Optimalizace daně z příjmu z pronájmu bytu

[Rop]

PetrPaaaa: asi to zákon nezakazuje.

morrma:
1. ke dni zahájení pronajímání
2. viz bod 1. - znalečák se dělá ke dni zahájení pronajímání. Je na znalci jak moc dokáže jít zpět v čase.

[morrma]

děkuji :o)

[Hmilan]

podle me by se odhad mel udelat k datu nabyti nemovitosti v ramci dedeni. K datu pronajmu by to bylo kdyby pani byt nabyla vice nez 5let pred zacatkem pronajmu

-- 20. 7. 2022 21:53 --

V roce 2018/09 jsem zdedil polovinu bytu.Druhou polovinu bytu jsem letos v 03/2022 odkoupil od sourozence. Byt jsem v polovine roku 2022 pronajmul. jak stanovim cenu k odpisu bytu? Necham zpracovat posudek na prvni polovinu bytu k datu nabyti nemovitosti v ramci dedictvi (neubehlo jeste pet let) a k posudkove cene prictu zaplacenou kupni cenu z letosniho roku ? Soucet techto cen bude zaklad pro odepisovani? Moc dekuji

[octaviampi]

Měl bych dotaz, teď jsem zkoušel hledat a nemám 100% jistotu. V případě opravy (výměna kotle) je nějaký limit pro zařazení do výdajů jednorázově za tento rok a nebo existuje hranice, nad kterou se musí odepisovat tak, jako je to u technického zhodnocení?

A ještě teoretická otázka - jde paušál na dopravu uplatnit za situace, kdy budu mít auto pronajaté? Čeká mě v příštím roce asi prodej, tak jestli musím na sebe druhé přepsat..

[Rop]

1. oprava je vždy opravou bez ohledu na limit. Otázka je zda výměna kotle nebude technickým zhodnocením. Pokud se zlepší technické parametry kotle, pak to je technické zhodnocení nemovitosti (za předpokladu přesáhnutí limitu 80 000 Kč všemi technickými zhodnoceními za celý rok).

2. Viz § 24 odst. 2 písm. zt) zákona o daních z příjmů:
... Paušální výdaj na dopravu možno uplatnit nejvýše za 3 vlastní silniční motorová vozidla zahrnutá nebo nezahrnutá do obchodního majetku nebo v nájmu za zdaňovací období nebo období, za které se podává daňové přiznání. ...

[octaviampi]

No technické parametry se zlepšují přirozeně a není tam věcná změna (např. že by přibyla rekuperace apod.). Navíc je to do 80 k. Takže to dám normálně jednorázově a hotovo.

K bodu 2 tedy zjevně stačí smlouva o nájmu, jestli si nesedím na vedení.

[Rop]

Upozorňuji, že pokud kotel stojí 60 tis. Kč a ještě k tomu necháš udělat novou vestavěnou skříň za 25 tis. Kč, tak jsi na 85 tis. Kč a obojí je technické zhodnocení.

Nesedíš Ale bacha na zneužití práva (aby ten nájem nebyl jen "naoko").

[octaviampi]

To zneužití bych si nedovolil.

Vestavěnou skříň ani nic podobného pořizovat nebudu, takže vše ok.

[tojejedno2]

Mám několik dotazů týkajících se danění příjmu z pronájmu.
Byt koupen 6/2021 - ležel "ladem", prováděly se drobné práce.
Začátek pronájmu 3/2022.
1.Předpokládám, že např. spotřebiče (pračka, lednička) koupené v r. 2021 si už do výdajů dát nemůžu, že?
2.Bylo mi řečeno, že do výdajů si můžu dát i např. poplatky za elektřinu a plyn za měsíce, kdy je byt prázný. Můžu teda dát do výdajů plyn+ele za 1 a 2/2022? NEBO v případě, že enerige jsou na majitele bytu, se provede roční zúčtování s nájemníkem podle jeho skutečné spotřeby, jemu se vyplatí přeplatek příp zaplatí nedoplatek a zbytek částky, která byla za ten rok na energiích zaplacena, si můžu dát do výdajů?
3.Paušál za dopravu: můžu si měsíčně odečítat 4000 (80% z 5000) za auto. Můžu si to odečítat za všech 12 měsíců? Nebo jen za měsíce, kdy do bytu skutečně jezdím? Mám jen tento jeden byt, takže je logické, že když je obsazen, nejezdím tam každý měsíc, proč taky. Nebo to FÚ neřeší?
4. Vzhledem k tomu, že za rok 2022 budu tak jako tak v mínusu, začnu s odpisy až za rok 2023, vycházet budu z kupní ceny z r. 2021 - je to OK?

[Rop]

1. Ne
2. 1 a 2 / 2022 teoreticky je náklad pronájmu. Prakticky to většinou nedělám.
3. Já to dělám jen v měsících, kdy tam jedu.
4. Ano. Je třeba počítat s tím, že v roce 2023 to bude první odpis (tedy poloviční oproti ostatním letům).

[Eva Š.]

Dobrý den, přidávám se do diskuze s dotazem, zda je možné uplatňovat odpisy i u nemovitosti pořízené úvěrem ze stavebního spoření (SS)?
Dle zákona o SS by pořizovaná nemovitost měla sloužit pro uspokojení bytových potřeb a to i bytových potřeb osob blízkých. Ze zákona přímo ale nevyplývá, že by pořízená nemovitosti neměla být pronajata.
Hrozí postih v případě pronájmu nemovitosti pořízené z úvěru ze SS?
Zkoumá to finanční úřad či banka, která úvěr poskytla? Děkuji.

[Rop]

Sice v zákoně o stavebním spoření chybí slovo "vlastní" (na rozdíl třeba od § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona o daních z příjmů), ale dle mého názoru je výklad stejný. Navíc dle § 5 odst. 8 zákona o stavebním spoření musíte oznamovat všechny změny - a je logické, že výhodný úvěr ze stavebního spoření by neměl být poskytován k pořízení bytu, který je pronajímán.
Existuje v obchodních podmínkách nějaký postup, když financovaná nemovitost přestane být bytovou potřebou?

A pak je otázka zda mohu uplatňovat odpisy z nemovitosti, kterou deklaruji jako bytovou potřebu - berňák vždy šel na to, že náklady z porušení jiného právního předpisu neuznává (případně naopak příjmy z porušení jiného právního předpisu dodaňuje - např. pokud zjistí příjmy osvobozené, které měly být zdaněny u podnikatele, a to i když se podnikatel nikde neregistroval).

Ale v praxi jsem se ještě nesetkal s pronájmem nemovitostí, který by byl financován stavebním spořením.

[tojejedno2]

Dotaz k danění, který popíšu na snad zjednodušeném příkladu:

Nájemník platí měsíčně 10.000 Kč
Ve smlouvě je to rozděleno: 8.000 nájemné + 2.000 zálohy na služby (teplá, studená voda atd.)
8.000 je teda příjem. Teoreticky si od něj můžu odečíst "výdaje" jako provoz domu, fond oprav, spátka úvěru SVJ, které činí měsíčně 1.500 Kč. Takže můj reálný čistý příjem je 6.500 měsíčně. Zatím pro jednoduchost nepočítám s odpisy, autem atd.

ALE. Nájemník zaplatil nájem předem na 10 měsíců, tedy 100.000 od 1.11.2022 do 31.8.2023.

Jak danit toto?
Předpokádám, že zálohy na služby 2.000 Kč/měs, tedy v tomto případě celkem 20.000 "neřeším". Zůstávají mi příjmy 80.000.

Ale co ten zbytek?
Moje úvaha: od příjmu 80.000 si mohu odečíst pouze výdaje 2x1.500 Kč (fond oprav atd.) za 11 a 12/2022, ale už si od něj nemohu odečíst 8x1.500 za měsíce 1-8/2023? Je to správně? Nebo si i tyto částky od příjmů můžu odečíst i když je ve skutečnosti budu platit až přístí rok?

Druhý dotaz:
Každý měsíc platím Společenství vlastníků platby za daný měsíc (fond oprav atd.) - tedy všechny tyto měsíční částky zaplacené v roce 2022 jsou výdajem v roce 2022.
V roce 2023 mi příjde vyúčtování s případným přeplatkem. Ten rozúčtuji mezi nájemníky. Ale část přeplatku mi zbyte, protože byt byl část roku prázdný. Přeplatek je tedy příjem za rok 2023? A budu ho řešit až v daňovém přiznání za rok 2023?

[Rop]

První dotaz - tak zaplať platby dopředu už v roce 2022 (hlavně fond oprav).

Druhý dotaz - byt byl prázdný proč? protože ty ses odstěhova a neměl jsi nájemníka, nebo jsi byt koupil a neměl jsi nájemníka, nebo to bylo mezi dvěma nájemníky.

[tojejedno2]

Byt koupen 12/2021, takže 1-3/22 opravy, malování, pak dočasně 1. nájemník, pak 2 měs. prázdný a pak nový nájemník.

Ad první dotaz, když tedy fond oprav atd nezaplatím v 2022, platí, že je to výdaj až 2023? Naše SVJ nechce platit takto dopředu.