vypocet dane z pronajmu bytu

[DIKI]

Dobry den,
prosim vas, nejsem si jista, jakou castku musim presne zdanit ohledne prijmu z pronajmu bytu.Ve smlouve je uvedeno, ze pronajimatel mi hradi castku 10.000,-- Kc vcetne zaloh za sluzby (napr. teplo, elektrika, voda v byte, ale i ve spolecnych prostorach, kde je napr. navíc zapocitan i uklid, vytah). Tyto castky za sluzby cini 3.500.--. Dále se k bytu vaze fond oprav 800,-- a rezijni naklady (odmeny clenum predstavenstva) 500,--. Je spravne zdanit castku takto: 10.000 – 3.500 – 800 – 500 = 5.200 Kc - toto je zaklad dane, od ktereho je pak dále mozne odecist ještě 30 procent pausal a konecny vysledek az zdanit? Navíc mam problem s tim, ze zpetne s pronajimatelem budu vyuctovavat preplatky nebo nedoplatky za sluzby, ale to az po zdan. obdobi, takze nevim, jestli spravne odecitam od tech 10.000 Kc vždy pouze zalohy v den, kdy doslo k uzavreni smlouvy, jak je uvedeno ve smlouve.
Bylo by danove vyhodnejsi mit spise ve smlouve napsane, ze pronajem cini 6.500,-- a zalohy na sluzby pak 3.500, -- /celkem tech 10.000,--/, a pak by se mohla danit castka 6.500,-- a od ni odecist pausal 30 procent?

Dekuji moc, vim, ze muj dotaz je asi trochu vic komplikovany. K.

[Kiša]

Bylo by danove vyhodnejsi mit spise ve smlouve napsane, ze pronajem cini 6.500,-- a zalohy na sluzby pak 3.500, -- /celkem tech 10.000,--/, a pak by se mohla danit castka 6.500,-- a od ni odecist pausal 30 procent?

Ano, takhle to bývá nejvýhodnější. Ale opravdu ve smlouvě musí být rozděleno nájemné a záloha na služby.

Co se týče fondu oprav - při uplatňování skutečných výdajů - názory se různí. Já bych si netroufla ho dávat do výdajů. Ale je možné uplatńovat odpisy, pokud jste schopen stanovit vstupní cenu pro odepisování. Ale jen při uplatňování skutečných výdajů, ne při paušálu.

[DIKI]

PROSIM VAS, MYSLITE SI TEDY, ZE MUSI BYT V NAJEMNI SMLOUVE
BEZPODMINECNE UVEDENO, KOLIK JE PRESNE CEHO, VYLOZENE POLOZKA OD POLOZKY, PAK TO SECIST NA 10.000 KC, A NIKOLIV
POUZE 10.000,-- CELKEM ZA NAJEM, VE KTEREM JSOU ZAHRNUTY
ZALOHY NA SLUZBY VE VYSI KE DNI UZAVRENI SMLOUVY?
DEKUJI MOC.

[Rop]

PROSIM VAS, MYSLITE SI TEDY, ZE MUSI BYT V NAJEMNI SMLOUVE
BEZPODMINECNE UVEDENO, KOLIK JE PRESNE CEHO, VYLOZENE POLOZKA OD POLOZKY, PAK TO SECIST NA 10.000 KC, A NIKOLIV
POUZE 10.000,-- CELKEM ZA NAJEM, VE KTEREM JSOU ZAHRNUTY
ZALOHY NA SLUZBY VE VYSI KE DNI UZAVRENI SMLOUVY?
DEKUJI MOC.

Když tak koukám na § 686 občanského zákoníku tak musí.

[Rop]

Ted doufám že už to bude konečně dobře, kdyby ne tak mě znovu a tudíž opětovně propleskněte.

V tomto příspěvku jsou použity slova a myšlenky uživatelky Kiša, které mnohokráte děkuji za opravení mých předchozích blábolů.

Dle § 686 občanského zákoníku musí být ve smlouvě o pronájmu bytu jasně uvedeno, jaká je výše nájemného a jaká je výše úhrad za poskytnutí dalších služeb spojených s pronájmem bytu (elektřina, vodné a stočné, plyn, teplo ...), nebo alespoň postup výpočtu těchto částek. Ve vašem případě tedy nájem 6 500 Kč a cena za služby 3 500 Kč

Při stanovení správného základu daně postupujete takto:

Stanovíte výnosy (příjmy) a náklady (výdaje) ve spojení s nájmem:

Výnosy (příjmy): daníte jenom nájemné - dle pokynu ministerstva financí D - 190 (části K § 9 zákona odst. 2 a 3 - dole na stránce musíte kliknout na další) ceny za služby, nezahrnujete do výnosů (příjmů) a ani zálohy na ně nezahrnujete do výnosů (příjmů), které po uplynutí roku zúčtujete se skutečnými výdaji.
Čili ve vašem případě za výnosy považujete částku 6 500 Kč.

Náklady (výdaje): máte dvě možnosti a to buď:
a) skutečné náklady (výdaje)
b) paušální náklady (výdaje) ve výši 30 % z příjmů

Do skutečných nákladů započítáváte všechny vaše náklady vzniklé s poskytováním pronájmu - ve vašem případě rezijni naklady 500 Kč. Dále si můžete uplatnit i odpisy, pokud jste schopna stanovit vstupní cenu pro odepisování majetku. Co se týče fondu oprav jak napsala výše Kiša, tak tam se názory různí.

Ve vašem případě jsou tedy skutečné náklady 500 Kč.
Výše paušálních nákladů ve vašem případě je 1 950 Kč - z čehož plyne, že tato varianta je výhodnější.

Čili při použití paušálních nákladů:
Výnosy (příjmy): 6 500 Kč
Náklady (výdaje): 1 950 Kč
Základ daně: 4 550 Kč

V případě, že nemáte ve smlouvě stanoveno kolik je nájemné a kolik je částka za služby tak to změňte - porušujete tím občanský zákoník a je to pro vás daňově nevýhodné.

Ještě jednou se omlouvám za mystifikaci a taky za to že jsem použil svých moderátorských práv abych odsud tu mystifikaci dostal

to Kiša: doufám že takto je to již dobře ... pokud ne tak bych prosil umlátit

[Kiša]

Tak já už jen k povinnosti rozpisu zálohy na služby:

Já jsem osobně neviděla snad nikdy tu zálohu rozepsanou po položkách. Možná je to porušení obč. zákoníku, ale to finančním úřadům zase tak nevadí.
Ale fakt je, že mám zkušenosti hlavně s fin. úřady v Praze a ty jsou skutečně dost benevolentní. Netuším, jak se k tomu staví fin. úřady třeba v jižních Čechách nebo na sevení Moravě.

[Rop]

Já jsem zase pravým opakem ... respektive viděl jsem jenom smlouvy, které sepisovali realitní kanceláře, které to rozepisují. Ale jak to posuzuje finančák tady to opravdu nevím.

[DIKI]

Ja se strasne omlouvam, ze zase reagujuju na vase drahocenne rady. Manzel nelenil a sel se mrknout na ten pokyn d-190, kde v casti K § 9 zákona, na ktery jste mne upozornili, nasel toto
"Zálohy na ceny základních služeb, jejichž výčet je uveden v §11 odst. 1 vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytů a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytů", ale když se mrknul pak na tu vyhlasku 176/1993, kde je napsane, že "(1) V nájemném nejsou zahrnuty ceny služeb. Jsou to ceny za ústřední (dálkové) vytápění a za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump a vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou, popřípadě další služby, na nichž se pronajímatel s nájemcem dohodne." tak jinde zjistil, že byla ke dne 31.12.2001 zrusena. Tak vam nevim, jak to nakonec s tim prijmem zdanim, aby to financak v pripade kontroly stravil ...

Mejte se, K.

[Kiša]

Ta vyhláška byla sice zrušena, ale ihned nahrazena jinou, a tenhle princip zdanění platí bez ohledu na číslo vyhlášky.

[DIKI]

Pro : Kisa,

jsem Vam moc vdecna za cas co byl straven nad mymi dotazy.
Jdu to vse dopocitat, diky Vam usetrim i neco na danich z toho
pronajmu, kdyz se povedlo odhalit moznost rozdeleni tech
sluzeb a najmu zvlast, a tak sluzby nedanit.

Jeste jednou dekuji,
Katka

[moravecz]

Dobry den
Mam podobny problem jako DIKI s tim rozdilem, ze Fond oprav mam obsazen ve sluzbach spojenych s uzivanim bytu:
Pronajimam druzstevni panelakovy byt a v najemni smlouve mam platbu rozdelenou na "najemne" 2000,- Kc a "uhrada na sluzby spojene s uzivanim bytu" 3000,-.
Pod najmem je castka, ktera jde me do kapsy (a bude jako danovy prijem) a ktera slouzi ke splaceni hypoteky.
Pod pojem "uhrada za sluzby ..." zahrnuji naklady na provoz bytu a to jsou zalohy na elektrinu (500,-), plyn (100,-) a za tzv. skladbu najmu (2400,-), coz je vypis na jehlickove tiskarne od druzstva, ktere spravuje nas dum. Na vypise je:
Najemne
1. Prispevek do fondu oprav (500,-)
2. Naklad na pojisteni bytu
3. Anuita investicni pujcky
4. Naklady na vytah
5. Prispevek na spravu CSBD Praha
6. Dan z nemovitosti
Sluzby spojene s uzivanim bytu
7. Elektricka energie spolecnych prostor
8. Naklady na dodavky tepla a teple vody
9. Naklady na dodavky studene vody a odpadnich vod

Muzu cely rozpis najmu vcetne fondu oprav nechat v casti "uhrada za sluzby ..." nebo musim v najemni smlouve rozdelit castku na vice dilu: najem (2000,-) , uhrada za sluzby (xx,-), fond oprav (yy,-), ostatni mimo sluzeb (zz,-)?
V kazdem pripade je danovy prijem jen 2000,-, ze?
Dekuji

[zdenekj]

Fond Oprav:

S fondem oprav je to poněkud složitejší, fond oprav je něco jako poskytnutí zálohy na budoucí opravy nebo budoucí technické zhodnocení. Prakticky tak bez podrobného vyúčtování nejste schopni dokázat na co byly prostředky použity a zda jsou to tedy náklady nebo technické zhodnocení. Z fondu oprav je např. hrazeno budování nového výtahu což rozhodně nebude možné dát do nákladů. Já proto radím pokud nemáte roční vyučtování fondu oprav tak náklady na fond oprav do daňově uznatelných nákladů nedávat a pokud mi nájemce hradí i příspěvky do fondu oprav jedná se o zdanitelný příjem.

[moravecz]

Ano většina diskuzí má takový závěr - fond oprav není zdanitelný výdaj.
A pokud mi tedy nájemník platí fond oprav a je to tedy zdanitelný příjem, tak bych měl předělat nájemní smlouvu:
nájem 2000 + 500 = 2500
uhrada na sluzby spojene s uzivanim bytu = 3000 - 500 = 2500,-
Ale potom takové položky jako
2. Naklad na pojisteni bytu
6. Dan z nemovitosti
jsou podobného charakteru, ne?

[moravecz]

Toto jsem našel v jiné diskuzi:
"Pronajímatel bytu určuje nájemné, do kterého by měl předem při výpočtu nájemného zahrnout všechny předpokládané náklady, které mu budou vznikat z titulu vlastnictví bytové jednotky, tedy i část odpovídající "fondu oprav".

Nájemník platí:
1) Nájemné - peníze pro vlastníka bytu, z nichž vlastník hradí (větší) opravy bytu a podílí se na opravách domu formou fondu oprav (stoupačky, výtah, střecha...) a zbytek je jeho zisk (použitý třeba na splácení pořizovacích nákladů na byt, třeba hypotéčního úvěru);
2) Zálohy za zúčtovatelné služby (odpadky, vodné a stočné atd.) - vlastník z nich nic nemá, jednou do roka je musí vyúčtovat s případným doplatkem/přeplatkem;
3) Zálohy za služby, které nájemník odebírá přímo (telefon, často elektřina a plyn atp.), tzn. má smlouvu přímo s dodavatelem (telekom, ČEZ, plynárna) - nájemník platí sám;
4) Náklady na běžnou údržbu bytu - opět platí přímo nájemník (žárovky, malování...).

Takže závěr by mohl být, že fond oprav je zdanitelný příjem (pokud ho nájemník platí jako součást položky "nájemné") ...

[Ruprecht001]

Podle mne "fond oprav" není "příjem", ale "záloha na platbu". Ale netuším, zda je to účetně rozdíl. Ale jistě, dá se to vnímat i jako příjem, možná to bude snadnější.