Daň z příjmu - příjem z pronájmu

[Rop]

Zrychlené jsou výhodné jen pokud máš velké příjmy z nájmu a hodláš to pronajímat méně než 15 let. Zrychlené se dají buď uplatnit, nebo neuplatnit.
Rovnoměrné jsou výhodné pokud příjmy nejsou tak velké a / nebo pronájem je delší než 15 let. Rovnoměrné mohou být 0 až maximální sazba uvedená v zákoně.

[Jhypo]

Když se teď zruší daň z nabytí nemovitosti, lze někomu prodat nepoužívaný byt, po nějakém čase si ho koupit nazpět a kupní cenu (v přiměřené výši, odpovídající situaci na trhu) použít jako základ pro výpočet odpisů (po odečtení ceny pozemku)?
Nebudou mít úřady nějaké námitky o účelovém jednání? Je rozdíl dělat to přes rodinu nebo přes cizího (aby nebyla ekonomicky spřízněná osoba)?
Případně pokud nebyl byt dosud pronajímán, jde udělat oficiální odhad vstupní ceny, ale aby znalcům nevyšel nějaký nesmysl - u dražeb jsem často viděl, že posudek podle vyhlášky (stavebních tabulek) stanoví nějakou cenu na úrovni poloviny tržní že jako tolik by stálo to postavit a pak stejně vždycky dodají daleko vyšší druhý odhad jako průměr tří inzerátů srealit mínus 10%, což by ale finančák asi těžko uznal?

[Rop]

To jsou konstrukce.

Začnu od konce.
a) Začátek prvního nájmu do pěti let od nákupu = odpisy se stanoví z pořizovací ceny (cena bytu + zápis do KN + odměny za zprostředkování + daň z nabytí atd.)
b) Začátek prvního nájmu více než pět let od nákupu = odpisy se stanoví ze znalecké ceny bytu (znalecký posudek je na tržní cenu; znalecký posudek musí být vypracován ke dni zahájení nájmu)
Přes to nejede vlak. Vyhlášková a tržní cena je něco trochu jiného. Tohle se oceňuje opravdu tržní cenou - nejlépe komparativní metodou - tedy porovnáním se stejnými byty v okolí.

Přeprodeje. To je trochu drahá cesta. Protože pokud by imaginární kupující byt pronajímal, tak zaplatí daně, jako kdyby si neuplatnil žádný odpis. Buď prodá v kalendářním roce, ve kterém nakoupil, a je to bez odpisů, nebo prodá další rok, ale zdaní hodnotu mezi prodejní (=jeho pořizovací) a zůstatkovou (tedy vstupní bez odpisu).
U osob blízkých ještě všechny prodeje v ceně obvyklé, jinak prodávající rozdíl dodaní (čili dělat dvakrát znalecký posudek).
A nakonec ti stejně berňák řekne, že jsi to udělal jen z důvodu daňové výhody a udělá ti vstupní cena = 0 Kč (protože nemáš v ruce znalečák). A začne vyhazovat odpisy. Což při bytu za 3,3 mil. Kč dělá za tři roky na daních 50 000 Kč, a lup, už berňáci podávají trestní oznámení pro zkrácení daně.

[Jhypo]

Díky za odpověď, ale zákony samozřejmě znám, a+b je jasné. Kupující může pronajímat několik roků na 30% paušální výdaje a nějaké odpisy do toho nemíchat, nebo i použít byt pro vlastní bydlení. Pak prodá zpět za stejnou cenu, takže nijak na transakci nezbohatnul, aby kromě nájemného něco zdaňoval. Z opatrnosti asi udělat řetěz několika lidí. Hlavní, co mě zajímá, jsou praktické zkušenosti dle posledního odstavce, protože na prostý lid musí být přísnost a co třeba politikům s ohýbáním zákona projde, to si normální člověk odskáče.

[Rop]

Pokud na to přijdou, tak se s tebou mazlit nebudou. Tohle je běžný pracovní postup již víc než 10 let. Transakce bez ekonomických důvodů jen za účelem snížení základu daně.
Otázka zní zda na to přijdou.

[xxiro]

Ahoj Rope,

všiml jsem si, že se vyznáš v problematice vykazování daní z pronájmu. Moje situace je taková. Letos, respektive na konci minulého roku, se mi naskytla zajímavá příležitost koupit obecní byt za dobrou cenu. Obchod byl dokončen na konci července a od té doby je byt můj. Koupil jsem ho i s nájemníkem, se kterým uzavřela obec nájemní smlouvu před 11 lety a platil jim regulovaný nájem. Nájemník mi při koupi vyšel vstříc (souhlasil se změnou nájemní smlouvy z doby neurčité na určitou kvůli získání hypotéky) a měl jsem s nájemníkem dohodu, že jej nechám v bytě bydlet do konce roku, aby měl čas si najít nové bydlení a platil mi částku, která mi pokryla splátku hypotečního úvěru a příspěvek do FO - 4500kč + 500Kč na zálohy za vodu. Zbytek inkasa platil přímo poskytovatelům služeb, se kterýma měl smouvy

Na konci října se odstěhoval a já jsem po něm dal byt pořádku, protože za tu dobu, co ten dům obec pronajímá, se do něj v rámci údržby prakticky neinvestovalo. Vymaloval jsem, vyměnil staré dveře, nechal udělat revizi plynového kotle, nechal opravit okna atd. Od 20. října jsem byt znovu pronajal za tržní nájem 7500 + inkaso.

Celkem jsem letos na nájmu inkasoval nějakých 31 000 Kč. Opravy, na které mám daňový doklad, byly ve výši cca 28 000 Kč. Když k tomu přihodím odhad nemovitosti nebo poplatky za zápisy na katastru, vyjde mi letos nulový zisk. Ztrátu za rok 2020 vykazovat nebudu, i když bych mohl. Respektive má to pro mě nějaký smysl vykazovat ztrátu?

Chci se spíš zeptat jak postupovat příští rok v daňovém přiznání za rok 2021? Předpokládám příjmy z pronájmu podle obsazenosti 75-90 000 Kč (doufám samozřejmě ve 100% obsazenost, ale připraven musím být na horší variantu).

S řemeslníkem, který mi pokládal nové linoleum v celém bytě (zaplaceno letos cca 28 tis.), jsem domluvený na tom, aby mi vystavil fakturu až s lednovým datem, abych si to mohl vykázat jako náklad v příštím roce. Výdaj, se kterým v příštím roce počítám, je ještě oprava plynového kotle.

Podle toho, co jsem se dočetl na netu to jsou tyto daňově uznatelné náklady
- příspěvky do fondu oprav a poplatky za správu bytového domu
- zaplacené úroky z hypotéky (do přílohy č.2 podle §9)
- odpisy hmotného majetku podle odpisové sk.5
- pojištění (nejsem si jistý)
- poplatek za zpracování DP (věřím, že nebude třeba)

Můžu si vykázat ještě nějaké další daňově uznatelné náklady mimo nákladů na údržbu a opravy?Je pravda, že je možné uplatnit měsíčně až 4000 Kč na bytovou jednotku jako náklady na dopravu.

Omlouvám se za tak dlouhou zprávu. Nečekal jsem, že se tak rozepíšu. Za případnou odpověď budu velmi rád. Chtěl bych v tom mít maximálně jasno, abych věděl, co si můžu dovolit vykázat v daňovém přiznání, aby to bylo v pořádku.

[Rop]

Co je příjem z nájmu - pouze nájemné.
Co se zálohami na energie - do haléře vyúčtovat

Co jsou výdaje:
fond oprav (pozor na něj viz dále)
daň z nemovitých věcí (to se tě bude týkat až od roku 2021)
pojištění nemovitosti
odpisy majetku (doporučuji rovnoměrné a uplatňovat jen do výše, aby nevyšla ztráta)
úroky z hypotéky
všechny další náklady, které s bytem souvisejí

Co výdajem není:
technické zhodnocení bytu (ale i celého domu viz dále) - technické zhodnocení jsou náklady na nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku.
Rekonstrukcí se pro účely tohoto zákona rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů.
Modernizací se pro účely tohoto zákona rozumí rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku.

Takže pozor, že všechny opravy nemusí být opravou a mohou zvyšovat cenu bytu (do výdajů se dostanou až formou odpisů).

Fond oprav - u něj je třeba hlídat, zda z něj není hrazeno nějaké technické zhodnocení domu - např. fotobuňky na chodby na rozsvícení světel atd.

Výdaj na dopravu - to musíš každý měsíc prokázat, že jsi jel v souvislosti s bytem. Já jsem nějakou dobu pronajímal a nebyl jsem tam jak byl nájem dlouhej.

[Rop]

K tomu FO - příští rok se plánuje zateplení domu. Financovat se bude úvěrem a na splátky toho úvěru se budem skládat do fondu oprav. Už jsme si ohledně toho odsouhlasili mírné navýšení příspěvku do FO. To by se podle tvých slov dalo klasifikovat jako technické zhodnocení. Tohle si nebudu moci dávat do nákladů?

Kdybych letos účetně vykázal ztrátu, co by to pro mě znamenalo?

U těch výdajů na dopravu bych si tedy musel vést nějaký deník, nebo dělat zápis, že jsem tam byl, abych si to ten měsíc mohl vykázat? V posledních 3 měsících jsme se jako SVJ scházeli právě kvůli zateplení fasády + střechy domu a pár schůzek ohledně toho ještě asi v průběhu příštího roku bude.

Zateplení bude vždy technickým zhodnocením. O to se navyšuje cena bytu a pak jsou i vyšší odpisy.

Ztráta = pět let navíc, kdy tě může berňák zkontrolovat.

Výdaje na dopravu = ano vést si evidenci. Tohle jsou cesty kvůli nájmu.

[xxiro]

Jak ale berňák pozná, že část příspěvku do fondu oprav SVJ jde na splátku úvěru na zateplení domu? Bude mi to rozporovat, když si to do DP za rok 2021 uvedu jako náklad?

[Rop]

Pozná to stejně jako to poznáš ty. Z účetnictví SVJ.

S fondem oprav je příliš mnoho starostí. Takže stručně:
1. musíš si zjistit zůstatek fondu oprav ke dni nákupu bytu (já to udělal k 1. dni následujícího měsíce). Z tohoto fondu oprav vlastníš xxx/yyyy (prostě stejně jako podíl na společných prostorech domu).
Tento fond oprav máš zadarmo a nesleduje se jeho osud.
2. na konci každého roku musíš zjistit, jaká je výše příspěvků a za co byl fond oprav "utrácen". Až vyčerpáš ve výdajích fond oprav, který jsi nakoupil, tak musíš začít sledovat osud fondu oprav - co je náklad a co technické zhodnocení.

Uvedu příklad:
Kupuješ byt a podíl na společných částech ve výši 1/10
Při nákupu bytu (řekněme 1. 7. 2020) zůstatek fondu oprav 1 000 000 Kč (čili tvých je 100 000 Kč) - osud těchto peněz se nesleduje
Od 1. 7. 2020 do 31. 12. 2020 byly předpisy fondu oprav ve výši 600 000 Kč (čili ty 60 000 Kč) - osud těchto peněz se sleduje
Od 1. 7. 2020 do 31. 12. 2020 byly výdaje fondu oprav 900 000 Kč (z toho 400 000 Kč služby, 500 000 Kč technické zhodnocení) - to tě nezajímá.
K 31. 12. 2020 zůstatek nesledovaného fondu oprav 100 000 Kč, zůstatek sledovaného fondu oprav 600 000 Kč.
Daňový výdaj z titulu fondu oprav za rok 2020 je ve výši 60 000 Kč.
Technické zhodnocení za rok 2020 je 0 Kč

Od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021 byly předpisy fondu oprav 1 200 000 Kč (čili tvých je 120 000 Kč) - osud těchto peněz se sleduje
Od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021 byly výdaje fondu oprav 1 900 000 Kč (vše technické zhodnocení - splátka úvěru na zateplení)
V přiznání za rok 2021:
a) 100 000 Kč tě nezajímá
b) 1 200 000 Kč je technické zhodnocení (tedy tvých 120 000 Kč, které jsi v roce 2021 uhradil nedáváš do výdajů, ale do zvýšení hodnoty bytu)
c) 600 000 Kč je technické zhodnocení (tedy tvých 60 000 Kč, které tam leží od roku 2020) - a s tím musíš:
ca) o 60 000 Kč zvýšit hodnotu bytu
cb) o 60 000 Kč snížit hodnotu daňových výdajů
Daňový výdaj z titulu fondu oprav za rok 2021 je -60 000 Kč (slovy mínus šedesát tisíc korun)
Technické zhodnocení za rok 2021 je ve výši 180 000 Kč.

Já ten zákon, ani výklad k němu v GFŘ D-22 nepsal. Na mě se nemůže člověk zlobit.

[xxiro]

Byt jsem kupoval v době, kdy teprve vznikalo SVJ a ve fondu oprav nic nebylo a ani obec do něj nevložila ani korunu.

Takže, jestli to dobře chápu, na začátku roku 2022 bych měl požádat účetního, který vede účetnictví našemu SVJ, aby udělal konečné vyúčtování pro mou bytovou jednotku za rok 2021 a rozepsal mi, jaká částka z mého příspěvku do fondu šla v daném roce na údržbu a provoz domu (revize, výměna žárovek ve společných prostorech, úklid spol. prostor, nátěr zábradlí na schodišti, atd.), které si můžu dát do nákladů, a jaká částka šla na splátku úvěru, případně další investice (instalace kamerového systému, ...), což bude technické zhodnocení.

U toho technického zhodnocení pak bude na mě, jestli se rozhodnu sledovat stav fondu oprav (kumulace a spotřeba prostředků), evidovat technické zhodnocení, uplatňovat odpisy z tohoto zhodnocení a vykazovat si daňové výdaje v daném roce, ať už budou kladné nebo záporné.

Vypadá to mnohem složitěji, než jsem si to původně představoval.

To technické zhodnocení v daném roce pak mám přičítat k zůstatkové hodnotě bytu, v odpisové tabulce, nebo si musím založit v daném roce novou odpisovou tabulku a odepisovat to zvlášť v nové odpisové tabulce, případně by mě zajímalo do jaké odpisové skupiny to patří? Taky do sk.5 stejně jako nemovitost a odepisovat to 30let?

[Rop]

Technické zhodnocení zvyšuje cenu bytu. Každý rok se přičte k ceně bytu a použije se odpis pro technické zhodnocení (poslední sloupec). Ono to tak jako tak bude 3,4 %.

[xxiro]

Můžeme to rozvést ještě na příkladu?

Například koupím byt za 1 mil.
1. rok uplatím odpis 1,4% z hodnoty bytu, tedy 14 000Kč - zůstatková hodnota bytu 986 000 Kč
2. rok uplatním odpis 3,4%, tedy 34 000 Kč - zůstatková hodnota 952 000 Kč
Ve 3. roce proběhne technické zhodnocení o 100 000 Kč
Mám pokračovat v odpisech 3,4% z původní ceny bytu (34 000 Kč) nebo odpis můžu navýšit o 10% (zvýšení hodnoty investice o 10% oproti pořizovací ceně) na 37 400 Kč? Moje logika se kloní k druhé variantě, ale je možné, že jsem si to špatně vyložil.

[Rop]

1. rok 1,4 % z 1 mil. Kč
2. rok 3,4 % z 1 mil. Kč
3. rok 3,4 % z 1,1 mil. Kč
Nemění se odpis, ale základna pro odepisování.

[xxiro]

Díky za trpělivost a vysvětlení, Rope.