Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

[Tapir011]

Mám prosbu ke konzultaci. DPFO, příjem z pronajmu dle §9, prechod na skutečné výdaje. Za timto účelem zhotoveny znalecké posudky k určení ceny nemovitosti bez pozemku, resp. reprodukční pořizovací ceny v jednom případě.

Lze tento náklad uplatnit jako daňově uznatelný výdaj v roce, kdy byl vynaložen, nebo musí být součástí vstupní ceny pro odpisy?

[Rop]

Znalečák není technické zhodnocení majetku, ani náklad na jeho pořízení. Takže jednorázově do výdajů.

[wit.cz]

Měl bych také dotaz - byt mám více než 5 let a je pronajímán, tudíž pro skutečné výdaje potřebuji stanovit reprodukční cenu (zpětně). A narazil jsem na rozdílný výklad, jak má tato cena být stanovena, kdy MF ve svém "právně nezávazném" stanovisku odkazuje na cenu zjištěnou/administrativní, a odhadci/někteří daňaři jsou spíše pro cenu obvyklou/tržní.
Já budu potřebovat najít daňaře, aby mi ve lhůtě DP podal, chybí mi ale ještě to stanovení reprodukční ceny. Je velký risk to nechat vypracovat odhadce na cenu obvyklou a pak hledat poradce, který s tím nebude mít problém?

[Rop]

Ty hledáš daňaře 12. 6.? To skoro hodně štěstí.

Výklad GFŘ - cena obvyklá
Rozhodnutí soudu - NSS 8 Afs 30/2012 - 32 - cena blížící se ceně obvyklé

Nejdřív si najdi daňaře, pak dělej posudek.

Btw. k tomu bytu - byt byl pořízen úplatně před 1. 1. 2019? Či během roku 2019? A od kdy pronajímáš?

[wit.cz]

Rope, vím, že je to už teď na hraně s termíny. Jsem asi stará škola, všechno si zjišťuju a dělám sám, do hloubky, ale po těch týdnech, co to všechno louskám, mi už jde hlava kolem a dost mě to paralyzuje. Nejsem si jistý, jestli už není nutné současně hledat daňaře a dělat posudek, aby se to stihlo vůbec.

Já právě našel názory z praxe ( např. https://www.odhadcebrno.cz/reprodukcni-porizovaci-cena/), že GFŘ bere cenu zjištěnou (administrativní) - laicky - podle vyhlášky, kde je cena skoro poloviční proti obvyklé/tržní (nebo pár příkladů na https://www.p2pforum.cz/viewtopic.php?f=50&t=713).

S tou cenou a jejím určením to pro mě je čára přes rozpočet, protože jsem předpokládal, že pokud se v prvních 5 letech vychází z pořizovací ceny, tak ta reprodukční přece nebude poloviční, např. když začnu pronajímat až 6. rok.

Pro DP mám čísla (kromě výdajů u nájmu) spočítaná, připravené podklady k §6, k nájmu vše kromě odpisů a taxomatem připravené podklady z příjmu CP. V mém případě by mělo jít započítat ztrátu z §9 proti příjmům z §10, a tím by měla vyplývat daňová povinnost povinnost jen z §6 (záleží to ale právě na ocenění). Komplikuju si to tím, že chci podat i dodatečné za rok 2023, byť se vystavím pokutě ze všech příjmů za 2023.
Byt byl pořízen úplatně před 1.1.2019 mnou, pronájem je od 9/2023 (proto to chci narovnat v dodatečném DP za 2023).

Kdybys měl doporučení na kolegu, určitě bych využil. V nejhorším by možná šlo využít i služeb tzv. "odkladů" online, ale vůbec s tím nemám zkušenost. Zvlášť když potřebuji podat i to dodatečné za 2023.

[Rop]

Většinou jsem to já, kdo sbírá klienty, kteří kolegové kolem mě odmítají. Ale letos si trhám vlasy, že jsem na začátku června ještě vzal jednoho klienta

A tedy jinak - byt byl nakoupen před 9/2018? A administrativní cena vyjde poloviční? To máš byt někde v Bruntáli?

Odklady online - Komora daňových poradců tyto daňové poradce trestá, protože to s daňovým poradenstvím nemá vůbec nic společného.

[wit.cz]

Byt byl koupen v roce 2012. Bruntál ne, skoro Zlínský kraj, menší město. Podle plochy za m2 ve vyhlášce je to někde cca 60% od oka.

[wit.cz]

Tak jsem domluvený s poradcem na podání DP, ani to nebolelo, jen blok v hlavě.
Chtěl jsem se s ním domluvit, jaký typ ocenění a od jakého znalce bude pro zpracování DP akceptovat, abych předešel situaci, kdy bych investoval do znaleckého posudku, který by následně odmítl použít. Ohledně tohoto z hlavy nevěděl a podívá se na to, dá vědět. Snad brzy
Rope, pokud bych se chtěl držet ceny blízké obvyklé, jak sestavit zadání, aby z toho nebylo cenové torzo dle ceny zjištěné? Co něco jako:
"Pro daňové odpisy se téměř výhradně pracuje s cenou vycházející z tržní reality. Cena by měla odpovídat hodnotě, za kterou by bylo možné stejnou nemovitost pořídit v době zahájení pronájmu, což se v praxi nejvíce blíží ceně obvyklé (tržní)"?

[Rop]

Kteréhopak kolegu jsi ukecal? (stačí mi číslo)

Jinak oceňovací vyhláška má spoustu koeficientů i pro cenu zjištěnou.

A upozorňuji, že znalec to neudělá mávnutím ruky. Já jsem měl nejrychlejší postudek na cenu zjištěnou za 4 dny a to jen díky tomu, že znalec dobře znal dům, ve kterém se byt nacházel (respektive on znal všechny domy v daném krajském městě, protože "není barák, ve kterém bych neoceňoval alespoň jeden byt").

[Glorium22]

Tento příspěvek byl odstraněn.

[Tapir011]

Dobrý den, mám prosbu ke konzultaci ohledně pronájmu. Byt je a bude pronajímán do 6/2026 včetně, následně od 7/2026 do konce 2027 bude využíván k vlastnímu bydlení. Daním skutečnými výdaji s využitím odpisů, odpisy rovnoměrné.
Domnívám se že odpisy pro rok 2026 půjde využít v celém objemu.
a/ Pokud bude z hlediska optimalizace třeba využít jenom část odpisu, bude se to chovat normálně jako by se pronajímalo celý rok (tj. nevyužitou část přesunu na konec odpisové tabulky do 31. roku)?
b/ Odpisy v roce 2027 poběží na pozadí (a marně uplynou) nebo se odpisování automatický zastaví a pokračovat bude až se obnoví pronájem nemovitosti?
Předem děkuji za radu.

[Rop]

a) ano, je možno uplatnit nižší odpisy a o ty nikdy nepřijdete
b) je možné odpis pozastavit - tedy se uplatní nižší odpis a postupuje se podobně jako v bodě a)

[Tapir011]

b) nižší odpis by znamenalo v tomto případě 0 a o celkovou částku ročního odpisu by se odpisování prodloužilo? Tj. 31. rok = plný roční rovnoměrný odpis. 32. rok = zbytek nevyužitého odpisu z roku 2026? Beru to čistě matematicky hodnotou čísel.

Děkuji.

[Rop]

ano.

[dvsky1]

Zdravím, pročetl jsem diskuzi a prosil bych upřesnit následující:

1) V rodině proběhl v roce 1992 převod členského podílu k družstevnímu bytu v Praze z otce na dceru. V roce 2000 bylo převedeno vlastnictví bytu z bytového družstva do osobního vlastnictví dcery. Je možné tento byt daňově odepisovat při uplatnění skutečných výdajů jako FO? Družstevní byt je pronajímán od roku 2017 až do současnosti s paušálním (30%) uplatněním výdajů.

2) Pokud je možné odepisovat, je třeba stanovit cenu znaleckým posudkem k začátku pronájmu (2017) nebo k prvnímu uplatnění skutečných výdajů (2025)? Je vůbec reálné udělat v současnosti posudek k roku 2017?

3) Pokud je možné odepisovat, začíná se při odpisu první rok 2025 (1,4% při lineárním) nebo se bere zpětně první rok odpisu v paušálním režimu 2017 a v roce 2025 při prvním uplatnění skutečných výdajů se to bere jako již jako 9. rok odpisu (3,4%)?

Separátní dotaz: V rodinném domě se pronajímají 2 byty bez podílu na pozemku a v 1 bydlí vlastníci. Při rekonstrukci vstupní brány a nového chodníku, tedy venkovních společných prostor, který nájemníci používají ke vstupu do budovy - lze toto uplatnit do skutečných výdajů k příjmům z pronájmu?

Předem díky za odpověď.