Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

[Vera L.]

Hezký večer,
prosím o radu.
V roce 2005 jsem si zakoupila byt v panelovém domě. Ten byl postaven v roce 1980, ale v roce 2005 zrekonstruován, takže byt jsem kupovala až po rekonstrukci. V listopadu 2019 jsem začala byt pronajímat. Chtěla bych uplatnovat výdaje skutečné, tzn. do nich zahrnout i odpisy nemovitosti. A ted nevím - můžu byt odepisovat nebo ne? Protože mě tam mate to, že panelák byl postavený už v 1980, tzn že je starší než 30 let..... A to už by byl v podstatě odepsaný.... Nebo mám počítat rok 2005 jako rok "jedna"? Dále jsem se párkrát dočetla, že ten nový odhad se musí dělat než se začne byt pronajímat. Je to pravda? Potom ještě jeden dotaz, v roce 2015-2016 jsem podnikala jako OSVČ, byla jsem ve ztrátě a v roce 2018 činnost úplně ukončila. Vím, že ztráty z podnikání se mohou uplatnovat ještě 5 let, ale co když už nejsem OSVČ? Jsem jen zamestanec a byt pronajímám jako FO. I tak si mohu tuto ztrátu ještě odečíst nebo ne? Jinak mohu dát do výdajů i uroky z hypotéky, když byt pronajímám? děkuju moc!

[Rop]

Vstupní cena pro odpisy - viz § 29 odst. 1 písm. a) a d) zákona o daních z příjmů:
Vstupní cenou hmotného majetku se rozumí
a) pořizovací cena, je-li pořízen úplatně. Při odkoupení najatého majetku, u něhož nájemce odpisoval technické zhodnocení podle § 28 odst. 3, je součástí vstupní ceny, s výjimkou uvedenou v odstavci 4, i zůstatková cena tohoto technického zhodnocení. Nejsou-li při bezprostředním úplatném nabytí hmotného majetku po ukončení úplatného užívání dodrženy podmínky uvedené v § 24 odst. 4 nebo odst. 5, lze do vstupní ceny zahrnout úplatu za užívání, která byla uhrazena do data ukončení smlouvy a nebyla výdajem (nákladem) podle § 24; přitom u poplatníka, který nevede účetnictví, lze do vstupní ceny zahrnout i zálohy na úplatu za užívání do data ukončení smlouvy. U nemovitého majetku, který poplatník uvedený v § 2 pořídil úplatně v době delší než 5 let před jeho vložením do obchodního majetku nebo v době delší než 5 let před zahájením nájmu, cena podle písmene d). U nemovitého majetku, který poplatník uvedený v § 2 pořídil úplatně v době kratší než 5 let před jejich vložením do obchodního majetku nebo v době kratší než 5 let před zahájením nájmu, se pořizovací cena zvyšuje o náklady prokazatelně vynaložené na jejich opravy a technické zhodnocení. U movitého majetku, který poplatník uvedený v § 2 pořídil úplatně v době delší než 1 rok před vložením do obchodního majetku nebo v době delší než 1 rok před zahájením nájmu, je vstupní cenou cena podle písmene d) s výjimkou majetku nabytého formou finančního leasingu,
d) reprodukční pořizovací cena v ostatních případech určená podle zvláštního právního předpisu; přitom u nemovité kulturní památky se reprodukční pořizovací cena stanoví jako cena stavby určená podle zvláštního právního předpisu bez přihlédnutí ke kategorii kulturní památky, historickému stáří kulturní památky a k ceně uměleckých a uměleckořemeslných děl, která jsou součástí stavby. U poplatníka, který má příjmy z nájmu podle § 9, je třeba reprodukční pořizovací cenu stanovit již při zahájení nájmu,
Čili - ke dni zahájení nájmu je třeba udělat znalecký posudek a z této ceny se následně odepisuje.
Odečet ztráty - ano jde to.
Ano úroky z hypotéku uplatnit lze.

[Vera L.]

Ahoj Rope, děkuju! Ještě otázku - co když už byt pronajímám a ten odhad ještě nemam ale hotový? Já totiž nevěděla, že se musí odhad udělat před tím, než byt začnu pronajímat...... Když udělam odhad po tom, co jsem byt pronajímat už začala, tak je to neplatnej odhad? Jinak právě mi po delší době odepsali z FU - prý ty úroky opravdu odečíst nejde, když tam nebydlim.......

[Rop]

Odhad se dá udělat zpětně.
Úroky - nelze uplatnit jako nezdanitelnou část základu daně dle § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů (což mě na mysli berňák), ale lze je uplatnit jako náklad na dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmu.

[Vera L.]

Ahoj Rope,
tak jsem tim argumentovala na FÚ a bohužel, úroky prostě uplatnit nemohu, když byt pronajímám a nebydlím tam sama. Kontrola z FU se prý při kontrolách řídí paragrafem 15 a ten paragraf 24 (o nákladu na dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmu) se při kontrolách neřídí, protože to je obecný paragraf, takže mám smůlu.

[Rop]

Ehm ... to je přesně to o čem mluvím - na berňáku si pletou nebe a dudy. Mimochodem ptát se chodí za daňovým poradcem a ne na berňák.
Úroky z hypotéky na pronajímaný byt jsou nákladem dle § 24.
Úroky z hypotéky na pronajímaný byt nejsou nezdanitelnou částí daně dle § 15.
Nebo si snad myslíte, že když si podnikatel koupí skladovací halu na úvěr, kterou pronajímá, že úrok z toho úvěru není daňovým nákladem?

[Vera L.]

Ne, to si nemyslím. Souhlasim s Tebou. Daňového poradce asi oslovím, protože mi ta odpověď z FÚ přijde na hlavu, ale stejně - co když mi přijdou na kontrolu, a opravdu mi ty úroky (který si tam samozřejmě nacpu) neuznají a ještě za to dostanu pokutu? Pokud mám z FU informaci, že kontrola jede podle paragrafu 15, tak co bych s tim jako mohla dělat? Podle mě nic. Nebo by snad mohl něco udělat ten daňovej poradce? nemyslim si

[Rop]

Na kontroly chodí lidi o píď chytřejší než na přepážce. Ty lidi na přepážce většinou nevědí o čem mluví a jen vyhrožují. Na berňák se pro radu nechodí. Oni něco řeknou, ale nemají za to žádnou odpovědnost a většinou radí významně špatně.
Daňový poradce (např. moje maličkost) má odpovědnost a hájí si to i při kontrole. Nějakého si určitě najděte - https://www.kdpcr.cz/seznam-danovych-poradcu

[Vera L.]

Dobrý večer, prosím o radu. V roce 2019 jsem poprvé začala pronajímat byt, výdaje jsem uplatnila paušálně. Za rok 2020 je chci uplatnit dle skutečnosti a zahrnout do nich tak odpisy. Pronajimaný být jsem koupila v roce 2006. Pokud správně chapu zákon, tak si musím nechat udělat odhad nemovitosti. Ten odhad si mám nechat udělat aktuální, tj kolik by stál byt teď, nebo mi odhadce musi udělat odhad jakoby zpětně? Z odhadu pak budu tedy vypočítávat odpisy, jen nevím, jakým rokem mám začít. S dovolenim sem vložím odkaz na jednu tabulku, která ty odpisy vypočítá, a můj dotaz zní, jaký rok pořízení tam mam dat, jestli ten rok 2006 nebo 2020,protoze z tohoto roku budu mít nový odhad nemovitosti? Děkuji moc za radu! Zde je odkaz https://www.uctovani.net/kalkulacka-odp ... chlene.php

[Vera L.]

Dobrý večer, minule jste mu tu radili, že když pronajímám byt, takže si mohu odečíst úroky z hypotéky, kterou na tento byt mam. Prostudovala já si zákon a zdalo se mi, ze je to opravdu tak. Jenže když jsem podala přiznání k dani z příjmu, tak mi to FÚ vrátil s tím, že když být pronajímám, tak si úroky z hypo prostě odecitat nemůžu. To bych prý mohla jen kdybych tam bydlela. Chci se vás tedy zeptat, co mám dělat příště, až budu podávat přiznání za tento rok a až mi to FÚ zase vrátí. Jak se mám jako bránit? Minulý rok jsem to neresila, ale letos se nechci nechat jen tak obrat o tu možnost si tam ty úroky dát. Když mi to FÚ zase vrátí, tak na koho se mám tedy obrátit pak, případně co byste dělali vy? Dekuji

[mlsal]

Když byt pronajímáš, nemůžeš úroky psát do ř. 47. Pak ti to FÚ neuzná, protože neřešíš bytovou potřebu svou nebo svých blízkých.

Výdaje podle § 9 píšeš do přílohy 2, ř. 202.
Pokud jsi za rok 2019 výdaje uplatňovala paušálně, máš v tom paušále zahrnuté i ty úroky.

Aby jsi mohla úroky, odpisy, atd. uplatnit, musíš uplatňovat skutečně vynaložené výdaje.

[mlsal]

Dobrý večer, prosím o radu. V roce 2019 jsem poprvé začala pronajímat byt, výdaje jsem uplatnila paušálně. Za rok 2020 je chci uplatnit dle skutečnosti a zahrnout do nich tak odpisy. Pronajimaný být jsem koupila v roce 2006. Pokud správně chapu zákon, tak si musím nechat udělat odhad nemovitosti. Ten odhad si mám nechat udělat aktuální, tj kolik by stál byt teď, nebo mi odhadce musi udělat odhad jakoby zpětně? Z odhadu pak budu tedy vypočítávat odpisy, jen nevím, jakým rokem mám začít. S dovolenim sem vložím odkaz na jednu tabulku, která ty odpisy vypočítá, a můj dotaz zní, jaký rok pořízení tam mam dat, jestli ten rok 2006 nebo 2020,protoze z tohoto roku budu mít nový odhad nemovitosti? Děkuji moc za radu! Zde je odkaz https://www.uctovani.net/kalkulacka-odp ... chlene.php

To už ti Rop vysvětloval

Ke dni zahájení nájmu je třeba udělat znalecký posudek a z této ceny se následně odepisuje.
§ 29 d) ...U poplatníka, který má příjmy z nájmu podle § 9, je třeba reprodukční pořizovací cenu stanovit již při zahájení nájmu.

jaký rok pořízení tam mam dat, jestli ten rok 2006 nebo 2020

Do té tabulky si zadej 5. odpisová skupina, rovnoměrný odpis, začátek 2019.

Za rok 2019 jsi nemohla odpis uplatnit, jenom ho budeš evidovat.
§ 26 (8) ... Pokud poplatník (vlastník nebo nájemce) uplatní výdaje paušální částkou, nelze za toto zdaňovací období uplatnit odpisy v prokázané výši ani o tuto dobu prodloužit odpisování pro daňové účely. Po dobu uplatňování výdajů paušální částkou vede poplatník (vlastník nebo nájemce) odpisy pouze evidenčně.

Odpisy nemusíš uplatnit v plné výši, ale jenom aby jsi se nedostala do ztráty,
§ 31 (7) ... Poplatník může na základě svého rozhodnutí použít i sazby nižší než maximální sazby uvedené v odstavci 1. Sazby nižší než maximální sazby uvedené v odstavci 1 nemůže použít poplatník uvedený v § 2, který uplatňuje výdaje podle § 7 odst. 7 nebo § 9 odst. 4 a je povinen vést odpisy pouze evidenčně podle § 26 odst. 8 ...

[Vera L.]

Děkuju moc!

[Rop]

A teď zásadní otázka - do kterého řádku přiznání jste ty úroky napsala?

[Cyklista01]

Blíží se období podání daňového přiznání, zkusím obnovit diskuzi následným dotazem na odpisy nemovitosti: V prosinci 2020 jsem na hypotéku zakoupil byt v novostavbě za účelem dalšího pronájmu. Nájemníka a příjmy z nájmu tedy budu mít až v průběhu roku 2021. Mám v plánu uplatňovat reálnou výši nákladů a rovnoměrné odpisy.
Můj dotaz zní: náklad (kupní cena za byt) jsem měl v roce 2020, mám tedy již letos (v březnu 2021) zadat do daňového přiznání počátek odpisu? a zároveň je pozastavit, abych se nedostal do ztráty, protože mám nulové příjmy?
Nebo to letos nemám řešit a lze s odpisy začít později, až v daňovém přiznání za rok 2021 … jde mi o to, jestli když s tím začnu až příští rok, tak jestli se třeba nepřipravím o jeden rok, že už pak odpisy budu moci uplatňovat třeba jen 29 let místo 30?(když jsem začal až v druhém roce po nabytí?) děkuji

[Rop]

Rovnoměrné odpisy lze uplatnit až do výše stanovené zákonem o daních z příjmů (první rok 1,4 %; další roky 3,4 %)

Pokud nemáš v roce 2020 příjmy, tak bych odpisy neuplatňoval, abys nebyl ve ztrátě (ztrátu je možné kontrolovat 3+5 let, zatímco nulu nebo zisk jen 3 roky).
V roce 2021 budeš mít odpis 1,4 % z pořizovací ceny. Odepisuje se až do úplného odepsání - tedy pokud neuděláš žádné technické zhodnocení, tak 30 let. Pokud např. na dva roky přerušíš odepisování, tak budeš odepisovat 32 let. O žádné odpisy nepřijdeš.

[Vera L.]

A teď zásadní otázka - do kterého řádku přiznání jste ty úroky napsala?

Ahoj Rope, určitě jsem to zadávala že do toho řádku 47, což bylo blbě. Zadám to tentokrát do řádku 202, jak mi tu někdo radil Mlsal.

-- 17. 1. 2021 21:18 --

Dobrý večer, prosím o radu. V roce 2019 jsem poprvé začala pronajímat byt, výdaje jsem uplatnila paušálně. Za rok 2020 je chci uplatnit dle skutečnosti a zahrnout do nich tak odpisy. Pronajimaný být jsem koupila v roce 2006. Pokud správně chapu zákon, tak si musím nechat udělat odhad nemovitosti. Ten odhad si mám nechat udělat aktuální, tj kolik by stál byt teď, nebo mi odhadce musi udělat odhad jakoby zpětně? Z odhadu pak budu tedy vypočítávat odpisy, jen nevím, jakým rokem mám začít. S dovolenim sem vložím odkaz na jednu tabulku, která ty odpisy vypočítá, a můj dotaz zní, jaký rok pořízení tam mam dat, jestli ten rok 2006 nebo 2020,protoze z tohoto roku budu mít nový odhad nemovitosti? Děkuji moc za radu! Zde je odkaz https://www.uctovani.net/kalkulacka-odp ... chlene.php

To už ti Rop vysvětloval

Ke dni zahájení nájmu je třeba udělat znalecký posudek a z této ceny se následně odepisuje.
§ 29 d) ...U poplatníka, který má příjmy z nájmu podle § 9, je třeba reprodukční pořizovací cenu stanovit již při zahájení nájmu.

jaký rok pořízení tam mam dat, jestli ten rok 2006 nebo 2020

Do té tabulky si zadej 5. odpisová skupina, rovnoměrný odpis, začátek 2019.

Za rok 2019 jsi nemohla odpis uplatnit, jenom ho budeš evidovat.
§ 26 (8) ... Pokud poplatník (vlastník nebo nájemce) uplatní výdaje paušální částkou, nelze za toto zdaňovací období uplatnit odpisy v prokázané výši ani o tuto dobu prodloužit odpisování pro daňové účely. Po dobu uplatňování výdajů paušální částkou vede poplatník (vlastník nebo nájemce) odpisy pouze evidenčně.

Odpisy nemusíš uplatnit v plné výši, ale jenom aby jsi se nedostala do ztráty,
§ 31 (7) ... Poplatník může na základě svého rozhodnutí použít i sazby nižší než maximální sazby uvedené v odstavci 1. Sazby nižší než maximální sazby uvedené v odstavci 1 nemůže použít poplatník uvedený v § 2, který uplatňuje výdaje podle § 7 odst. 7 nebo § 9 odst. 4 a je povinen vést odpisy pouze evidenčně podle § 26 odst. 8 ...

Ahoj Mlsale, děkuji Ti za odpověď! Ještě že existují tyto stránky!
Mohu mít ještě pár dotazů? Odhad už mám takže se vrhám do zpracování daní a narážím na věci, s kterými si nevím rady.
Když jsem tedy za rok 2019 (kdy jsem poprvé začala byt pronajímat) uplatnovala výdaje paušálem, je mi jasné, že jsem byt neodepisovala. Za rok 2020 už budu tedy výdaje uplatňovat dle skutečnosti a odpisy tam zahrnu. Byt se tedy může odepisovat 30 let. Za rok 2019 mi vyšly odpisy 45 tis, ty jsem tedy neuplatnovala, za rok 2020 mi to vychází 110tis. Do zúčtování budu dávat tedy za rok tu částku 110tis a těch 45 tis - to už nikde nijak figurovat nebude a v podstatě ty odpisy začínám uplatnovat až tou druhou částkou, tj 110 tis? děkuji moc!

-- 17. 1. 2021 21:33 --

Rovnoměrné odpisy lze uplatnit až do výše stanovené zákonem o daních z příjmů (první rok 1,4 %; další roky 3,4 %)

Pokud nemáš v roce 2020 příjmy, tak bych odpisy neuplatňoval, abys nebyl ve ztrátě (ztrátu je možné kontrolovat 3+5 let, zatímco nulu nebo zisk jen 3 roky).
V roce 2021 budeš mít odpis 1,4 % z pořizovací ceny. Odepisuje se až do úplného odepsání - tedy pokud neuděláš žádné technické zhodnocení, tak 30 let. Pokud např. na dva roky přerušíš odepisování, tak budeš odepisovat 32 let. O žádné odpisy nepřijdeš.

Ahoj Rope, chtěla bych se ještě zeptat. Jaký je rozdíl mezi rovnoměrným a zrychlením odepisováním? Pro koho jsou ty zrychlené výhodnější? Pro lidi co mají vyšší příjmy? Já mam malé, byla jsem za rok 2020 většinu času na mateřské, pak na částečném pár měsíců, takže příjem nulanula prd a k tomu tedy příjem z nájmu, což je cca 100 tis. děkuji!

[Rop]

Rovnoměrné odpisy = jsou v čase pořád stejné a dají se upravit v relaci 0 % až sazba dle daně z příjmů. Jsou vhodnější na dlouhodobé stálé příjmu - hlavně podnikatelský nájem, nebo pro provozování fabrik. Lépe se s nimi optimalizuje základ daně.
Zrychlené odpisy = druhý rok jsou nejvyšší a pak klesají. Odpis se buď uplatní v plné výši, nebo se neuplatní vůbec. Při nájmu jsou nejvhodnější při vysokých příjmech a plánem pronajímat krátkodobě (tedy do cca 10-15 let). Hůř se s nimi pracuje.

[Foltan]

Dobrý den, řeším následující situaci:
byt k pronájmu zakoupen 2013, pronajímám od 2014, náklady v DP 2014-2019 paušálem 30%.
Počínaje DP za rok 2020 chci náklady uvádět skutečnými výdaji, k tomu zakládám odpisovou kartu bytu, rovnoměrné odpisy, výchozí hodnota pořizovací cena mínus cena pozemku.
V DP za rok 2020 chci odepisovat 2. rok, abych mohl použít rovnou 3,4% (první rok, 1,4%, nadobro oželím).
Je správné nastavit v odpisové kartě začátek odpisů 2019 (pak je 2020 druhým rokem), nebo už 2013 a 2014-2019 uvádět jako přerušené?
Děkuji za odpověď.

[Rop]

Viz § 26 odst. 8 a § 31 odst. 7 zákona o daních z příjmů

Paušální výdaje obsahují i odpisy.
Odpisy po dobu uplatňování paušálních výdajů nelze přerušit a vedou se jen evidenčně.
V případě použití rovnoměrných odpisů nelze použít nižší sazbu, než maximální.

Takže první rok máš 2014.
Druhý 2015.
Třetí 2016.
Čtvrtý 2017.
Pátý 2018.
Šestý 2019.
Sedmý 2020.
Můžeš si vybrat jestli rovnoměrné nebo zrychlené.

[Foltan]

Dobrý den, moc děkuji za komentář, nicméně ještě jednou k témuž.

Chápu, že jakmile odepisování jednou zahájím, už čas běží i během let, kdy uplatňuji výdaje paušálem. Nicméně setkal jsem se opakovaně i s názorem, že zákon o dani z příjmu pouze stanoví, kdy nejdříve lze odpisování zahájit, ale poplatník sám si určuje první rok odpisování. Třeba v uvedeném případě by při tomto výkladu byla možná i verze např. zahájit 2019, v DP uplatnit poprvé 2020 a uplatňovat až do 2048 (samozřejmě navždy přijít o možnost uplatnit 1,4 % za rok 2019, uvažuji jen o rovnoměrných odpisech).
Přijde mi, že ani ty odkazované paragrafy tuto konstrukci nevylučují, protože sice říkají, že poplatník je povinen vést odpisy evidenčně i v letech, kdy uplatňuje náklady paušálem, nicméně to předpokládá, že už předtím vůbec nějaké odepisování zahájil, ne?

Mimochodem, asi nikomu se nechce přijít o x let odpisů, a tak by mne zajímalo, co komukoliv v podobné situaci brání, aby prohlásil, že ten který konkrétní byt začal pronajímat až před třemi roky a proto i co do odpisů víc než tři roky nemá důvod škrtnout? DP se kontroluje jen 3 roky zpět (pokud člověk nebyl ve ztrátě), takže nebudou roky 2016 a dříve už mimo hru, jakmile letos odevzdáme rok 2020?

[Rop]

Zahájení / nezahájení = uplatnění / neuplatnění odpisu. Pak platí § 26 odst. 8 zákona o daních z příjmů - konkrétně tato věta: Pokud poplatník (vlastník nebo nájemce) uplatní výdaje paušální částkou nebo je jeho daň rovna paušální dani, nelze za toto zdaňovací období uplatnit odpisy v prokázané výši ani o tuto dobu prodloužit odpisování pro daňové účely.
Tyhle babské rady snad už i všichni daňový poradci opustili.

Zahájení odpisů později = ovlivnění odpisu v posledních letech odepisování - čili to není problém roku 2020 ani let předchozích, ale je to problém všech let po roce 2043 - tedy za předpokladu rovnoměrného odepisování. Zrychlené odepisování je ovlivnění všech let odepisování, protože odpis se v letech mění.

Takže pokud chceš odepisovat rovnoměrně, tak jsi v pohodě až do roku 2043. První přiznání, které budeš mít špatně bude rok 2044. A upřímně, jak budou probíhat kontroly daní v roce 2044 vůbec netuším.

[Foltan]

Rozumím, 2043 je trochu daleko

Dovolím si ještě jednu otázku, i při dlouhodobých pronájmech je občas těžké sehnat nájemce, natož třeba v Praze během C19, kdy se vrhlo na trh plno dříve krátkodobých pronájmů. Má nějaký vliv na možnost uplatnit obvyklé náklady, mj. odpisy, fakt, že byla nemovitost podstatnou část roku bez nájemníků, prázdná? Je rozdíl, zda je prázdná na začátku, nebo naopak konci zdaňovacího období, včetně pár měsíců okolo těch dat?

[Rop]

Vliv na odpisy to nemá. Poloviční odpis by byl jen v případě, že by během roku bylo ukončeno pronajímání definitivně (např. člověk by si tam nastěhoval milenku).

[majki777]

Zdravím,
rád bych se zeptal na pár věcí.

U odpisu nájemního bytu postupuji dle odpisové skupiny 5 - tedy 30 let odpisu, první rok 1,4 %, následující roky 3,4% z kupní cenu bytu.

1) Kupuji byt v novostavbě bytového domu, takže výše odpisu bude shodná s kupní cenou bytu poníženou o cenu pozemku v poměru dle podílu na nemovistosti. Cenu pozemku bohužel v kupní smlouvě mít nebudu, mohu tedy využít cenu danou 488/2020 Sb. pro danou město a jeho místní část?

2) Při rovnoměrném odpisu mohu uplatnit i nižší než maximální výši odpisu. Je dána nějaká minmální výše, např. 0,1%?
Pokud uplatním nižší odpis než maximální možný, prodlouží se mne doba odpisu na více než 30 let? V druhém a následujícím roce je max. 3,4%, předpokládám, že tuto hodnotu přesáhnout nemůžu, i když jsem v předchozích letech plně nevyužil celou výši odpisu.

3) Pokud provedu v následujících letech technické zhodnocení, tak od tohoto roku je nově limit 80.000 Kč (původně bylo 40.000 Kč) s tím, že do tohoto limitu mohu technické zhodnocení vyřešit i jako náklad v daném roce a nikoli jako odpis, což se někdy může hodit.
Jak ale postupovat v opačném případě? Byt bude k pronájmu od října tohoto roku, nechám tam předtím v létě udělat kuchyň (není v ceně bytu) za cca 50.000 Kč se indukční deskou a troubou + vestavné skříně cca 20.000 Kč,
Přesto bych toto rád zahrnul do odpisu a nikoli jako náklad pro daný kalendářní rok, protože nájem za 3 měsíce bude nižší, než investice do bytu za rok 2021. Lze toto zahrnout také do odpisů, pokud je to spojené pevně s bytem i přesto, že to nepřesáhne nový limit 80.000 Kč?

4) Pokud byt nyní koupím, odepisuji postupně hodnotu kupní ceny bytu. Po 15 letech tam třeba udělám novou kuchyň a nejspíš i koupelnu.
O výši investice si navýším částku k odpisu a z takto navýšené částku pak budu odepisovat 3,4% do konce doby odpisu, tedy do 30-tého roku? Dá se tedy říct, že budu kuchyň a koupelnu odepisovat jen zbylých 15 let a tudíž si odepíšu jen cca polovinu ceny kuchyně? Nebo se doba odpisu prodlouží nad 30 let a já si postupně odepíšu byt i technické zhodnocení bytu?

-- 15. 2. 2021 22:24 --

ad 3) a ještě se zeptám, zda mám správné info, že limit se zvyšuje na 80.000 a nebo zůstává stále na původní částce 40.000 Kč. V tomto nemám příliš moc jasno. Sledoval jsem online webinář pana Kotuly s datem vysílání 13.1.2021 a tam se zmiňuje stále o částce 40.000 Kč.

Děkuji moc za informace

[Rop]

1. Já si nechávám udělat znalecký posudek na tyhle věci. A pak pořizovací cenu rozdělím ve stejném poměru, jako je to ve znaleckém posudku.

2. minimální výše je 0. Ale v dalším roce máš vlastně první rok, takže 1,4 %. Takže minimální odpis je 0,1 % - teoreticky by to mohlo být i 0,000001 % (čili nakonec 1 Kč), ale já méně než desetinku nedávám. A v druhém roce je už možných 3,4 %, kterou přesáhnout nemůžeš. A ano, odpisy se tím mohou prodloužit.

3. Limit 80 000 Kč je na technická zhodnocení za celý rok. Nižší hodnotu do technického hodnotu dát můžeš - viz § 33 odst. 1 zákona o daních z příjmů: Technickým zhodnocením se pro účely tohoto zákona rozumí vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu 80000 Kč. Technickým zhodnocením jsou i uvedené výdaje nepřesahující stanovené částky, které poplatník na základě svého rozhodnutí neuplatní jako výdaj (náklad) podle § 24 odst. 2 písm. zb).

4. Odepisovat budeš až do nuly. Těžko říct, zda to bude 30 nebo 35 let. Ale rovnoměrné odpisy se moc neprodlužují (na rozdíl od zrychlených).

[majki777]

Děkuji velice za cenné odpovědi.

ad 1) rozumím, poptám se na cenu posudku jen na pozemek. Původně byly vydávány cenové mapy, ale už se to zrušilo a má to jen Praha. Proto jsem našel vyhlášku, která si myslím, že sedí a měla být nyní použitelná právě pro tyto účeely a lidi, co čtou diskuzi, by mohli ušetřit za posudky.
Ale jistý si použitím zcela nejsem. Pokud někdo má s tímto zkušenost, budu rád za informaci.

ad2) tak to je skvělá zpráva, takže si stačí hlídat postupně jen částky, které jsem za dané roky uplatnil (a ohlídat si maximální procentní výši odpisu 1,4 a pak 3,4, v daném roce, nic víc).
Takže na konci bych měl mít celkovou uplatněnou částku na odpisech shodnou s pořizovací cenou nemovitosti + případné další technické zhodnocení za dobu, co běžely odpisy.
Takže budu odepisovat tak dlouho, dokud neodepíšu vše, což bude i s technickým zhondnocením třeba 40 let.

ad3) skvělé, ten první rok se mne to bude hodně hodit, jinak bych tyto výdaje nemohl uplatnit. Předpokládám, že klasické (nikoli vestavné) skříně, sedačka do obýváku apod. už by do modernizace majetku nespadaly a musely by se v případě nákupu nyní uplatnit jako náklad jen v tomto roce. Je to tak?

ad 4) určitě to bude více jak 30 let, neboť se sice jedná o nový byt, ale kuchyňská linka nejspíš 30 let nevydrží. Takže tam bude časem technické zhodnocení, i co se domu týče (např. výměna výtahů apod). Je fajn, že se to bude odepisovat do nuly, to je skvělá zpráva. Obávál jsem se, že limitem je právě těch 30 let jako maximum.

-- 16. 2. 2021 00:29 --

ad 4) v daném roce, co tedy proběhne technické zhodnocení si v DP tedy vezmu původní částku ceny bytu bez pozemku a k němu přičtu výš provedeného zhodnocení a budu uplatňovat max. 3,4% z této nové vyšší částky do doby, dokud ji zcela nevyčerpám do nuly, je tomu tak?

[Rop]

1. Tohle jsem nikdy nedělal a ani nikdy nezkoumal. Ale asi řeším větší věci - třeba celé fabriky.

3. Ano, to jsou samostatné movité věci. Při přesažení 80 tis. Kč se i taková movitá věc musí odepisovat, jenom v jiné odpisové skupině. Např. televize za 100 tis. Kč atd.

4. Ano. Platí to pro všechny roky. Jenom technické zhodnocení v prvním roce není technické zhodnocení, ale jen navýšení vstupní ceny a odepisuje se 1,4 %

[majki777]

ad 1) chápu, tak u vetších celků je to nejlepší cesta.
Můj návrh se týká spíše bytů, kdy člověk nechce zbytečně investovat do posudku na pozemek.

ad2) rozumím, limit je prostě nyní navýšen ze 40.000 na 80.000 Kč za jednu věc tvořící funknčí celek, což může být například obýváková stěna. TV spadne do odpisové skupiny 1 s odpisem 3 roky, nábytek a koberce do odpisové skupiny 2 s odpisem 5 let.
Tyto věci tedy odepisuji samostatně bez ohledu na odpis bytu jako takového? Tedy po třetinách či pětinách dle odpisové skupiny a k tomu každý rok 1,4 nebo 3,4% ze vstupní ceny bytu? Z logiky věci bych řekl, že ano.

Naopak technické zhodnocení se mne navýši vstupní cenu a tak ji budu odepit ne 30 let, ale o něco déle, než se dostanu na nulu s uplatněnými výdaji vs. zaplacený nájem. Prakticky se dá říct, že prvně uplatním odpisy na celou cenu bytu a následně až poté začnu s postupným uplatňováním všech technických zhodnocení provedených v tomto bytě. Rozumím tomu správně?

ad 3) ano,máte pravdu, v prvním roce se přímo přičte do pořizovací ceny bytu a odečte se jen cena pozemku pod stavbou.
Jak se postupouje v případě, že je před domem vyhrazené parkovací místo? Ke každému bytu náleží buď místo v garáži pod domem a nebo místo před domem u menších bytů. Předpokládám, že cenu tohoto pozemku narozdíl od ceny pozemku pod bytem nikde neřeším, neboť je součástí společných prostor jako např. balkón s tím, že je tam dáno právě to výhradní využívání.

[Rop]

2. odepisují se samostatně procentem uvedeným v zákoně o daních z příjmů bez vlivu doby odepisování bytu.
V první roce se celková pořizovací cena (včetně dodělávek v prvním roce) odepisuje 1,4 %, v dalších letech 3,4 %, od roku prvního technického zhodnocení 3,4 % (v tomto případě je stejné procento odpisů za druhý rok i za roky po technickém zhodnocení)

3. Odepisuje se hodnota bytu a podíl na společných čátech domu (v jenom celku). Neodepisuje se pozemek. Rozdělení by měl udělat znalečák.

[majki777]

ad 2) děkuji za potvrzení. A ano, v 5-té skupině zůstávavá procento stejné jak před, tak po TZ, jen se mne zvýší částka, z které mohu procento odpepsat. T

ad 3) ok, cesta posudku se jeví jako nejvhodnější řešení, neboť cenové mapy jsou buď zastaralé a nebo nejsou zpracovány vůbec pro některá města.

-- 16. 2. 2021 12:55 --

Také jsem nyní narazil na výklad, že se odpisy začínají počítat až od chvíle prvního uplatnění. Položil jsem dotaz s odkazem na váš výklad:

Pak platí § 26 odst. 8 zákona o daních z příjmů - konkrétně tato věta: Pokud poplatník (vlastník nebo nájemce) uplatní výdaje paušální částkou nebo je jeho daň rovna paušální dani, nelze za toto zdaňovací období uplatnit odpisy v prokázané výši ani o tuto dobu prodloužit odpisování pro daňové účely.

a přišlo mne toto:

Uvedený odstavec v emailu není celé znění tohoto odstavce. Začíná "Odpisy pro účely zákona není poplatník povinen uplatnit, přitom odpisování lze i přerušit, ale při dalším odpisování je nutné pokračovat způsobem, jako by odpisování přerušeno nebylo, a to za podmínky, že v době přerušení neuplatní poplatník (vlastník ani nájemce) výdaje paušální částkou podle § 7 nebo § 9."

Tedy odstavec se netýká případu, kdy uplatňuji paušální výdaje od začátku pronájmu a pak se rozhodnu uplatnit skutečné. Týká se případu, kdy zahájím odpisování (při uplatňování skutečných výdajů, dříve k tomu není důvod), a pak přejdu na paušální výdaje, v tu dobu odpisování musí probíhat "na pozadí" a nemohu si je "naspořit" do budoucna.


Uvedený odstavec v emailu není celé znění tohoto odstavce. Začíná "Odpisy pro účely zákona není poplatník povinen uplatnit, přitom odpisování lze i přerušit, ale při dalším odpisování je nutné pokračovat způsobem, jako by odpisování přerušeno nebylo, a to za podmínky, že v době přerušení neuplatní poplatník (vlastník ani nájemce) výdaje paušální částkou podle § 7 nebo § 9."

Tedy odstavec se netýká případu, kdy uplatňuji paušální výdaje od začátku pronájmu a pak se rozhodnu uplatnit skutečné. Týká se případu, kdy zahájím odpisování (při uplatňování skutečných výdajů, dříve k tomu není důvod), a pak přejdu na paušální výdaje, v tu dobu odpisování musí probíhat "na pozadí" a nemohu si je "naspořit" do budoucna.

Viz § 26 odst. 8 a § 31 odst. 7 zákona o daních z příjmů

Paušální výdaje obsahují i odpisy.
Odpisy po dobu uplatňování paušálních výdajů nelze přerušit a vedou se jen evidenčně.
V případě použití rovnoměrných odpisů nelze použít nižší sazbu, než maximální.

Takže první rok máš 2014.
Druhý 2015.
Třetí 2016.
Čtvrtý 2017.
Pátý 2018.
Šestý 2019.
Sedmý 2020.
Můžeš si vybrat jestli rovnoměrné nebo zrychlené.

[Rop]

To co tu píšete platí jen pro paušální výdaje. Tam nelze přerušit ani snížit procento. U skutečných člověk může dělat obojí.

[majki777]

Ok, tak to jsem se asi nepochopili, takže ještě uvedu odpověď od DP, kterou jsem dnes obdržel, pokud by to pro někoho bylo užitečné:

U dané situace záleží, zda byly v minulosti odpisy zahájeny, či nikoliv.
Pokud ne, tak v období paušálu se má za to, že odpisy nejsou uplaňovány.
Pokud ano, odpisy se nepřerušují a jsou zahrnuty v paušálu."

[Rop]

Je v zásadě několik teorií:

1. Poplatník, který uplatňuje paušální výdaje nemá obchodní majetek, takže nemá jak novou věc do něj zařadit, takže nemusí evidenčně odepisovat

2. Poplatník, který uplatňuje paušální výdaje nemusí zahájit odepisování (pouze nemůže přerušit a snížit procento).

3. Paušální výdaje zahrnují i odpisy nově pořízeného majetku, takže je nutné evidenčně odepisovat.

Já vždy stavím smysl zákona nad prostý text. Pokud podnikatel deset let uplatňuje paušální výdaje, v prvním roce koupí nové auto, tak jej nezačne jedenáctý rok odepisovat v sazbě pro první rok.

Ale musím říci, že soudní rozhodnutí zatím není.

[majki777]

Souhlasím, v naší zemi co právník, to jiný názor. Tudíž bez soudního rozhodnutí to bude vždy trochu nejisté.
Nicméně já má v plánu začít rovnou z odpisy, takže toto naštěstí nebudu muset řešit

Moc děkuji za cenné rady a zorientování se v odpisech jako takových, moc mne to pomohlo a jsem rád, že toto vlákno existuje a snad pomůže i dalším, co budou řešit podobné věci....

[Rop]

Soudní rozhodnutí sice není, ale máme to vyřešené alespoň s Ministerstvem financí ČR v rámci Koordinačního výboru mezi Komorou daňových poradců ČR a Ministerstva financí ČR. Bylo to projednáno 9. 9. 2020, takže velmi čerstvé.

Jedná se o zápis 563/18.03.20

4. Odpisování majetku po přechodu na skutečné výdaje
Pokud poplatník v době vedení paušálních výdajů pořídí hmotný majetek, pak neuplatňuje odpisy tohoto majetku a ani nemá povinnost uplatňovat odpisy evidenčně dle § 26 odst. 8 ZDP. Pokud jsou splněny ostatní podmínky, pak po přechodu na skutečné výdaje má právo odpisy začít uplatňovat. Otázkou je z jaké ceny. Vzhledem k tomu, že k zařazení majetku do obchodního majetku dojde k 1. 1. v roce zahájení skutečných výdajů (popř. k tomu dojde později, tyto případy však řešit nebudeme), je potřeba dle § 29 odst. 1 písm. a) stanovit, zda majetek byl pořízen více než rok (u nemovitého majetku více než 5 let) před okamžikem přechodu na skutečné výdaje, a pokud ano, stanovit (a v případě potřeby správné stanovení obhájit) reprodukční pořizovací cenu. To s sebou často přináší náklady, které nejsou úměrné efektu ze snížení daňové povinnosti uplatněnými odpisy. Přitom je evidentní, že cílem zahájení odpisování z reprodukční pořizovací ceny (a nikoliv z pořizovací ceny) je stejná myšlenka jako povinnost snižovat zůstatkovou cenu o evidenční odpisy dle § 26 odst. 8 a to zabránit dvojitému snižování základu daně pořizovací cenou, jednou v podobě paušálních výdajů, podruhé v podobě odpisů. Je otázkou zda by nebylo možné uplatnit výklad, kdy by se povinnost dle § 26 odst. 8 aplikovala i na majetek pořízený v době uplatňování paušálních výdajů, čímž by se snížila zátěž poplatníka v podobě zjišťování a prokazování reprodukční pořizovací ceny a zároveň zabránilo nežádoucímu uplatnění odpisů z plné pořizovací ceny – tak jak je popsáno v 4.1.2.
4.1. Návrh řešení:
Existují dva akceptovatelné přístupy k výpočtu odpisů po přechodu na skutečné výdaje (u poplatníků, kteří nevedou účetnictví). Je přitom na poplatníkovi, který přístup zvolí a výběr může uplatnit u každé položky majetku samostatně:
4.1.1. Odpisování z reprodukční ceny zahájené po přechodu na skutečné výdaje
Poplatník v prvním roce uplatňování skutečných výdajů stanoví reprodukční pořizovací cenu majetku (k 1.1.) a zahájí odpisováním v 1. roce odpisování standardním způsobem.
Stanovisko GFŘ:
Souhlas se závěrem předkladatele. Pokud by u poplatníka došlo k přechodu na skutečné výdaje do 1 roku od pořízení movitého hmotného majetku a do 5 let od pořízení nemovitého hmotného majetku, budou odpisy uplatňovány z pořizovací ceny, byl-li pořízen úplatně.

4.1.2. Dokončení odpisování z pořizovací ceny
Poplatník vede po celou dobu uplatňování paušálních výdajů evidenční odpisy z pořizovací ceny majetku dle § 26 odst. 8 tak, jako by jej nabyl v době, kdy uplatňuje skutečné výdaje. Po přechodu na skutečné výdaje pak pokračuje v takto započatém odpisování.
Stanovisko GFŘ:
Nesouhlas se závěrem předkladatele, jednalo by se o postup v rozporu se ZDP.

Takže je to vlastně varianta 4. Tedy úplně jiná, než jsem psal.

[majki777]

Úžasné, máte opravdu přehled v dané problematice a víte, kde info hledat.

Za mne klobouk dolů....

[Foltan]

Viz § 26 odst. 8 a § 31 odst. 7 zákona o daních z příjmů

Paušální výdaje obsahují i odpisy.
Odpisy po dobu uplatňování paušálních výdajů nelze přerušit a vedou se jen evidenčně.
V případě použití rovnoměrných odpisů nelze použít nižší sazbu, než maximální.

Takže první rok máš 2014.
Druhý 2015.
Třetí 2016.
Čtvrtý 2017.
Pátý 2018.
Šestý 2019.
Sedmý 2020.
Můžeš si vybrat jestli rovnoměrné nebo zrychlené.

Dobrý den,
lze tomu citovanému zápisu 563/18.03.20 rozumět tak, že v dříve popsané situaci (byt zakoupen 2013, pronajímán od 2014, náklady 2014-2019 paušálem, od 2020 přechod na skutečné výdaje) bude prvním rokem odpisů teprve rok 2020, namísto toho, aby byl prvním rokem 2014?
Pokud ano, co kdyby poplatník chtěl dobrovolně 1.rok rovnoměrných odpisů "oželet" a odepisovat už počínaje rokem 2019, aby mohl rovnou uplatnit 3,4%?

[Rop]

K 1. 1. 2020 si nechá udělat znalecký posudek na cenu bytu. Z této ceny budeš v roce 2020 odepisovat odpisem pro první rok - tedy v sazbě 1,4 %.

[Foltan]

Děkuji, tak to tedy vypadá, že při přechodu z paušálu na skutečné výdaje je (nově) nutné udělat znalecký posudek vždy, když byla nemovitosti pořízena před více než pěti lety, bez ohledu na to, kdy byl zahájen pronájem.
§ 29 d): ...U poplatníka, který má příjmy z nájmu podle § 9, je třeba reprodukční pořizovací cenu stanovit již při zahájení nájmu... v daném případě nelze aplikovat.
Zbytečné náklady navíc...ale měly by být uplatnitelné

[Rop]

Vyplývá to toho koordinačního výboru.

[yowie]

Zbytečné náklady navíc...ale měly by být uplatnitelné

Zbytečné náklady?!? Ještě před 5 lety stál panelák v Praze 3 miliony a odhad byl taky takový, dneska stojí 6 milionů a odhad tak 5,5 milionu?

Jinými slovy v tomto konkrétním případě můžete odepsat skoro dvakrát tolik, co před pěti lety, těch pár tisíc za odhad se vám v budoucnu zaplatí opravdu hodněkrát...

Samozřejmě záleží, kde ta nemovitost je, ale v dnešní době šlo nahoru prakticky všechno a chtěl bych vidět byt, kde by se nevyplatilo udělat odhad. To by možná nastalo jen při nějakém dramatickém propadu cen a odhadů cen, jinak se to vždycky vyplatí a tohle pravidelné přehodnocování - růst cen zástav, je právě ten trik, kteří mnozí používají, aby si mohli brát další a další hypotéky na další byty.

[LeRe]

Zdravím @Rope,

reaguju s dotazem k "Odepisuje se až do úplného odepsání - tedy pokud neuděláš žádné technické zhodnocení, tak 30 let. Pokud např. na dva roky přerušíš odepisování, tak budeš odepisovat 32 let. O žádné odpisy nepřijdeš." , ráda bych se ujistila, že rozumím:

- když se rozhodnu nevyužít při odpisu celých 3,4 procenta (abych se nedostala do ztráty), v průběhu odpisování nepřeruším (každý rok uplatním, jen míň než maximální částku) a zároveň neudělám žádné technické zhodnocení, znamená to, že také mohu odepisovat déle než 30 let až do nuly ceny při zahájení odpisů, je to tak?
Radši se ujišťuji, že 30 let je minimální doba rozložení odpisů, ale nepříjdu o možnost něco odepsat, když to roztahám a zároveń technické zhodnocení nebude (hypoteticky, je mi jasné, že fakticky nejspíš bude, ale kdyby, ať vím pro klid duše)

Děkuju!

[Rop]

Ano, je to tak. Když budeš odepisovat každý rok 1 %, tak odepisuješ 100 let.

[Gamca]

Dik moc za super clanky a rozbory.. hodne mi to pomohlo, protoze se tu resili stejne situace.. ted vim, ze kdyz chci zmenit na skutecne vydaje, tak potrebuju odhad k 1.1.2020.
Verim, ze to jde i takhle zpetne k tomu datu - mate nekdo nejaky kontakt na odhadce, nebo kam se obratit a kolik cca odhad ceny bytu stoji ? A je treba pozadavek nejak presneji specifikovat - napr. odhad reprodukcni ceny bytu, nebo jak to nazvat ?
Diky Gamca