Darování nemovitosti (k podnikání)

Co, kdy, proč a jak správně zdanit. Rady, tipy a návody pro všechny podnikající subjekty v ČR

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod origenes 5. 10. 2023 14:20

Dobrý den,

Rodiče (OSVČ) v důchodovém věku chtějí na mě přepsat nemovitost – obchodní prostory k pronájmu v malém městě (vyřazeno z jejich obchodního majetku) s tím, že bych to mohl prodat a já mohl příjem z prodeje využít k rekonstrukci domu a vyřešit své bydlení. Zní to hezky, ale …
Můžete mi prosím poradit / paragrafově nasměrovat – zda má tento převod – dar obchodního prostoru jiné nebo stejné daňové náležitosti, než kdyby mi darovali obyčejný byt k bydlení?

Vím, že abych nemusel danit příjem z prodeje, mohu využít tento příjem na potřeby svého bydlení. Nicméně vzhledem k tomu, že rekonstrukce domu není připravená (není projekt, stavební firma, stavební povolení apod.), obchodní prostor bych prozatím nadále pronajímal jako FO, nikoliv na IČO. Počítám s tím, že budu muset dělat posudek na hodnotu a pokud to bude nad 5 mil. tak to oznámit FÚ (což ale opravdu nečekám). A vím, že nemovitost nelze odepisovat, protože šlo o bezúplatný dar.

Nicméně, pokud si vezmu malou hypotéku na rekonstrukci, bez které se asi stejně neobejdu, lze v budoucnu po prodeji těch darovaných obchodních prostor, uplatit tuto hypotéku jako náklad ku příjmu z prodeje darované nemovitosti, čímž bych pak příjem z prodeje nemusel danit jako příjem?

Jde mi čisto o plánování, protože pokud to nejde, pak bych s prodejem počkal, pronajímal a ze začátku si vzal malou hypotéku. Jakmile by se blížily faktury ve velkém, darovanou nemovitost bych prodal a z příjmu z prodeje uhradil faktury.

Děkuji za zpětnou vazbu,
origenes
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Rop 5. 10. 2023 17:08

A chceš navést, nebo chceš odpověď? :lol:

1. Příjem z daru je osvobozen § 10 odst. 3 písm. c) bodu 1. zákona o daních z příjmů - je jedno co je předmětem daru. Pokud to bude víc než 5 mil. Kč, tak máš povinnost oznámit osvobozený příjem dle § 38v a násl. zákona o daních z příjmů
2. Příjem z nájmu bude dle § 9 zákona o daních z příjmů. K tomu můžeš uplatnit paušál 30 %.
3. Prodej nemovitosti bude osvobozen dle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, pokud příjem použiješ na bytovou potřebu (viz § 4b zákona o daních z příjmů). Hlavně bacha na nutnost tento osvobozený příjem oznámit berňákům dle § 4b odst. 2 zákona o daních z příjmů.
Čili budeš zdaňovat jen 70 % příjmů z nájmu.

A jinak to na první pohled vypadá jako zneužití práva.
Předpokládejme, že rodiče by měli příjmy z nájmu stejné a výdaje by odpovídali 30 % z těchto příjmů - tedy příjmy z nájmů budou stejné. To, že to pronajímají na IČO je jejich blbost - z toho platí navíc sociální a zdravotní pojištění.
Ale - pokud by nemovitost prodávali oni, tak její prodej nebudou mít osvobozený, protože mají v obchodním majetku - čili by zaplatili poměrně vysokou daň z prodeje. Tobě pak mohli darovat peníze.
Existuje snad nějaký ekonomický důvod, proč ti darovali nemovitost namísto toho, aby ti darovali peníze? Podle mě nikoliv, čili účel byl jen ve snížení daně z příjmů. Berňáci se v tom poslední dobou dost vyžívají.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod origenes 6. 10. 2023 08:37

Děkuji za výstižnou odpověď i v něm uvedená upozornění.

Jen upřesněním, ono to v tom textu asi zapadlo.
Tu nemovitost na mě zatím nepřepsali, ale hlavním důvodem přepisu je to, že rodičům je přes 70 let, takže uklízí, co za života nashromáždili. Už se s tím prostě nechtějí tahat a řešit to. A vzhledem k tomu, že plánujeme rekonstrukci, tak se prodej této nemovitosti v horizontu dvou let nabízí.

Horizont dvou let, protože snad do jednoho roku připravíme vše potřebné, abychom mohli začít rekonstruovat a druhý rok budeme potřebovat peníze. Do té doby bychom to pronajímali a pak bychom to prodali. Prodali bychom to tedy až v době, kdy bude rekonstrukce rozjetá, abychom se vlezli do časového úseku, kdy lze příjem z prodeje využít na bytovou potřebu. Pokud to prodám rovnou, tak by to mohlo zavánět a) viz. Vaše zneužití práva a b) nestihnu celý obnos utratit do konce lhůty.

Je to i na druhý pohled zneužití práva? Doufám, že snad už není. (naštěstí nic nefabuluji, jen popisuji skutečný stav).
origenes
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Rop 6. 10. 2023 09:59

Pořád v tom berňák uvidí zneužití práva. Jaký je důvod, že ti to darují - abys to prodal a narozdíl od rodičů osvobodil od daně. Jediný důvod je věk rodičů. Já s ním taky rád operuji, ale berňáci chtějí slyšet ekonomické důvody.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod origenes 6. 10. 2023 11:16

Dobře, tak mi to darují, abych pokračoval v pronájmu, protože oni sami na to už věkem, silami a znalostmi nestačí.
To, že to pak za dva roky prodám, protože to nejde tak, jak jsem si představoval, výnosy jsou nízké a náklady jsou zase vysoké, tak poté příjem z prodeje investuji do svého bydlení. To je věc jiná, ne?
origenes
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Rop 6. 10. 2023 19:00

Já ti tuhle teorii nechci brát. Ale berňák bude chtít. On prostě řekne, proč to nepronajímají dál rodičové a nedarují peníze? Tyhle přechody majetku musí mít i nějaký ekonomický důvod. Jenom tě tlačím stejně, jako by tě mohl tlačit berňák - a se zneužitím práva se roztrhl pytel.

Zkusím tě navést na jinou cestu: Jsi jediný potomek, nebo je víc potomků (potencionálních dědiců)?
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod origenes 6. 10. 2023 20:49

V pohodě, za mě super diskuse. Během psaní dotazů jsem si totiž taky opověděl na dost otázek a vyjasnil, co a jak dál. Takže super. Občas stačí popsat problém na papír a chvíli nad tím uvažovat. Ale zpět ... mám sourozence, dostane ale jinou nemovitost - domek, kde rodiče nyní bydlí. Takže každý dostane něco a řeší se to nyní, aby bylo vše jasné a nedošlo k rodinným rozbrojům. Na mě připadl obchodní prostor.
origenes
Návštěvník

Odeslat příspěvekod octaviampi 6. 10. 2023 21:02

Tak snad to tupy urednik pochopi.
octaviampi
Diskutér

Odeslat příspěvekod Rop 7. 10. 2023 06:45

octaviampi: Úředník chce vybrat daň. Momentálně frčí zneužití práva na všech frontách - https://www.bdo.cz/cs-cz/temata/dane/zn ... ereni-dane

origenes: Tak by rodičové mohli sepsat závěť, že se Vám ty dary započítávají na dědický podíl. Už to je ekonomickou známkou dělení majetku - tedy nevyhýbáte se dani, ale dělíte majetek za života a toto dělení majetku za života se promítne do posmrtného dělení majetku.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod slavo963 7. 10. 2023 06:45

Docela absurdni, ze clovek nemuze legalne nakladat se svym majetkem jak chce. Popis situace se mi zda docela lidsky a nejde o nejakou optimalizaci.
To muze bernak vrtat i do daru majetku starych rodicu, ktery vse prepsali na potomky a nenechat to az posmrtne na dedicke rizeni, z ktereho pro stat kapne vice nez NULA jako pri darovani...

Udelal bych to co nejjednoduseji, darovanou nemovitost pronajimal a kdyz budou potrebne penize, prodal. A bernak nech si dokazuje, ze slo o zneuziti.
slavo963
Přeborník

Odeslat příspěvekod Rop 7. 10. 2023 06:47

Berňák to prokazuje. A soudy mu dávají za pravdu.

A my se tady nebavíme o daru. Ten je pro berňák v pohodě. My se tady bavíme o osvobození při prodeji.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod origenes 7. 10. 2023 10:04

Rop: Jakýmkoliv dědickým řízením, byť i vzdáleně, a s tím související odměnou pro notáře (sorry notáři) toto rozhodně řešit nechceme. Asi to přes to všechno budeme řešit tak, že mi to rodiče darují a já to budu pronajímat dál. A pak se uvidí, zda nám vyjdou peníze na rekonstrukci nebo nikoliv. (Líbilo by se mi to totiž pronajímat jako pasivní příjem).
origenes
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Rop 7. 10. 2023 11:14

A ještě rodičové jsou plátci DPH? Neměli na tu budovu nějaké odpočty DPH?
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod origenes 7. 10. 2023 11:23

Jsou plátci, ale prý to mají pořešené, tak hluboko zase nevidím. Ten prostor je součástí budovy, kterou stavěli spolu s jinými v roce 1990.
origenes
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Rop 7. 10. 2023 16:19

Ono jde o odpočty technického zhodnocení za posledních 10 let. Prostě takovéhle převody je třeba řešit komplexně.

Mimochodem to dědictví jsem myslel přesně naopak - tedy sepsat závěť, že tyto dary se počítají na dědický podíl.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Další stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků