Optimalizace daně z příjmu z pronájmu bytu

[Rop]

Pronájem je o evidenci příjmů a výdajů.
Čili fyzického pohybu peněz.
Takže platba v roce 2023 je výdaj roku 2023.

Po dobu volného bytu bych to viděl na náklady na nájem. Tedy energie, které nelze nikomu vyúčtovat ve smyslu zákona 67/2013 Sb.

[dave_no]

Plánuji danit příjem z pronájmu paušálem. Funguje to tak, že příjem 100 000, paušál 30%, tzn. ke zdanění je 70 000 -> daň 10 500 ?

V současné době nepodnikám. Nemovitost nebude součástí obchodního majetku. Pokud bych začal podnikat jako fyzická osoba, mění se pro mě ohledně danění pronájmu (případně příjmu podle §8 / 10) něco?

[Rop]

Pokud byt nevložíš do obchodního majetku (nazačneš jej evidovat v podnikání), tak se nic nezmění.

[K.r.a.b]

Zdravím, mám dotaz: Lze do nákladů uvést paušál na dopravu za vozidlo, kterého jsem vlastník v rámci SJM, byť jako drzitel je evidovaná manželka ? Díky

[Rop]

Ano.

[yowie]

Zdravím Rope, pls měl bych dotaz. Procházel jsem, co a jak dělat u pronájmu nemovitosti s daňovou ztrátou při lineárních odpisech. A jestli to chápu správně, tak můžu daňovou ztrátu kumulovat až 5 zdaňovacích období - 5 let, pak třeba na rok pozastavit odpisy a místo odpisů uplatnit tu kumulovanou ztrátu, nejdéle po těch 5 letech, případně dříve, když dosáhne správné výše? Pochopil jsem to správně nebo je to jinak? Děkuji moc za info...

[Rop]

Rovnoměrné odpisy se dají uplatnit nižší, než je stanovené procento - viz § 31 odst. 1 zákona o daních z příjmů:
Při rovnoměrném odpisování hmotného majetku jsou odpisovým skupinám přiřazeny tyto maximální roční odpisové sazby:

[yowie]

Děkuji za info i přesun do správného fora. Řesím právě pro známou, spíš do budoucna. Začala pronajímat nedávno. Měla velké štěstí, že koupila novostavbu někdy v roce 2017 v Praze, ještě za levno, a než to začala pronajímat, obrátila se na mě, já jí zarazil, protože chtěla začít pronajímat asi 4 roky a 10 měsíců od koupě. Po mém zásahu si další dva měsíce počkala a udělala odhad, který přihodil +4 miliony na 2kk bytě... Čili asi -600k na daních, za současných podmínek, pokud to bude skutečně pronajímat celou dobu a zcela byt odepíše.

Tedy kromě prvního roku bude mít odpis skoro čtvrt milionu ročně, což nejspíš ani v následujících několika letech na tom nájmu nevybere, tam bych roční příjem z nájmu tipoval pod 200k, možná při nějaké neobsazenosti i méně.

A právě mi jde o praktickou radu, jak tohle pořešit a už dopředu si to plánovat.

Tedy jak píšeš, tak nemusí využít maximální částku ročního odpisu. A to, co nevyužije, za ten rok, to se do dalších let rovnoměrně rozprostře, nebo jak to funguje prosím?

[Rop]

Byt 10 000 000 Kč.
Odpis 1. rok maximálně 1,4 % = 140 000 Kč
Odpis 2. rok maximálně 3,4 % = 340 000 Kč
Odpis 3. rok maximálně 3,4 % = 340 000 Kč
.....
Pokud bude odepisovat v druhém až třicátém roce jen 200 000 Kč = 29 * 200 000 + 140 000 Kč = 5 940 000 Kč = zůstatková cena 4 060 000 Kč
Takže pokračuje dál v odepisování:
Odpis 31. rok maximálně 3,4 % = 340 000 Kč
Odpis 32. rok maximálně 3,4 % = 340 000 Kč

Prostě pořád ve druhém a dalším roce to bude maximum 3,4 % ze vstupní ceny. Nikdy nemůže odepsat vyšší procento. Jenom se může zvýšit vstupní cena o technické zhodnocení.

[yowie]

Díky moc za vysvětlení!

V reálu ta situace nejspíš bude probíhat tak, že dejme tomu prvních +-10 let bude vybraný roční nájem pod maximální roční výší odpisů, pak se začne vlivem rostoucích nájmů překlápět do malého zisku a ten časem bude dál mírně růst.

Tzn. do toho desátého roku nakumuluje třeba půl milionu nevyužitých odpisů. Po 10. roce se přehoupne do malého zisku, který bude danit. Ten zisk bude růst, takže od 10. do 30. roku, pokud si nevytvoří další náklady, tak už bude nějaké relativně malé daně platit. A pak v letech 31. a 32. a třeba i 33., dle toho, jak to bude vycházet, doodepíše to, co neodepsala v prvních 10 letech?

[Rop]

Pokud bude roky 2 až 10 odepisovat 200 000 Kč a další roky 340 000, tak bude odepisovat
počet let = 10 + [(10 000 000 - 140 000 - 9 * 200 000) / 340 000] = 34 přičemž
odpis 1 rok 140 000
odpis 2 - 10 rok 200 000
odpis 11 až 33 rok 340 000
odpis 34 rok 240 000

[Jhypo]

Tohle odkládání odpisů už jsem si na různých místech přečetl, ale nikdy jsem nepochopil, jak se po 30 letech může zkontrolovat, že někdo kdysi dávno neuplatnil celých 3,4%, ale nechal si nějakou část na později? Že ty odpisy tvoří nejspíš jen část ze všech uplatněných výdajů a třeba po 10 letech už nemusím skladovat ani daňové přiznání, natožpak nějaký detailní rozpis jeho položek, co se neodevzdává? Asi musím mít odpisový plán, ale ten se během 30 let přece může různě aktualizovat.

[Rop]

Veškeré nabývací tituly a kartu majetku (kde jsou odpisy) prostě vyhodit nemůžeš. Kolega nedávno přesvědčoval berňák, že před delimitaci státního podniku už není možné jít a starší majetek má svou pořizovací cenu při převodu delimitací.

Já mám u jednoho klienta sklad z roku 1978, který mě taky pořád straší ve snech (klient ho zapomněl odepisovat, tak ho odepisujeme teď).

Nevím, kdo Vám nakukal, že nemusíte mít doklady, ale jak jinak chcete prokázat nabytí a uplatněné odpisy?

[Jhypo]

To by mě právě zajímalo, jak se prokazují uplatněné odpisy, když se to nikam neposílá, tj. důkazy má jen pachatel
Kdysi jsem se ptal právničky, že se postaru dělají velké ciráty s tím, že se někomu posílá dopis na dodejku a u soudu pak dokládá, že ten dopis obdržel - ovšem nikdo nezaručí, že v té zdokumentované obálce nebyl čistý list papíru. Samozřejmě nedopověděla.

[Rop]

Proto je dobré používat datovou schránku. Tam je jakékoliv podání lehce doložitelné.