První přiznání k dani z nemovitosti

[archas]

Ahoj,

letos budu podávat svoje první daňové přiznání k dani z nemovitosti.

Minulý rok jsem nabyl byt. Měl bych pár otázek, moc ocením, když mi někdo poradí, jelikož na svůj finančák se prostě nemůžu dovolat.

- Zdaňovací období mám vybrat 2022 nebo 2023? Na youtube je několik návodů a každý tvrdí něco jiného.

- Spolu s bytem jsem nabyl několik podílů na pozemcích okolo naší bytovky, je tam snad 8 různých parcel... něco je orná půda, něco kus parkoviště apod. Musím toto všechno nějak rozřadit do kategorií a vše do přiznání vypsat nebo stačí vyplnit pouze samotný byt?

- potřebuju k vyplnění přímo list vlastnictví? Mám u sebe pouze "vyrozumění o vkladu do katastru nemovitostí" a má to prakticky stejný formát jako LV.

To by bylo asi vše. Mockrát díky.

[Rop]

1. zdaňovací období 2023.
2. zdaňuješ všechny nemovitosti, které nejsou součástí jednotky nebo zastavěny jinou stavbou, která se uvádí v přiznání.
3. LVčko k tomu většinou nepotřebuješ.
4. Nechceš aby to za tebe udělal daňový poradce?

[archas]

Díky, takže uvést vše, chápu.

Já to nějak zvládnu, jen jsem si nebyl jistý tímto... zbytek už snad nějak dám.

Ještě jednou díky.

[johny8989]

Ahoj,

bod 2., který uvedl Rop bych se pokusil rozšířit:

(2) Předmětem daně z pozemků nejsou:
a) pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy těchto staveb,
...
e) pozemky v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů na nich, které jsou součástí zdanitelných jednotek v budově bytového domu, a jiné pozemky ve spoluvlastnictví vlastníků zdanitelných jednotek v budově bytového domu užívané společně s těmito jednotkami, a to v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů těchto spoluvlastníků na nich.

viz. Zákon č. 338/1992 Sb. § 2, např.: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-338

Bod e) se velmi pravděpodobně týká Tvé situace. Samozřejmě záleží na konkrétní kupní smlouvě a prohlášení vlastníka. Často při koupi bytové jednotky získáš podíl(y) i na pozemcích okolo domu o velikosti spoluvlastnického podílu na jednotce. Tyhle pozemky se, v souladu s bodem e), samostatně do DP nedávají, jsou součástí společných částí nemovitosti příslušných bytové jednotce, kterou jsi nabyl.

Rope, je to takhle správně?

[Rop]

V praxi jsem ještě neviděl, že by součástí jednotky byl i jiný pozemek, než pozemek pod domem. Tedy viděl jsem, že pozemek pod domem přesahuje zastavěnou plochu domu, ale neviděl jsem, že by součástí jednotky byl jiný pozemek.
Nejčastěji se setkávám s tím, že podíl na společných částech domu a pozemku pod domem je 855/13680 a podíl na pozemku kolem domu, kde je vybudováno 16 parkovacích míst je 1/16. Tento okolní pozemek není součástí jednotky (není třeba jej prodávat společně s jednotkou).

[johny8989]

Například některý developerský projekt CG.

[minarjo]

@Rop, u nových developerských projektů (vzniklých na "zelené louce" či v bývalém brownfieldu nějakého podniku) je to zcela běžné, že do spoluvlastnictví bytového domu patří nejen pozemek pod domem, ale i pozemky okolí domu - u našeho domu (Praha 9, developer Central Group, kolaudace 2012, větší dům s 208 jednotkami) jde dokonce cca o 30 parcelních čísel kolem domu (většina typu Ostatní plocha), které patří k našemu domu, a to každý dle spoluvlastnického podílu. Většina z toho jsou jednotlivá venkovní parkovací stání menšího parkoviště před domem nad rámec podzemních stání uvnitř domu, každé stání (jeho pozemek) má své parc.č, další jsou chodníky kolem domu, zeleň...v kupní smlouvě je pak seznam pozemků s jejich podíly na víc jak půl stránky A4 - vše je tedy na společném listu vlastnictví (dům, pozemek pod ním a tyto pozemky, vše dle podílu vlastníků).
V Přiznání k dani z nemovitých věcí je na to pamatováno - daní se pak jen ten byt, ty společné prostory domu s pozemky k němu náležející (vše ve stejném spoluvlastnickém podílu jako společné prostory domu) se neuvádí, pamatuje se na ně na listu k danění staveb (typ R-byt) tím, že se použije v té tabulce výpočtu daně (nahoře výpočtu, tam co se píše výměra bytu) nikoliv koeficient 1,2 (ten je když pozemky ve spoluvlastnictví nepřesahují obrysem dům), ale koeficient 1,22 (zahrnuje i ty okolní pozemky ve spoluvlastnictví - tedy výměra bytu se navýší o 22% místo o 20% a z toho že počítá daň) - při vyplňování v EPO je to vidět i v nápovědě pod tím černým i.
Když jsem v roce 2013 vyplňoval přiznání, ještě to takto snadné nebylo, musel jsem těchto cca 30 parcelních čísel danit na listu pro danění pozemků (jen můj spoluvlastnický podíl, daň z toho pár desítek Kč). Pak to právě kvůli těmto developerskýmm projektům FÚ výrazně zjednodušil, ty pozemky spoluvlastnictví mimo obrys domu se už vůbec neuvádí a ten koeficient 1,22 je daňově jednodušeji řeší, v mém případě starý a nový způsob byl rozdíl na dani pod 10 Kč (v podstatě se tedy za ty pozemky kolem daň z bytu navýšila o 2%, což je rozdíl těch dvou koeficientů, a tím je nově vyřešeno). Takže jednodušší a finančně cca stejně nákladné.

[Rop]

Já jsem dělal letos jeden nový developerský projekt a součástí bytu bylo:
podíl na společných částech domu,
podíl na pozemku, na kterém stál dům.
Ale k tomu byl ještě zvlášť pozemek kolem domu, na kterém jsou parkovací místa, a ten nebyl součástí jednotky (měl jiný spoluvlastnický podíl než jednotky).
A teď se budeme deset stran hádat, čeho je víc

[minarjo]

Ano, Central group (snad stále největší pražský Developer) to dělá takto, protože je to pro majitele bytů každý rok daňově výrazně výhodnější, než to mít mimo společné součásti domu. Dělá to tak nejen u pozemků kolem domu, ale i pro podzemní parkovací stání, podzemní sklepy, balkóny a terasy - to VŠE bere v Prohlášení vlastníka jako společný prostor domu a tím každoročně dost ušetříme na dani, zvlášť ten kdo má podzemní garážové stání (to když by bylo v Prohlášení vlastníka jako samostatné jednotky resp. celé patro podzemních garáží jako nebytová jednotka a spoluvlastnucjé podíly mají jen majitelé stání samostatně, ne všechny byty coby společný prostor, tak tam je pak daň skoro vyšší jako za byt). V Prohlášení pak je u každého bytu, jaký sklep a jaké parkovací stání má ve výlučném právu užívání (pokud nejde o byt bez něj), ale je to tedy společný prostor. Jediná nevýhoda je, že takové parkovací stání nelze samostatně prodat, když to není samostatná jednotka, ale je pevně svázané právem užívání s bytem, ale daňová každoroční výhoda je obří. Když jsem pomáhal kamarádovi u cca stejně velkého bytu konkurenčního developera Finep, který to dělá "postaru" tedy třeba i podzemní garážová stání jako nebytové sólo jednotky, tak mu vyšla kvůli vyšší sazbě daně za garáž (nebytový prostor) než za byt ta daň na tuším 2-3x tolik co mě (i proto že to patro garážových stání se pak dělí jako jednotky celé, ne jen ten malý obdélník stání).

[Jhypo]

Systém zápisu Central Group potvrzuji, také jsem u jejich bytu cca 2016 napřed vyplňoval zvlášť hromadu souvisejících pozemků (kolem domu je trávník, příjezdová cesta, popelnice atd) a pak mi to z finančáku vrátili, že se místo 1,20 zapíše 1,22 a tím je to vyřízeno - to jsem ještě původně podle nějaké vyhlášky hledal bonitu pozemku, co některé části zůstaly jako orná půda, jestli vyjde daň na korunu nebo dvě, pak se to zaokrouhlí nahoru na 50 Kč co je jakési minimum a přitom všechno zbytečně, že se to řeší tím koeficientem 1,22.
Podzemní garáže, sklepy, balkóny i lodžie jsou společný prostor, kde má majitel bytu u toho svého výlučné užívání, ale opravy jdou ze společného fondu oprav. Akorát je nekonzistentní výpočet podílu na společném domu+pozemcích, kde v některých projektech od CG to mají čistě podíl plochy bytu vůči celkové obytné ploše, v jiných plocha bytu+sklepa vs celková. Pokud má jiný developer garáže nebo sklepy jako separátní jednotku, tak se to prodraží i na inkasu, že je zvlášť druhý poplatek za správu, elektřinu atd. a komplikovanější hlasování na shromáždění, dříve také předkupní právo na garáž při prodeji bytu. Ale zase s nimi jde samostatně obchodovat, což u těch společných by šlo asi jen změnou prohlášení vlastníka - že si to právo výlučného užívání převedu na jiný byt ve stejném domě - beze změny podílu by snad stačilo odhlasovat většinou na schůzi - má s tím někdo zkušenosti?

[dave_no]

V průběhu ledna 2022 rodiče zdědili dům, dědické řízení bylo ukončeno v červenci. V průběhu ledna 2023 bude dům přepsán na mě. Kdo kdy daní? Je to správně tak, že za rok 2022 platil daň původní vlastník, za rok 2023 budou platit rodiče a až za příští rok já?

Pozemek je rozdělen na dvě parcelní čísla. První je jen zahrada. Druhý má 128 m2, z toho 66 m2 dům, zbytek předzahrádka a dvůr. Měl bych tedy danit dva pozemky (zahradu jako A, dvorek a předzahrádku jako E) a stavbu (dům - H)? Nebo nějak jinak? Napadá mě taky danit celý pozemek zahrady, pak celých 128 m2 jako zastavěná plocha a samostatně budovu?

[Rop]

První část - souhlas.

Druhá část - navržené první řešení souhlas. Snad jen dodám, že pozemek se nedaní v části výměry, která je zastavěna zdanitelnou stavbou (ale přiznání člověka navede). A ještě dodám, že ty kódy musí souhlasit na katastr nemovitostí.

[minarjo]

Při vyplňování na mojedane.cz (EPO) je tam navíc na konci vyplňování nová užitečná funkce, která ještě před odesláním Přiznání k dani z nemovitostí dokáže ověřit správnost tak, že to pošle do automatizovaných systémů Finanční správy k ověření dle Katastru a jejich záznamů z minulých podání a vrátí pak výsledek buď že je to ok, nebo případné odchylky a lze to tedy před odesláním upravit. Rozumná funkce, doporučuji, letos jsem také využil při podání (a odpověď systému zda je to ok přišla během 5-10 minut, může to být i déle dle vytížení systémů Finanční správy a Katastru a dle složitosti Přiznání, sami to tam píšou).

[Rop]

Problém je, že do katastru se nepíše nic o výměrách staveb a počtu podlaží. U jednotek třeba v katastru nemovitostí není podlahová plocha.
Až bude přiznání vyplnitelné ze státní evidence, tak jej nebudeme muset dělat.