Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

Co, kdy, proč a jak správně zdanit. Rady, tipy a návody pro všechny podnikající subjekty v ČR

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod Vera L. 20. 1. 2020 00:10

Hezký večer,
prosím o radu.
V roce 2005 jsem si zakoupila byt v panelovém domě. Ten byl postaven v roce 1980, ale v roce 2005 zrekonstruován, takže byt jsem kupovala až po rekonstrukci. V listopadu 2019 jsem začala byt pronajímat. Chtěla bych uplatnovat výdaje skutečné, tzn. do nich zahrnout i odpisy nemovitosti. A ted nevím - můžu byt odepisovat nebo ne? Protože mě tam mate to, že panelák byl postavený už v 1980, tzn že je starší než 30 let..... A to už by byl v podstatě odepsaný.... Nebo mám počítat rok 2005 jako rok "jedna"? Dále jsem se párkrát dočetla, že ten nový odhad se musí dělat než se začne byt pronajímat. Je to pravda? Potom ještě jeden dotaz, v roce 2015-2016 jsem podnikala jako OSVČ, byla jsem ve ztrátě a v roce 2018 činnost úplně ukončila. Vím, že ztráty z podnikání se mohou uplatnovat ještě 5 let, ale co když už nejsem OSVČ? Jsem jen zamestanec a byt pronajímám jako FO. I tak si mohu tuto ztrátu ještě odečíst nebo ne? Jinak mohu dát do výdajů i uroky z hypotéky, když byt pronajímám? děkuju moc!
Vera L.
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 20. 1. 2020 10:26

Vstupní cena pro odpisy - viz § 29 odst. 1 písm. a) a d) zákona o daních z příjmů:
Vstupní cenou hmotného majetku se rozumí
a) pořizovací cena, je-li pořízen úplatně. Při odkoupení najatého majetku, u něhož nájemce odpisoval technické zhodnocení podle § 28 odst. 3, je součástí vstupní ceny, s výjimkou uvedenou v odstavci 4, i zůstatková cena tohoto technického zhodnocení. Nejsou-li při bezprostředním úplatném nabytí hmotného majetku po ukončení úplatného užívání dodrženy podmínky uvedené v § 24 odst. 4 nebo odst. 5, lze do vstupní ceny zahrnout úplatu za užívání, která byla uhrazena do data ukončení smlouvy a nebyla výdajem (nákladem) podle § 24; přitom u poplatníka, který nevede účetnictví, lze do vstupní ceny zahrnout i zálohy na úplatu za užívání do data ukončení smlouvy. U nemovitého majetku, který poplatník uvedený v § 2 pořídil úplatně v době delší než 5 let před jeho vložením do obchodního majetku nebo v době delší než 5 let před zahájením nájmu, cena podle písmene d). U nemovitého majetku, který poplatník uvedený v § 2 pořídil úplatně v době kratší než 5 let před jejich vložením do obchodního majetku nebo v době kratší než 5 let před zahájením nájmu, se pořizovací cena zvyšuje o náklady prokazatelně vynaložené na jejich opravy a technické zhodnocení. U movitého majetku, který poplatník uvedený v § 2 pořídil úplatně v době delší než 1 rok před vložením do obchodního majetku nebo v době delší než 1 rok před zahájením nájmu, je vstupní cenou cena podle písmene d) s výjimkou majetku nabytého formou finančního leasingu,
d) reprodukční pořizovací cena v ostatních případech určená podle zvláštního právního předpisu; přitom u nemovité kulturní památky se reprodukční pořizovací cena stanoví jako cena stavby určená podle zvláštního právního předpisu bez přihlédnutí ke kategorii kulturní památky, historickému stáří kulturní památky a k ceně uměleckých a uměleckořemeslných děl, která jsou součástí stavby. U poplatníka, který má příjmy z nájmu podle § 9, je třeba reprodukční pořizovací cenu stanovit již při zahájení nájmu,

Čili - ke dni zahájení nájmu je třeba udělat znalecký posudek a z této ceny se následně odepisuje.
Odečet ztráty - ano jde to.
Ano úroky z hypotéku uplatnit lze.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Vera L. 20. 1. 2020 10:37

Ahoj Rope, děkuju! Ještě otázku - co když už byt pronajímám a ten odhad ještě nemam ale hotový? Já totiž nevěděla, že se musí odhad udělat před tím, než byt začnu pronajímat...... Když udělam odhad po tom, co jsem byt pronajímat už začala, tak je to neplatnej odhad? Jinak právě mi po delší době odepsali z FU - prý ty úroky opravdu odečíst nejde, když tam nebydlim.......
Vera L.
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 20. 1. 2020 10:59

Odhad se dá udělat zpětně.
Úroky - nelze uplatnit jako nezdanitelnou část základu daně dle § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů (což mě na mysli berňák), ale lze je uplatnit jako náklad na dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmu.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Vera L. 21. 1. 2020 23:15

Ahoj Rope,
tak jsem tim argumentovala na FÚ a bohužel, úroky prostě uplatnit nemohu, když byt pronajímám a nebydlím tam sama. Kontrola z FU se prý při kontrolách řídí paragrafem 15 a ten paragraf 24 (o nákladu na dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmu) se při kontrolách neřídí, protože to je obecný paragraf, takže mám smůlu. :hm
Vera L.
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 22. 1. 2020 22:48

Ehm ... to je přesně to o čem mluvím - na berňáku si pletou nebe a dudy. Mimochodem ptát se chodí za daňovým poradcem a ne na berňák.
Úroky z hypotéky na pronajímaný byt jsou nákladem dle § 24.
Úroky z hypotéky na pronajímaný byt nejsou nezdanitelnou částí daně dle § 15.
Nebo si snad myslíte, že když si podnikatel koupí skladovací halu na úvěr, kterou pronajímá, že úrok z toho úvěru není daňovým nákladem?
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Vera L. 22. 1. 2020 23:50

Ne, to si nemyslím. Souhlasim s Tebou. Daňového poradce asi oslovím, protože mi ta odpověď z FÚ přijde na hlavu, ale stejně - co když mi přijdou na kontrolu, a opravdu mi ty úroky (který si tam samozřejmě nacpu) neuznají a ještě za to dostanu pokutu? Pokud mám z FU informaci, že kontrola jede podle paragrafu 15, tak co bych s tim jako mohla dělat? Podle mě nic. Nebo by snad mohl něco udělat ten daňovej poradce? nemyslim si :hm
Vera L.
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 24. 1. 2020 19:50

Na kontroly chodí lidi o píď chytřejší než na přepážce. Ty lidi na přepážce většinou nevědí o čem mluví a jen vyhrožují. Na berňák se pro radu nechodí. Oni něco řeknou, ale nemají za to žádnou odpovědnost a většinou radí významně špatně.
Daňový poradce (např. moje maličkost) má odpovědnost a hájí si to i při kontrole. Nějakého si určitě najděte - https://www.kdpcr.cz/seznam-danovych-poradcu
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Diskutér
Uživatelský avatar


Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků