Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

Co, kdy, proč a jak správně zdanit. Rady, tipy a návody pro všechny podnikající subjekty v ČR

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod majki777 16. 2. 2021 12:50

ad 2) děkuji za potvrzení. A ano, v 5-té skupině zůstávavá procento stejné jak před, tak po TZ, jen se mne zvýší částka, z které mohu procento odpepsat. T

ad 3) ok, cesta posudku se jeví jako nejvhodnější řešení, neboť cenové mapy jsou buď zastaralé a nebo nejsou zpracovány vůbec pro některá města.

-- 16. 2. 2021 12:55 --

Také jsem nyní narazil na výklad, že se odpisy začínají počítat až od chvíle prvního uplatnění. Položil jsem dotaz s odkazem na váš výklad:

Pak platí § 26 odst. 8 zákona o daních z příjmů - konkrétně tato věta: Pokud poplatník (vlastník nebo nájemce) uplatní výdaje paušální částkou nebo je jeho daň rovna paušální dani, nelze za toto zdaňovací období uplatnit odpisy v prokázané výši ani o tuto dobu prodloužit odpisování pro daňové účely.

a přišlo mne toto:

Uvedený odstavec v emailu není celé znění tohoto odstavce. Začíná "Odpisy pro účely zákona není poplatník povinen uplatnit, přitom odpisování lze i přerušit, ale při dalším odpisování je nutné pokračovat způsobem, jako by odpisování přerušeno nebylo, a to za podmínky, že v době přerušení neuplatní poplatník (vlastník ani nájemce) výdaje paušální částkou podle § 7 nebo § 9."

Tedy odstavec se netýká případu, kdy uplatňuji paušální výdaje od začátku pronájmu a pak se rozhodnu uplatnit skutečné. Týká se případu, kdy zahájím odpisování (při uplatňování skutečných výdajů, dříve k tomu není důvod), a pak přejdu na paušální výdaje, v tu dobu odpisování musí probíhat "na pozadí" a nemohu si je "naspořit" do budoucna.


Uvedený odstavec v emailu není celé znění tohoto odstavce. Začíná "Odpisy pro účely zákona není poplatník povinen uplatnit, přitom odpisování lze i přerušit, ale při dalším odpisování je nutné pokračovat způsobem, jako by odpisování přerušeno nebylo, a to za podmínky, že v době přerušení neuplatní poplatník (vlastník ani nájemce) výdaje paušální částkou podle § 7 nebo § 9."

Tedy odstavec se netýká případu, kdy uplatňuji paušální výdaje od začátku pronájmu a pak se rozhodnu uplatnit skutečné. Týká se případu, kdy zahájím odpisování (při uplatňování skutečných výdajů, dříve k tomu není důvod), a pak přejdu na paušální výdaje, v tu dobu odpisování musí probíhat "na pozadí" a nemohu si je "naspořit" do budoucna.




Rop píše:Viz § 26 odst. 8 a § 31 odst. 7 zákona o daních z příjmů

Paušální výdaje obsahují i odpisy.
Odpisy po dobu uplatňování paušálních výdajů nelze přerušit a vedou se jen evidenčně.
V případě použití rovnoměrných odpisů nelze použít nižší sazbu, než maximální.

Takže první rok máš 2014.
Druhý 2015.
Třetí 2016.
Čtvrtý 2017.
Pátý 2018.
Šestý 2019.
Sedmý 2020.
Můžeš si vybrat jestli rovnoměrné nebo zrychlené.
majki777
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 16. 2. 2021 12:58

To co tu píšete platí jen pro paušální výdaje. Tam nelze přerušit ani snížit procento. U skutečných člověk může dělat obojí.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod majki777 16. 2. 2021 19:46

Ok, tak to jsem se asi nepochopili, takže ještě uvedu odpověď od DP, kterou jsem dnes obdržel, pokud by to pro někoho bylo užitečné:

U dané situace záleží, zda byly v minulosti odpisy zahájeny, či nikoliv.
Pokud ne, tak v období paušálu se má za to, že odpisy nejsou uplaňovány.
Pokud ano, odpisy se nepřerušují a jsou zahrnuty v paušálu."
majki777
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 16. 2. 2021 20:16

Je v zásadě několik teorií:

1. Poplatník, který uplatňuje paušální výdaje nemá obchodní majetek, takže nemá jak novou věc do něj zařadit, takže nemusí evidenčně odepisovat

2. Poplatník, který uplatňuje paušální výdaje nemusí zahájit odepisování (pouze nemůže přerušit a snížit procento).

3. Paušální výdaje zahrnují i odpisy nově pořízeného majetku, takže je nutné evidenčně odepisovat.

Já vždy stavím smysl zákona nad prostý text. Pokud podnikatel deset let uplatňuje paušální výdaje, v prvním roce koupí nové auto, tak jej nezačne jedenáctý rok odepisovat v sazbě pro první rok.

Ale musím říci, že soudní rozhodnutí zatím není.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod majki777 16. 2. 2021 21:55

Souhlasím, v naší zemi co právník, to jiný názor. Tudíž bez soudního rozhodnutí to bude vždy trochu nejisté.
Nicméně já má v plánu začít rovnou z odpisy, takže toto naštěstí nebudu muset řešit :D

Moc děkuji za cenné rady a zorientování se v odpisech jako takových, moc mne to pomohlo a jsem rád, že toto vlákno existuje a snad pomůže i dalším, co budou řešit podobné věci....
majki777
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 16. 2. 2021 22:27

Soudní rozhodnutí sice není, ale máme to vyřešené alespoň s Ministerstvem financí ČR v rámci Koordinačního výboru mezi Komorou daňových poradců ČR a Ministerstva financí ČR. Bylo to projednáno 9. 9. 2020, takže velmi čerstvé.

Jedná se o zápis 563/18.03.20

4. Odpisování majetku po přechodu na skutečné výdaje
Pokud poplatník v době vedení paušálních výdajů pořídí hmotný majetek, pak neuplatňuje odpisy tohoto majetku a ani nemá povinnost uplatňovat odpisy evidenčně dle § 26 odst. 8 ZDP. Pokud jsou splněny ostatní podmínky, pak po přechodu na skutečné výdaje má právo odpisy začít uplatňovat. Otázkou je z jaké ceny. Vzhledem k tomu, že k zařazení majetku do obchodního majetku dojde k 1. 1. v roce zahájení skutečných výdajů (popř. k tomu dojde později, tyto případy však řešit nebudeme), je potřeba dle § 29 odst. 1 písm. a) stanovit, zda majetek byl pořízen více než rok (u nemovitého majetku více než 5 let) před okamžikem přechodu na skutečné výdaje, a pokud ano, stanovit (a v případě potřeby správné stanovení obhájit) reprodukční pořizovací cenu. To s sebou často přináší náklady, které nejsou úměrné efektu ze snížení daňové povinnosti uplatněnými odpisy. Přitom je evidentní, že cílem zahájení odpisování z reprodukční pořizovací ceny (a nikoliv z pořizovací ceny) je stejná myšlenka jako povinnost snižovat zůstatkovou cenu o evidenční odpisy dle § 26 odst. 8 a to zabránit dvojitému snižování základu daně pořizovací cenou, jednou v podobě paušálních výdajů, podruhé v podobě odpisů. Je otázkou zda by nebylo možné uplatnit výklad, kdy by se povinnost dle § 26 odst. 8 aplikovala i na majetek pořízený v době uplatňování paušálních výdajů, čímž by se snížila zátěž poplatníka v podobě zjišťování a prokazování reprodukční pořizovací ceny a zároveň zabránilo nežádoucímu uplatnění odpisů z plné pořizovací ceny – tak jak je popsáno v 4.1.2.
4.1. Návrh řešení:
Existují dva akceptovatelné přístupy k výpočtu odpisů po přechodu na skutečné výdaje (u poplatníků, kteří nevedou účetnictví). Je přitom na poplatníkovi, který přístup zvolí a výběr může uplatnit u každé položky majetku samostatně:
4.1.1. Odpisování z reprodukční ceny zahájené po přechodu na skutečné výdaje
Poplatník v prvním roce uplatňování skutečných výdajů stanoví reprodukční pořizovací cenu majetku (k 1.1.) a zahájí odpisováním v 1. roce odpisování standardním způsobem.
Stanovisko GFŘ:
Souhlas se závěrem předkladatele. Pokud by u poplatníka došlo k přechodu na skutečné výdaje do 1 roku od pořízení movitého hmotného majetku a do 5 let od pořízení nemovitého hmotného majetku, budou odpisy uplatňovány z pořizovací ceny, byl-li pořízen úplatně.

4.1.2. Dokončení odpisování z pořizovací ceny
Poplatník vede po celou dobu uplatňování paušálních výdajů evidenční odpisy z pořizovací ceny majetku dle § 26 odst. 8 tak, jako by jej nabyl v době, kdy uplatňuje skutečné výdaje. Po přechodu na skutečné výdaje pak pokračuje v takto započatém odpisování.
Stanovisko GFŘ:
Nesouhlas se závěrem předkladatele, jednalo by se o postup v rozporu se ZDP.

Takže je to vlastně varianta 4. Tedy úplně jiná, než jsem psal.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod majki777 16. 2. 2021 22:51

Úžasné, máte opravdu přehled v dané problematice a víte, kde info hledat.

Za mne klobouk dolů.... :tleskani
majki777
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Foltan 18. 2. 2021 10:30

Rop píše:Viz § 26 odst. 8 a § 31 odst. 7 zákona o daních z příjmů

Paušální výdaje obsahují i odpisy.
Odpisy po dobu uplatňování paušálních výdajů nelze přerušit a vedou se jen evidenčně.
V případě použití rovnoměrných odpisů nelze použít nižší sazbu, než maximální.

Takže první rok máš 2014.
Druhý 2015.
Třetí 2016.
Čtvrtý 2017.
Pátý 2018.
Šestý 2019.
Sedmý 2020.
Můžeš si vybrat jestli rovnoměrné nebo zrychlené.


Dobrý den,
lze tomu citovanému zápisu 563/18.03.20 rozumět tak, že v dříve popsané situaci (byt zakoupen 2013, pronajímán od 2014, náklady 2014-2019 paušálem, od 2020 přechod na skutečné výdaje) bude prvním rokem odpisů teprve rok 2020, namísto toho, aby byl prvním rokem 2014?
Pokud ano, co kdyby poplatník chtěl dobrovolně 1.rok rovnoměrných odpisů "oželet" a odepisovat už počínaje rokem 2019, aby mohl rovnou uplatnit 3,4%?
Foltan
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 18. 2. 2021 12:57

K 1. 1. 2020 si nechá udělat znalecký posudek na cenu bytu. Z této ceny budeš v roce 2020 odepisovat odpisem pro první rok - tedy v sazbě 1,4 %.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Foltan 18. 2. 2021 15:40

Děkuji, tak to tedy vypadá, že při přechodu z paušálu na skutečné výdaje je (nově) nutné udělat znalecký posudek vždy, když byla nemovitosti pořízena před více než pěti lety, bez ohledu na to, kdy byl zahájen pronájem.
§ 29 d): ...U poplatníka, který má příjmy z nájmu podle § 9, je třeba reprodukční pořizovací cenu stanovit již při zahájení nájmu... v daném případě nelze aplikovat.
Zbytečné náklady navíc...ale měly by být uplatnitelné :-)
Foltan
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 18. 2. 2021 18:26

Vyplývá to toho koordinačního výboru.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod yowie 18. 2. 2021 19:17

Foltan píše: Zbytečné náklady navíc...ale měly by být uplatnitelné :-)


Zbytečné náklady?!? Ještě před 5 lety stál panelák v Praze 3 miliony a odhad byl taky takový, dneska stojí 6 milionů a odhad tak 5,5 milionu?

Jinými slovy v tomto konkrétním případě můžete odepsat skoro dvakrát tolik, co před pěti lety, těch pár tisíc za odhad se vám v budoucnu zaplatí opravdu hodněkrát...

Samozřejmě záleží, kde ta nemovitost je, ale v dnešní době šlo nahoru prakticky všechno a chtěl bych vidět byt, kde by se nevyplatilo udělat odhad. To by možná nastalo jen při nějakém dramatickém propadu cen a odhadů cen, jinak se to vždycky vyplatí a tohle pravidelné přehodnocování - růst cen zástav, je právě ten trik, kteří mnozí používají, aby si mohli brát další a další hypotéky na další byty.
yowie
Nadšenec

Odeslat příspěvekod LeRe 19. 2. 2021 11:59

Zdravím @Rope,

reaguju s dotazem k "Odepisuje se až do úplného odepsání - tedy pokud neuděláš žádné technické zhodnocení, tak 30 let. Pokud např. na dva roky přerušíš odepisování, tak budeš odepisovat 32 let. O žádné odpisy nepřijdeš." , ráda bych se ujistila, že rozumím:

- když se rozhodnu nevyužít při odpisu celých 3,4 procenta (abych se nedostala do ztráty), v průběhu odpisování nepřeruším (každý rok uplatním, jen míň než maximální částku) a zároveň neudělám žádné technické zhodnocení, znamená to, že také mohu odepisovat déle než 30 let až do nuly ceny při zahájení odpisů, je to tak?
Radši se ujišťuji, že 30 let je minimální doba rozložení odpisů, ale nepříjdu o možnost něco odepsat, když to roztahám a zároveń technické zhodnocení nebude (hypoteticky, je mi jasné, že fakticky nejspíš bude, ale kdyby, ať vím pro klid duše)

Děkuju!
LeRe
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 19. 2. 2021 14:21

Ano, je to tak. Když budeš odepisovat každý rok 1 %, tak odepisuješ 100 let.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Gamca 25. 2. 2021 02:05

Dik moc za super clanky a rozbory.. hodne mi to pomohlo, protoze se tu resili stejne situace.. ted vim, ze kdyz chci zmenit na skutecne vydaje, tak potrebuju odhad k 1.1.2020.
Verim, ze to jde i takhle zpetne k tomu datu - mate nekdo nejaky kontakt na odhadce, nebo kam se obratit a kolik cca odhad ceny bytu stoji ? A je treba pozadavek nejak presneji specifikovat - napr. odhad reprodukcni ceny bytu, nebo jak to nazvat ?
Diky Gamca
Gamca
Kolemjdoucí

Předchozí stránkaDalší stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků