Daň z pronájmu bytu na hypotéku

Co, kdy, proč a jak správně zdanit. Rady, tipy a návody pro všechny podnikající subjekty v ČR

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod Ebroker777 21. 2. 2019 07:44

Mám tři hypotéky na tři byty, které pronajímám
Chtěl bych si vzít čtvrtou u Hypoteční banky a potřebuji, aby se mi započítavaly příjmy z hlavního pracovního pracovního poměru a z těchto tří pronájmů při výpočtu bonity.
Potřeboval bych vědět jak banka nahlíží na příjmy z pronájmů, jestli použít
"paušál nebo skutečné výdaje" v daňovém přiznání?
Díky za odpověď
Ebroker777
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Ebroker777 22. 2. 2019 10:47

Pronájem bytu
Lze jeden rok uplatnit "skutečné náklady" a další rok přejít na "paušál"?
Ebroker777
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 23. 2. 2019 20:42

Ano. Jenom je potřeba při přechodu udělat úpravy dle § 23 odst. 8 zákona o daních z příjmů a to formou dodatečného daňového přiznání za předchozí rok. Upozorňuji, že po dobu paušálu běží odpisy v plné výši (nelze je pozastavit nebo mít nižší procento).
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Ebroker777 25. 2. 2019 16:35

Tady na penezich.cz píšou, že to dodatečné daňové přiznání nemusí být podáno vždy.

"Pronajímatel by si měl vždy za daný rok spočítat, který způsob výpočtu základu daně bude pro něho výhodnější. Každý rok si může vybrat, jen je potřeba dát si pozor, aby v důsledku této změny nebylo potřeba podat dodatečné daňové přiznání za předchozí rok (například existují-li nesplacené pohledávky z nájemného)."

Zdroj: https://www.penize.cz/dan-z-prijmu/3133 ... -na-vydaje
Ebroker777
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 26. 2. 2019 07:52

Při přechodu ze skutečných výdajů na paušál:
- se přidaňují - pohledávky (a zásoby)
- se oddaňují - závazky

Při přechodu z paušálu na skutečné výdaje se přidaňují pohledávky.

Pokud v okamžiku přechodu neexistují tyto položky, pak se dodatečné přiznání podávat samozřejmě nemusí. U nájmu si to dokonce dovedu představit, protože dle NOZ se nájemné platí do 5. dne měsíce a závazky se hradí cca do poloviny měsíce (fond oprav).
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod sergi 27. 2. 2019 01:43

Dobrý den, měl pár otázek: V roce 2018 jsem si koupil byt, který jsem se nakonec rozhodl pronajmout. Do bytu jsem pořídil kuchyňskou linku za cca 75 tis (materiál a spotřebiče jsem koupil v IKEA, tudíž nemám jednu fakturu na 75 tis, ale 3 účty po cca 25 tis, realizace linky byla svépomocí), a další vybavení (vestavěná skříň, pračka, nábytek, TV...) za cca 50 tis. Byt jsem nakonec pronajal až od prosince, takže jsem utržil pouze jeden nájem cca 10 tis.
Moje otázka zní:
1) je možné kuchyňskou linku zařadit do 5. odpisové skupiny jakou součást zřizovacích nákladů nebo mohu kuchyňskou linku zařadit do odpisové skupiny 2 (v souhrnu je cena >40tis) a odepsat ji v průběhu 5 let
2) Pokud bych ji mohl odpisovat jako 2. skupinu, je možné si ji začít odepisovat až za rok 2019 (u 5. skupiny by to jít mělo, u 2. skupiny nevím).
3) Vzhledem k tomu, že v roce 2018 jsem měl přijmy 10tis, ale výdaje 50 tis (za to vybavení), tak mi asi musí vzniknout daňová ztráta, že? Nenajde se způsob, jak si ty náklady uplatit až v roce 2019? (Nechce se mi moc do daňové ztráty skrz prodloužení možného doměření daně o 5 let)
4) Myslíte, že je možné tu vestavěnou skříň za 13 tis dát do skupiny vestavěného nábytku a odepsat to společně s kuchyňskou linku v průběhu 5 let?

Díky moc za pomoc
sergi
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 27. 2. 2019 10:21

Kuchyňská linka je součástí stavby (předpokládám, že je pevně spojena se stavbou).
Vestavěná skříň je součástí stavby.
Spotřebiče v kuchyni je trochu oříšek a tam je potřeba popis, co je tam za spotřebiče a jak jsou zapojeny a zda stojí samostatně nebo ne.
Nábytek - zase je rozdíl mezi spojeným se stavbou a stojícím samostatně.
Pračka je samostatná movitá věc, televize taky.

Čili co je součástí stavby je součástí pořizovací ceny bytu (v první roce se nejedná o technické zhodnocení). Čili se odepisují v 5. odpisové skupině.

Jinak začít odepisovat lze později, než v první roce. Ale nedoporučoval bych. Spíš bych doporučil odepsat např. 0,01 % (při rovnoměrných odpisech lze sazbu jakkoliv snížit). V dalším roce bude možné odepsat 3,4 % (kdyby se nezačalo odepisovat, tak by to bylo jen 1,4 %).
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod sergi 27. 2. 2019 17:47

Dobrý den, děkuji za vaši odpověď. Takže nábytek, pokud je vesetavěný, budu odepisovat 30 let (dost nešťastné, protože dnešní nábytek většinou vydrží jen pár let).
Nábytek samostatný (např rozkládací pohovka, stůl..), pokud jsou jednotlivé kusy do 40tis odepsat nemohu vůbec, takže ho musím uplatnit v roce pořízení jednorázově (a pokud nebudu chtít prokázat daňovou ztrátu, tak mi to prostě "propadne").
Asi není možné brát samostatný nábytek jako nějaký soubor? :) V součtu by to na těch 40 tis možná bylo, samostatně bohužel ne.
Jinak moc díky za tip s tím odepisováním 1 desetiny promile v prvním roce - supr nápad.

Díky
sergi
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 1. 3. 2019 18:19

Jedna desetina procenta. Míň se udělat nemůže.

Pokud je obýváková stěna složena z pěti skříněk a ladí k sobě, tak to asi soubor bude.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod morgun 21. 3. 2019 08:20

Prosim mozte poradit ako odpisovat nemovitost a uznat naklady ked prenajimam byt ako fyzicka osoba?
Staci pri spocitavani nakladov pridat kolonku odepsani nemovitosti?

Budem danit podla skutocnych nakladov, mam mnozstvo blockov na nabytok, material a opravy, ktore som dal do bytu. Ak by som mohol odpisovat byt, tak budem blizko 0 zisku.
morgun
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Rop 22. 3. 2019 19:14

A byt jsi koupil kdy?

Skříňky volně stojící nebo vestavěné?
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod morgun 22. 3. 2019 23:29

Byt som kupil na prelome 2017/2018. Zmluvy sa podpisovali 2017 a vtedy sa spravili aj nejake opravy a kupil som nabytok/vybavenie. 1/2018 sa dokoncil prevod. Vsetko je volne stojace
Prenajimat som zacal 2/2018

Celkom dobry clanok je tento https://www.penize.cz/dan-z-prijmu/3136 ... sy-a-dalsi
Kalkulacka na odpisy https://www.uctovani.net/kalkulacka-odp ... chlene.php

Ak tomu dobre chapem,
spocitam naklady:
material, spotrebice, opravy
Uver z hypoteky
fond oprav, poistenie nehnutelnosti
4000/mes naklady na auto
odpis zo [zaplatenej sumy + dan z nabiti] - byt je v kategori 5 a plati na nho:
prvy rok 1,4 %, dalsie roky 3,4 %
- Neviem co znamena "3,4 % pro zvýšenou vstupní cenu"

Ak dobre rozumiem, tak odpisy mozu byt minimalne 0,01%. Keby som si uplatnil nizsie odpisy v jednom roku, mozem si v dalsom uplatnit vyssi odpis do vysky, ktory som neuplatnil predchadzajuci? V prvych 2 rokov napr 0,01 % a 4,79 %?
morgun
Návštěvník

Odeslat příspěvekod morgun 24. 3. 2019 16:09

Este otazka (nenasiel som edit k povodnemu postu),
Moze sa jeden byt odpisovat rovnomerne a druhy zrychlene?

Premyslam, ze by som jeden byt predcasne splatil a mozno ho v buducnosti pouzil ako rucenie. Preto by sa mi hodilo jeden mat na zrychleny a druhy rovnomerny odpis. Zisky drzat cca na nule. Aj druhy byt som kupil v roku 2018. Takze tera prvykrat podavam priznanie.
Su nejake limity na naklady, ked prenajimam 2 byty? Je nieco v tomto pripade odlisne?
Predpokladam ze naklady na auto si mozem zapocitat iba 1x a nie podla poctu bytov :)
morgun
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Rop 25. 3. 2019 14:42

Najdi si daňového poradce. Co nejdřív. Nech si odložit přiznání o 3 měsíce a dej mu lejstra.

Protože:
1. musíš stanovit pořizovací cenu bytu - což není kupní cena, ale může v tom být i vestavěný nábytek či některé práce, které mají charakter technického zhodnocení. Což bez konkrétních dokladů se udělat nedá.
2. Fond oprav musíš řešit samostatně - tedy výši fondu oprav ke dni kdy jsi nakoupil - ten průběžně nesleduješ, ale nový fond oprav sleduješ, zda v něm není technické zhodnocení bytu.
3. Sazby odpisů jsou maximální (čili první rok max 1,4 %, další roky max 3,4 %).
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod morgun 25. 3. 2019 22:01

Myslim, ze teraz najst danoveho poradcu je uz trochu neskoro, najma ak chcem, aby bol rozumny a nie len nudzovka. Dalo by sa to radsej v pripade chyby riesit opravnym podanim? Planujem to odoslat cez datovku cez vikend
To co sa robilo na byte, boli len drobnosti: vymalovanie, vymena zasuviek a hadiciek. - Na ani jednom z bitov to nebolo nad 40 tis. Blocky su rozdlene, takza navacsi je 14 tis.
Jeden byt mal len kuchynu a v druhom sice nabytok bol, no okrem kuchyne a vane, nic nebolo vstavane. Ani nove veci nie su vstavane

Da sa jeden byt odpisovat rovnomerne a druhy zrychlene?

EDIT: z fin uradu mi odpisali, ze

Dle zákona o daních z příjmů si způsob odepisování (rovnoměrný X zrychlený) pro každý nově pořízený hmotný majetek stanoví odpisovatel a nelze jej změnit po celou dobu jeho odpisování.

+ Vyjdete z ceny nemovitosti (uvedena v kupní smlouvě + daň z nabytí) a vytvoříte si tabulku odpisů podle zákona.
morgun
Návštěvník

Předchozí stránkaDalší stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků