitosti pořízené před 31. 12. 2020 neplatí.
Nemůžeš číst články z roku 2021 a později, protože se na tvou chatičku vůbec nevztahují.

Zkus si přečíst toto: https://money.cz/novinky-a-tipy/dane/za ... movitosti/
Hlavně část Osvobození prodeje ostatních nemovitostí podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP

[kecinzer]

Díky moc za rady a vysvětlení. Projížděl jsem ještě další články a hlavně i ty aktuálnější a většina z nich uvádí, že to osvobození mohu použít.

Největší váhu ale dávám konzultaci s právníkem, který tvrdí, že úlevu uplatnit lze, jen musím oznámit finančáku, že finance použiji na splacení úvěru na byt.

[Rop]

Právník, který rozumí daním? Ty dokážu spočítat na prstech jedné ruky (Hajdučík, Lichnovský, Nováková, Křivánek). Advokátům radí daňoví poradci. Mezi mé klienty na daňové poradenství patří taky jedna advokátka.

Tak ještě jednou:
a) prodávat nemovitou věc, ve které jsi před prodejem nebydlel,
b) prodáváš nemovitou věc, kterou jsi pořídil v roce 2020
c) prodáváš nemovitou věc, kterou jsi nevlastnil více než 5 let.

Takže:
1. musíš se řídit ustanovením zákona účinným do 31. 12. 2020
2. tam žádná možnost osvobození při použití prostředků z prodeje na byt není,
3. příjem tedy musíš zdanit - od tohoto příjmu odečítáš pořizovací cenu nemovitých věcí.

Co se stane, pokud oznámíš použití prostředků na bydlení (tedy uděláš to nesprávně)?
Berňák koukne do katastru nemovitostí na seznam prodaných nemovitostí. Tam zjistí, že jsi sice v roce 2022 prodal nemovitost, ale že jsi ji nabyl před 1. 1. 2021, takže toto osvobození nemůžeš použít.
Takže berňák udělá:
a) vyzve tě k podání dodatečného daňového přiznání,
b) vezme prodejní cenu z katastru nemovitostí, vezme kupní cenu z katastru nemovitostí a z toho rozdílu ti doměří daň včetně 20 % penále + úrok z prodlení.

Doufám, že ti to právník dal písemně, aby jsi za ním mohl jít s náhradou škody.

[stanickses]

To je zajímavá diskuze, díky za ni! Já si například šel na FÚ ověřit, jak chtějí osvobození doložit. Dostalo se mi odpovědi, že, když jsem prodal byt v roce '22 (po 4,5 letech), tak jsem pro osvobození musel vlastnit 10 let, nebo mít bydliště 5 let. To jsem jim vyvracel, že bydliště 5 let není ani v té novele. No měl jsem bydliště nepřetržitě celou dobu a použil peníze z bytu na koupi nemovitosti, kde opět bydlím, takže to k DPFO popíšu a beru to tak, že alespoň 2 ze 3 možných podmínek splňuji