Stavební pozemek a DPH od 01.07.2025

[Jíras]

Ahoj,
od 01.07. vejde v platnost novelizace zákona o DPH.

Mám dotaz:
Od rodiny jsem v září 2021 koupil pozemky pro stavbu rodinného domu. Vzhledem k tomu, že se katastrálně jednalo o čtyři parcelní čísla, nechal jsem pozemky sloučit na dvě parcelní čísla, čili na dva samostatné pozemky, nové parcelní čísla nevzniky, pouze se změnil jejich poměr.

Vzhledem k tomu, že jsem pozemek nepotřeboval tak velký, postavil jsem domek pouze na jedné půlce (na jednom parcelním čísle). Při stavbě a síťování mého domu, jsem zasíťoval i druhý pozemek, kde dům nestojí (pouze vodovodní přípojkou). Elektřinu i kanalizaci jsem neřešil, to si případný zájemce dořeší sám vede v silnici před pozemkem. Pozemky jsou územkem vedeny jako stavební. Pozemek jsem chtěl držet pro děti.

Pokud dnes realizuji prodej té půlky (druhé parcelní číslo) pozemku tak se mne týká daň z přijmu, to je jasné. Jak to bude ale posuzováno s ohledem na DPH? Platí zde zkrácení lhůty z 5 na 2 roky, čli by se na pozemek DPH vztahovat nemělo, vzhledem ke dni nabytí? To, že se nejedná o ekonomickou činnost bych si snad před FÚ obhájil.

Plátce DPH nejsem.

Moc díky.
Honza.

[Rop]

Jasně, že se jedná o ekonomickou činnost - viz SDEU C-180/10 a C-181/1.
Osvobození po pěti letech (nově po dvou letech) se vztahuje jen na stavbu. A zasíťování stavbou není. Ani základy domu nejsou stavbou - viz SDEU C-594/23.

Ale je to jen jeden pozemek, takže následující den po jeho prodeji se staneš plátcem DPH. A podáš úspěšně 13 až 24 daňových přiznání a zase se odhlásíš - v čem je problém?

[Jíras]

No že z té částky musím odvést DPH nebo ne? Prodám za cenu 5 mil. Kč. Z toho odvedu DPH ve výši 21%, čili přes 1 mil Kč? Nebo se stanu plátcem až po prodeji a ta částka do toho nevstupuje a bude tedy od DPH osvobozena.
Respektive, lze vůbec prodat pozemek a nestát se plátcem DPH?
Pozemky jsem kupoval od svých rodičů, nevznikla nová parcelní čísla. Netýká se DPH pouze nově vzniklých parcel? Nebo to, proč převod bude podléhat DPH je pouze to přivedení vody na pozemek? To kdyžtak hadici vykopu a vrátím zpět na původní pozemek a kupující si ji tam pouze dotáhne.

[Rop]

1. pokud prodejem pozemku překročíš částku 2 000 000 Kč a nepřekročíš částku 2 536 500 Kč, tak se stáváš plátcem DPH od 1. 1. následujícího roku.
2. pokud prodejem pozemku překročíš částku 2 536 500 Kč, tak se stáváš plátcem den následujícím po prodeji.
Z prodeje pozemku tak neodvedeš DPH, protože v den prodeje ještě nejsi plátce.

Pokud provozuješ ekonomickou činnost - čili je tam přípojka, kterou jsi pozemek evidentně zhodnotil, tak se prodej počítá do obratu - viz SDEU C-180/10 a C-181/1.

A teď záleží na tom, zda jsi podnikatel a DPH tě ovlivní v dalším podnikání.

Já to dělám tak, že podám registraci k DPH, do ní vypíšu všechny okolnosti prodeje pozemku a nechám berňáky, zda mě zaregistrují nebo ne. Někdy posoudí, že to není ekonomická činnost ani nezaregistrují.