Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

Co, kdy, proč a jak správně zdanit. Rady, tipy a návody pro všechny podnikající subjekty v ČR

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod Rop 10. 1. 2021 09:49

Rovnoměrné odpisy lze uplatnit až do výše stanovené zákonem o daních z příjmů (první rok 1,4 %; další roky 3,4 %)

Pokud nemáš v roce 2020 příjmy, tak bych odpisy neuplatňoval, abys nebyl ve ztrátě (ztrátu je možné kontrolovat 3+5 let, zatímco nulu nebo zisk jen 3 roky).
V roce 2021 budeš mít odpis 1,4 % z pořizovací ceny. Odepisuje se až do úplného odepsání - tedy pokud neuděláš žádné technické zhodnocení, tak 30 let. Pokud např. na dva roky přerušíš odepisování, tak budeš odepisovat 32 let. O žádné odpisy nepřijdeš.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Vera L. 17. 1. 2021 22:08

Rop píše:A teď zásadní otázka - do kterého řádku přiznání jste ty úroky napsala?


Ahoj Rope, určitě jsem to zadávala že do toho řádku 47, což bylo blbě. Zadám to tentokrát do řádku 202, jak mi tu někdo radil Mlsal.

-- 17. 1. 2021 21:18 --

mlsal píše:
Vera L. píše:Dobrý večer, prosím o radu. V roce 2019 jsem poprvé začala pronajímat byt, výdaje jsem uplatnila paušálně. Za rok 2020 je chci uplatnit dle skutečnosti a zahrnout do nich tak odpisy. Pronajimaný být jsem koupila v roce 2006. Pokud správně chapu zákon, tak si musím nechat udělat odhad nemovitosti. Ten odhad si mám nechat udělat aktuální, tj kolik by stál byt teď, nebo mi odhadce musi udělat odhad jakoby zpětně? Z odhadu pak budu tedy vypočítávat odpisy, jen nevím, jakým rokem mám začít. S dovolenim sem vložím odkaz na jednu tabulku, která ty odpisy vypočítá, a můj dotaz zní, jaký rok pořízení tam mam dat, jestli ten rok 2006 nebo 2020,protoze z tohoto roku budu mít nový odhad nemovitosti? Děkuji moc za radu! Zde je odkaz https://www.uctovani.net/kalkulacka-odp ... chlene.php

To už ti Rop vysvětloval

Ke dni zahájení nájmu je třeba udělat znalecký posudek a z této ceny se následně odepisuje.
§ 29 d) ...U poplatníka, který má příjmy z nájmu podle § 9, je třeba reprodukční pořizovací cenu stanovit již při zahájení nájmu.

Vera L. píše:jaký rok pořízení tam mam dat, jestli ten rok 2006 nebo 2020

Do té tabulky si zadej 5. odpisová skupina, rovnoměrný odpis, začátek 2019.

Za rok 2019 jsi nemohla odpis uplatnit, jenom ho budeš evidovat.
§ 26 (8) ... Pokud poplatník (vlastník nebo nájemce) uplatní výdaje paušální částkou, nelze za toto zdaňovací období uplatnit odpisy v prokázané výši ani o tuto dobu prodloužit odpisování pro daňové účely. Po dobu uplatňování výdajů paušální částkou vede poplatník (vlastník nebo nájemce) odpisy pouze evidenčně.

Odpisy nemusíš uplatnit v plné výši, ale jenom aby jsi se nedostala do ztráty,
§ 31 (7) ... Poplatník může na základě svého rozhodnutí použít i sazby nižší než maximální sazby uvedené v odstavci 1. Sazby nižší než maximální sazby uvedené v odstavci 1 nemůže použít poplatník uvedený v § 2, který uplatňuje výdaje podle § 7 odst. 7 nebo § 9 odst. 4 a je povinen vést odpisy pouze evidenčně podle § 26 odst. 8 ...


Ahoj Mlsale, děkuji Ti za odpověď! Ještě že existují tyto stránky!
Mohu mít ještě pár dotazů? Odhad už mám takže se vrhám do zpracování daní a narážím na věci, s kterými si nevím rady.
Když jsem tedy za rok 2019 (kdy jsem poprvé začala byt pronajímat) uplatnovala výdaje paušálem, je mi jasné, že jsem byt neodepisovala. Za rok 2020 už budu tedy výdaje uplatňovat dle skutečnosti a odpisy tam zahrnu. Byt se tedy může odepisovat 30 let. Za rok 2019 mi vyšly odpisy 45 tis, ty jsem tedy neuplatnovala, za rok 2020 mi to vychází 110tis. Do zúčtování budu dávat tedy za rok tu částku 110tis a těch 45 tis - to už nikde nijak figurovat nebude a v podstatě ty odpisy začínám uplatnovat až tou druhou částkou, tj 110 tis? děkuji moc!

-- 17. 1. 2021 21:33 --

Rop píše:Rovnoměrné odpisy lze uplatnit až do výše stanovené zákonem o daních z příjmů (první rok 1,4 %; další roky 3,4 %)

Pokud nemáš v roce 2020 příjmy, tak bych odpisy neuplatňoval, abys nebyl ve ztrátě (ztrátu je možné kontrolovat 3+5 let, zatímco nulu nebo zisk jen 3 roky).
V roce 2021 budeš mít odpis 1,4 % z pořizovací ceny. Odepisuje se až do úplného odepsání - tedy pokud neuděláš žádné technické zhodnocení, tak 30 let. Pokud např. na dva roky přerušíš odepisování, tak budeš odepisovat 32 let. O žádné odpisy nepřijdeš.



Ahoj Rope, chtěla bych se ještě zeptat. Jaký je rozdíl mezi rovnoměrným a zrychlením odepisováním? Pro koho jsou ty zrychlené výhodnější? Pro lidi co mají vyšší příjmy? Já mam malé, byla jsem za rok 2020 většinu času na mateřské, pak na částečném pár měsíců, takže příjem nulanula prd a k tomu tedy příjem z nájmu, což je cca 100 tis. děkuji!
Vera L.
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Rop 17. 1. 2021 22:51

Rovnoměrné odpisy = jsou v čase pořád stejné a dají se upravit v relaci 0 % až sazba dle daně z příjmů. Jsou vhodnější na dlouhodobé stálé příjmu - hlavně podnikatelský nájem, nebo pro provozování fabrik. Lépe se s nimi optimalizuje základ daně.
Zrychlené odpisy = druhý rok jsou nejvyšší a pak klesají. Odpis se buď uplatní v plné výši, nebo se neuplatní vůbec. Při nájmu jsou nejvhodnější při vysokých příjmech a plánem pronajímat krátkodobě (tedy do cca 10-15 let). Hůř se s nimi pracuje.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Foltan 19. 1. 2021 13:04

Dobrý den, řeším následující situaci:
byt k pronájmu zakoupen 2013, pronajímám od 2014, náklady v DP 2014-2019 paušálem 30%.
Počínaje DP za rok 2020 chci náklady uvádět skutečnými výdaji, k tomu zakládám odpisovou kartu bytu, rovnoměrné odpisy, výchozí hodnota pořizovací cena mínus cena pozemku.
V DP za rok 2020 chci odepisovat 2. rok, abych mohl použít rovnou 3,4% (první rok, 1,4%, nadobro oželím).
Je správné nastavit v odpisové kartě začátek odpisů 2019 (pak je 2020 druhým rokem), nebo už 2013 a 2014-2019 uvádět jako přerušené?
Děkuji za odpověď.
Foltan
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 19. 1. 2021 21:02

Viz § 26 odst. 8 a § 31 odst. 7 zákona o daních z příjmů

Paušální výdaje obsahují i odpisy.
Odpisy po dobu uplatňování paušálních výdajů nelze přerušit a vedou se jen evidenčně.
V případě použití rovnoměrných odpisů nelze použít nižší sazbu, než maximální.

Takže první rok máš 2014.
Druhý 2015.
Třetí 2016.
Čtvrtý 2017.
Pátý 2018.
Šestý 2019.
Sedmý 2020.
Můžeš si vybrat jestli rovnoměrné nebo zrychlené.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Foltan 20. 1. 2021 10:37

Dobrý den, moc děkuji za komentář, nicméně ještě jednou k témuž.

Chápu, že jakmile odepisování jednou zahájím, už čas běží i během let, kdy uplatňuji výdaje paušálem. Nicméně setkal jsem se opakovaně i s názorem, že zákon o dani z příjmu pouze stanoví, kdy nejdříve lze odpisování zahájit, ale poplatník sám si určuje první rok odpisování. Třeba v uvedeném případě by při tomto výkladu byla možná i verze např. zahájit 2019, v DP uplatnit poprvé 2020 a uplatňovat až do 2048 (samozřejmě navždy přijít o možnost uplatnit 1,4 % za rok 2019, uvažuji jen o rovnoměrných odpisech).
Přijde mi, že ani ty odkazované paragrafy tuto konstrukci nevylučují, protože sice říkají, že poplatník je povinen vést odpisy evidenčně i v letech, kdy uplatňuje náklady paušálem, nicméně to předpokládá, že už předtím vůbec nějaké odepisování zahájil, ne?

Mimochodem, asi nikomu se nechce přijít o x let odpisů, a tak by mne zajímalo, co komukoliv v podobné situaci brání, aby prohlásil, že ten který konkrétní byt začal pronajímat až před třemi roky a proto i co do odpisů víc než tři roky nemá důvod škrtnout? DP se kontroluje jen 3 roky zpět (pokud člověk nebyl ve ztrátě), takže nebudou roky 2016 a dříve už mimo hru, jakmile letos odevzdáme rok 2020?
Foltan
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 20. 1. 2021 12:00

Zahájení / nezahájení = uplatnění / neuplatnění odpisu. Pak platí § 26 odst. 8 zákona o daních z příjmů - konkrétně tato věta: Pokud poplatník (vlastník nebo nájemce) uplatní výdaje paušální částkou nebo je jeho daň rovna paušální dani, nelze za toto zdaňovací období uplatnit odpisy v prokázané výši ani o tuto dobu prodloužit odpisování pro daňové účely.
Tyhle babské rady snad už i všichni daňový poradci opustili.

Zahájení odpisů později = ovlivnění odpisu v posledních letech odepisování - čili to není problém roku 2020 ani let předchozích, ale je to problém všech let po roce 2043 - tedy za předpokladu rovnoměrného odepisování. Zrychlené odepisování je ovlivnění všech let odepisování, protože odpis se v letech mění.

Takže pokud chceš odepisovat rovnoměrně, tak jsi v pohodě až do roku 2043. První přiznání, které budeš mít špatně bude rok 2044. A upřímně, jak budou probíhat kontroly daní v roce 2044 vůbec netuším.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Foltan 20. 1. 2021 12:27

Rozumím, 2043 je trochu daleko :-)

Dovolím si ještě jednu otázku, i při dlouhodobých pronájmech je občas těžké sehnat nájemce, natož třeba v Praze během C19, kdy se vrhlo na trh plno dříve krátkodobých pronájmů. Má nějaký vliv na možnost uplatnit obvyklé náklady, mj. odpisy, fakt, že byla nemovitost podstatnou část roku bez nájemníků, prázdná? Je rozdíl, zda je prázdná na začátku, nebo naopak konci zdaňovacího období, včetně pár měsíců okolo těch dat?
Foltan
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 20. 1. 2021 12:54

Vliv na odpisy to nemá. Poloviční odpis by byl jen v případě, že by během roku bylo ukončeno pronajímání definitivně (např. člověk by si tam nastěhoval milenku).
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod majki777 15. 2. 2021 21:51

Zdravím,
rád bych se zeptal na pár věcí.

U odpisu nájemního bytu postupuji dle odpisové skupiny 5 - tedy 30 let odpisu, první rok 1,4 %, následující roky 3,4% z kupní cenu bytu.

1) Kupuji byt v novostavbě bytového domu, takže výše odpisu bude shodná s kupní cenou bytu poníženou o cenu pozemku v poměru dle podílu na nemovistosti. Cenu pozemku bohužel v kupní smlouvě mít nebudu, mohu tedy využít cenu danou 488/2020 Sb. pro danou město a jeho místní část?

2) Při rovnoměrném odpisu mohu uplatnit i nižší než maximální výši odpisu. Je dána nějaká minmální výše, např. 0,1%?
Pokud uplatním nižší odpis než maximální možný, prodlouží se mne doba odpisu na více než 30 let? V druhém a následujícím roce je max. 3,4%, předpokládám, že tuto hodnotu přesáhnout nemůžu, i když jsem v předchozích letech plně nevyužil celou výši odpisu.

3) Pokud provedu v následujících letech technické zhodnocení, tak od tohoto roku je nově limit 80.000 Kč (původně bylo 40.000 Kč) s tím, že do tohoto limitu mohu technické zhodnocení vyřešit i jako náklad v daném roce a nikoli jako odpis, což se někdy může hodit.
Jak ale postupovat v opačném případě? Byt bude k pronájmu od října tohoto roku, nechám tam předtím v létě udělat kuchyň (není v ceně bytu) za cca 50.000 Kč se indukční deskou a troubou + vestavné skříně cca 20.000 Kč,
Přesto bych toto rád zahrnul do odpisu a nikoli jako náklad pro daný kalendářní rok, protože nájem za 3 měsíce bude nižší, než investice do bytu za rok 2021. Lze toto zahrnout také do odpisů, pokud je to spojené pevně s bytem i přesto, že to nepřesáhne nový limit 80.000 Kč?

4) Pokud byt nyní koupím, odepisuji postupně hodnotu kupní ceny bytu. Po 15 letech tam třeba udělám novou kuchyň a nejspíš i koupelnu.
O výši investice si navýším částku k odpisu a z takto navýšené částku pak budu odepisovat 3,4% do konce doby odpisu, tedy do 30-tého roku? Dá se tedy říct, že budu kuchyň a koupelnu odepisovat jen zbylých 15 let a tudíž si odepíšu jen cca polovinu ceny kuchyně? Nebo se doba odpisu prodlouží nad 30 let a já si postupně odepíšu byt i technické zhodnocení bytu?

-- 15. 2. 2021 22:24 --

ad 3) a ještě se zeptám, zda mám správné info, že limit se zvyšuje na 80.000 a nebo zůstává stále na původní částce 40.000 Kč. V tomto nemám příliš moc jasno. Sledoval jsem online webinář pana Kotuly s datem vysílání 13.1.2021 a tam se zmiňuje stále o částce 40.000 Kč.

Děkuji moc za informace
majki777
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 15. 2. 2021 22:30

1. Já si nechávám udělat znalecký posudek na tyhle věci. A pak pořizovací cenu rozdělím ve stejném poměru, jako je to ve znaleckém posudku.

2. minimální výše je 0. Ale v dalším roce máš vlastně první rok, takže 1,4 %. Takže minimální odpis je 0,1 % - teoreticky by to mohlo být i 0,000001 % (čili nakonec 1 Kč), ale já méně než desetinku nedávám. A v druhém roce je už možných 3,4 %, kterou přesáhnout nemůžeš. A ano, odpisy se tím mohou prodloužit.

3. Limit 80 000 Kč je na technická zhodnocení za celý rok. Nižší hodnotu do technického hodnotu dát můžeš - viz § 33 odst. 1 zákona o daních z příjmů: Technickým zhodnocením se pro účely tohoto zákona rozumí vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu 80000 Kč. Technickým zhodnocením jsou i uvedené výdaje nepřesahující stanovené částky, které poplatník na základě svého rozhodnutí neuplatní jako výdaj (náklad) podle § 24 odst. 2 písm. zb).

4. Odepisovat budeš až do nuly. Těžko říct, zda to bude 30 nebo 35 let. Ale rovnoměrné odpisy se moc neprodlužují (na rozdíl od zrychlených).
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod majki777 16. 2. 2021 00:05

Děkuji velice za cenné odpovědi.

ad 1) rozumím, poptám se na cenu posudku jen na pozemek. Původně byly vydávány cenové mapy, ale už se to zrušilo a má to jen Praha. Proto jsem našel vyhlášku, která si myslím, že sedí a měla být nyní použitelná právě pro tyto účeely a lidi, co čtou diskuzi, by mohli ušetřit za posudky.
Ale jistý si použitím zcela nejsem. Pokud někdo má s tímto zkušenost, budu rád za informaci.

ad2) tak to je skvělá zpráva, takže si stačí hlídat postupně jen částky, které jsem za dané roky uplatnil (a ohlídat si maximální procentní výši odpisu 1,4 a pak 3,4, v daném roce, nic víc).
Takže na konci bych měl mít celkovou uplatněnou částku na odpisech shodnou s pořizovací cenou nemovitosti + případné další technické zhodnocení za dobu, co běžely odpisy.
Takže budu odepisovat tak dlouho, dokud neodepíšu vše, což bude i s technickým zhondnocením třeba 40 let.

ad3) skvělé, ten první rok se mne to bude hodně hodit, jinak bych tyto výdaje nemohl uplatnit. Předpokládám, že klasické (nikoli vestavné) skříně, sedačka do obýváku apod. už by do modernizace majetku nespadaly a musely by se v případě nákupu nyní uplatnit jako náklad jen v tomto roce. Je to tak?

ad 4) určitě to bude více jak 30 let, neboť se sice jedná o nový byt, ale kuchyňská linka nejspíš 30 let nevydrží. Takže tam bude časem technické zhodnocení, i co se domu týče (např. výměna výtahů apod). Je fajn, že se to bude odepisovat do nuly, to je skvělá zpráva. Obávál jsem se, že limitem je právě těch 30 let jako maximum.

-- 16. 2. 2021 00:29 --

ad 4) v daném roce, co tedy proběhne technické zhodnocení si v DP tedy vezmu původní částku ceny bytu bez pozemku a k němu přičtu výš provedeného zhodnocení a budu uplatňovat max. 3,4% z této nové vyšší částky do doby, dokud ji zcela nevyčerpám do nuly, je tomu tak?
majki777
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 16. 2. 2021 10:35

1. Tohle jsem nikdy nedělal a ani nikdy nezkoumal. Ale asi řeším větší věci - třeba celé fabriky.

3. Ano, to jsou samostatné movité věci. Při přesažení 80 tis. Kč se i taková movitá věc musí odepisovat, jenom v jiné odpisové skupině. Např. televize za 100 tis. Kč atd.

4. Ano. Platí to pro všechny roky. Jenom technické zhodnocení v prvním roce není technické zhodnocení, ale jen navýšení vstupní ceny a odepisuje se 1,4 %
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod majki777 16. 2. 2021 11:36

ad 1) chápu, tak u vetších celků je to nejlepší cesta.
Můj návrh se týká spíše bytů, kdy člověk nechce zbytečně investovat do posudku na pozemek.

ad2) rozumím, limit je prostě nyní navýšen ze 40.000 na 80.000 Kč za jednu věc tvořící funknčí celek, což může být například obýváková stěna. TV spadne do odpisové skupiny 1 s odpisem 3 roky, nábytek a koberce do odpisové skupiny 2 s odpisem 5 let.
Tyto věci tedy odepisuji samostatně bez ohledu na odpis bytu jako takového? Tedy po třetinách či pětinách dle odpisové skupiny a k tomu každý rok 1,4 nebo 3,4% ze vstupní ceny bytu? Z logiky věci bych řekl, že ano.

Naopak technické zhodnocení se mne navýši vstupní cenu a tak ji budu odepit ne 30 let, ale o něco déle, než se dostanu na nulu s uplatněnými výdaji vs. zaplacený nájem. Prakticky se dá říct, že prvně uplatním odpisy na celou cenu bytu a následně až poté začnu s postupným uplatňováním všech technických zhodnocení provedených v tomto bytě. Rozumím tomu správně?

ad 3) ano,máte pravdu, v prvním roce se přímo přičte do pořizovací ceny bytu a odečte se jen cena pozemku pod stavbou.
Jak se postupouje v případě, že je před domem vyhrazené parkovací místo? Ke každému bytu náleží buď místo v garáži pod domem a nebo místo před domem u menších bytů. Předpokládám, že cenu tohoto pozemku narozdíl od ceny pozemku pod bytem nikde neřeším, neboť je součástí společných prostor jako např. balkón s tím, že je tam dáno právě to výhradní využívání.
majki777
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 16. 2. 2021 12:28

2. odepisují se samostatně procentem uvedeným v zákoně o daních z příjmů bez vlivu doby odepisování bytu.
V první roce se celková pořizovací cena (včetně dodělávek v prvním roce) odepisuje 1,4 %, v dalších letech 3,4 %, od roku prvního technického zhodnocení 3,4 % (v tomto případě je stejné procento odpisů za druhý rok i za roky po technickém zhodnocení)

3. Odepisuje se hodnota bytu a podíl na společných čátech domu (v jenom celku). Neodepisuje se pozemek. Rozdělení by měl udělat znalečák.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Předchozí stránkaDalší stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků