Vytunelování SVJ

Běžné účty, úvěry, leasing, hypotéky, pohledávky a podobně

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod astrapa 15. 8. 2017 13:01

Máte tipy, jak tunelovat SVJ?
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod for.ce 15. 8. 2017 13:56

Prodavat levne do osobniho vlastnictvi?
for.ce
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod retron 15. 8. 2017 16:30

SVJ je spolecenstvi vlastniku jednotek, tudiz tezko muze levne prodavat do osobniho vlastnictvi, to by slo leda v družstvu.
V SVJ by sel vytunelovat akorat fond oprav, pripadne nejake spolecne prostory.
retron
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod for.ce 15. 8. 2017 17:57

Ja myslel, ze SVJ byva vlastnikem pozemku pod bytovym domem?
for.ce
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod octaviampi 15. 8. 2017 22:27

Dopln si vzdelani z mestanky, straznicku.
octaviampi
Diskutér

Odeslat příspěvekod ab84 16. 8. 2017 09:00

Když seš předseda SVJ a podepisuješ smlouvy, tak se dá dohodnout s dodavateli oprav, že faktura bude nadhodnocena, pak se podělíte o "zisk". Pokud jako předseda i rozúčtováváš služby v domě, tak když do výpočtu zamotáš 50 různých koeficientů a nikdo se v tom pak už nevyzná, tak z toho můžeš taky vysosat nějakou korunu. Pak třeba služby typu internet nebo úklid, stejně jako s dodavateli oprav, fakturuje si nadsazenou částku, o zisk se podělíte. A pokud máš dispoziční právo k účtu, kde se shromažďuje fond oprav, tak ten můžeš vybílit, ale to už je poslední štace, na to se brzy přijde.
ab84
Nadšenec

Odeslat příspěvekod octaviampi 16. 8. 2017 09:37

To je to tady samý santusák a zloděj?
octaviampi
Diskutér

Odeslat příspěvekod for.ce 16. 8. 2017 10:30

Vsak jsme cesi ne? Co cech, to zlodej. ;-)
for.ce
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod astrapa 16. 8. 2017 10:35

for.ce má pravdu, občas se stává, že SVJ je vlastníkem pozemku pod domem, bývá to za situace, kdy město privatizovalo dům, ale nechalo si pozemek (někdy vědomě, ale četl jsem i o případu, kdy se pozemek zapomněl převést). Po čase se město chce pozemku zbavit, nebo se ukáže, že SVJ má problémy s tím, že pozemek je cizí a tak se řeší, jak pozemek převést. Když má dům desítky až stovky bytů, je nereálné převést pozemek na vlastníky a tak pozemek odkoupí SVJ.

octaviampi: stal jsem se členem výboru SVJ o 500 bytech v domě, kde dosud pověřeným vlastníkem bylo jedno SBD a zjišťuji, že v hospodaření je neskutečný bordel, část účetnictví úplně chybí,v účetních zápisech se nedá vyznat, chybí podkladové doklady, z účtu odcházejí a přicházejí celé částky z/na účet SBD (např. 500.000 Kč - to se asi dá vysvětlit, že SBD s penězi hospodařilo a přeposílalo dodavatelům, ale bez dokladů jde jen o hypotézu). Já si vzal ve výboru na starosti ekonomiku.

Jednak chci identifikovat místa v účetnictví, kde mohl předchozí statutár tunelovat, jednak chci připravit opatření, abychom tomu do budoucna zabránili. Proto soustřeďuji obvyklé triky tunelářů v SVJ.

ab84: Děkuji za tipy. Neměl bys prosím konkrétní příklady?
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod octaviampi 16. 8. 2017 10:42

500 bytu je masakr, uz pri 100 bytech je to silene. to mate spravce na plny uvazek, ne?
octaviampi
Diskutér

Odeslat příspěvekod ab84 16. 8. 2017 11:30

Já byl předseda v malém SVJ jen pro pár bytů, kde se leccos řešilo ústně nebo cash, takže prostor tam byl, ale asi v tak malých částkách, že by to nikomu za případnou ostudu nestálo. Paní nám chodí uklízet společné prostory, měli jsme jí od začátku přes správcovskou firmu, pokud bychom jí platili napřímo, ušetříme. Pokud bych to s ní napřímo domluvil já jako předseda, tak se domluvíme a něco mi zůstane. Internet se u nás platí hotově, maník udělal anténu na střeše a teď už jen obíhá byty a inkasuje, ale furt kvalitnější a levnější než UPC, O2 atd, takže všichni spokojeni.

A věřím tomu, že SBD bude velká díra na peníze, ale zpětně to asi nemáš šanci dohledat. Jak sám píšeš, je to neprůhledné, zřejmě záměrně. Když pominu poplatky za správu, tak na pěkné peníze si přijdou při jakékoli rekonstrukci, ideálně velké projekty typu zateplení fasády, výměna oken, měřáků. Zpřátelená firma "poctivě vysoutěžená" vyfakturuje opravu za 1 mil, ale je v tom schovaná odměna pro zodpovědného pracovníka. Nevím, jak v SBD, ale u kancelářských projektů zpravidla figuruje jakýsi "property manager", přes kterého jdou všechna výběrová řízení a opravy. Ale takhle to funguje asi všude ve stavebnictví. Když bys na ně přitlačil, tak věřím, že doklady dokážou předložit, ale všechno by sedělo a bylo v pořádku.

Myslím, že nemá moc smysl se hrabat ve starém účetnictví SBD, ale nastavit procesy nově tak, abyste nad vším měli vlastní kontrolu.
ab84
Nadšenec

Odeslat příspěvekod astrapa 16. 8. 2017 12:12

octaviampi: v SBD to funguje jinak. Když vzniklo SVJ, tak SBD ještě mělo tolik bytů, že fakticky o všem rozhodovali sami díky převaze hlasů. Jak postupně byty převáděli, sice jejich síla klesala, ale zase protože dům je obrovský (větší vesnice), snadněji se manipuluje lidmi, nikdo nechce převzít odpovědnost za tak velký dům, všichni máme svoje zaměstnání a dělat po večerech to nejde (můžu po večerech spravovat dům o 10 bytech, ale ne o 500 bytech). I když v domě žijou právníci, účetní, máme tu i auditorku, spoustu šikovných řemeslníků, bydlí tu státní a městští úředníci, tedy spousta chytrých lidí, tak prostě nikdo neměl čas se domem zabývat a lidi ani nechodili na schůze, dávali družstvu plnou moc a to si přes 10 let s domem dělalo, co chtělo. Já jsem se do toho loni začal s jedním pánem šťourat (i když tu nebydlím, ale mám tu 3 byty a lezlo mi na nervy, co s domem SBD provádí) a vyprovokovali jsme odvolání SBD a volbu výboru.

Takže SBD až do letoška zůstávalo pověřeným vlastníkem a spravovalo dům.

Teď v červnu došlo k odvolání pověřeného vlastníka a volbě výboru.

Zjistili jsme, že s SBD nebyla uzavřena žádná mandátní smlouva. SBD tvrdí, že správu provádělo na základě prohlášení vlastníka a kupních smluv s jednotlivými vlastníky, to je ale nesmysl, prověřovali jsme u několika právníků a konzultovali i s SMBD (Sdružení malých bytových družstev a společenství vlastníků), jehož členy jsme se v červenci stali.

Chceme správu u SBD ukončit, ale SBD trvá na 6-ti měsíční výpovědi a že výpověď měla být odeslána do 30.6. Jenže protože žádná smlouva o správě domu neexistuje (pokud si jí teda SBD nezfalšuje a neantedatuje, ale máme email od ekonomky družstva, ve kterém píše, že žádná smlouva není). Takže podle právníků vlastně smlouva je ústní, pak platí standardní 3-měsíční výpověď.

Novou správcovskou firmu teď hledáme, úkol má na starosti předseda výboru.

Já se snažím prohrabávat účetnictvím, bohužel toho strašně moc chybí, navíc nám řekli, že některé smlouvy (vč. vody a tepla!) má na sebe podepsané SBD a nám to jenom přeúčtovává, prostě bordel. Na SBD je navázáno několik spřátelených firem, vč. advokátní kanceláře a vymahačské firmy, která si bere provize 35 % za vymožení, tohle jsem ještě neviděl... Koukám na to u zkouším hledat úspory. Nejprve ale potřebuji identifikovat sporná místa, přes které utíká nejvíc peněz. Např. jsem zjistil, že za elektřinu společných prostor platíme cca 8 Kč za kWh, když já doma platím asi 4 Kč - a smlouva je nevýhodně uzavřená na dobu určitou až do r. 2019, a zrovna tato smlouva je psaná přímo na SVJ (ceníková cena je 1150 Kč bez DPH/MWh a 150 Kč měsíční plat za odběrné místo).
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod brouter 16. 8. 2017 18:44

Myslim si, ze pokud jsi to nikdy nedelal, tak je to pro Vas velke sousto. Ono starat se o 500 bytu, kde je 1000 nazoru neni jednoduche. Dle meho resite zatim jen ekonomicke veci a uspory, ale pro dum je spise dulezitejsi funkcnost a stabilita. Tedy za mne nereste v prvni fazi zmenu spravce. Na trhu je spousta malych firem, ale 500 bytu budou mit problem zvladnout. Nejdrive si dejte veci dohromady a pak teprve reste pripadne zmenu. Ja kdyz prebiral cca 100 bytu jako clen vyboru tak nejdrive resil revize, dluzniky a dostatek penez na uctech. Z uspor resite elektrinu, ale ta v celkovych nakladech je minimalni polozka...reste uvery a platby za prace, revize v prvni fazi, udelejte si prehled za co se plati a proc a pak je lepsi delat zmeny...jinak k te elektrine - jsou sazby C a D a i SVJ muze mit sazbu D tedy jak domacnost...a 150 kc bude jiste i s platbou za jistic...tech usetrenych par stovek za MW elektriny neni az tak dulezite jako spravne nastavene jistice, ale to uz musi delat clovek co vi neco o elektrine a co vse je na dany jistic zapojeno a nedelejte od stolu. Lidi na schuze obecne nechodi. A proto je dobre zavest komunikaci. Ale ty kontakty da praci ziskat ja je ziskaval skoro 2 roky, ale dnes mame mail na vsechny.dulezite veci se daji rychle poslat a i sms branu na zasilani pozvanek na schuze + info o terminech revizi... a kontakty je nutne mit jak na majitele tak i na najemniky kdyz nekde neco zacne tect ze sedmeho patra a nikdo neni doma. Psal jste jeste o tom co kdo v minulosti platil. Doporucuji nejdrive pochopit proc to tak je, nema cenu uz resit minulost, jelikoz tu uz nezmenite, spise se soustredit na budoucnost a vse je zde na delsi dobu tedy si predstavit, jak by to mohlo vypadat za 3-5 let a co od dane veci chcete...
brouter
Návštěvník

Odeslat příspěvekod astrapa 16. 8. 2017 19:36

Jasně, elektřinu jsem uvedl jako příklad, jelikož ta je vlastně jediná, k čemu mám relevantní podklady. Dost toho SBD nechce poskytnout, argumentují, že jde o jejich smlouvy a jejich účetnictví. Jenže náklady platíme my, oni jsou sice na hlavičce smluv odběrateli, ale my to jako SVJ platíme. Čili teď se rozkoukáváme a budeme postupně uzavírat vlastní smlouvy. Mám tu třeba fakturu od advokátní kanceláře, která vymáhala dluh 82000 Kč na našem dlužníkovi a účtuje si odměnu 87000 Kč. SBD vůbec náklady na vymáhání neřešilo, je to jejich advokátní kancelář. Budeme postupně přebírat právní spisy, oni nám ani nebyli schopní předat seznam vedených sporů, naštěstí existuje možnost zeptat se na soudě (tzv. lustrace), teď už víme, jaké spory vedeme. Zjistil jsem třeba, že u vrchního soudu leží spor o neplatnost usnesení shromáždění z roku 2014, a o tomto sporu nám vůbec neřekli... Prostě dobrodružství.
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod brouter 17. 8. 2017 06:55

Nechci ti brat nazor, ale jake mas podklady k elektrine? Pises, ze ta je jedina k cemu mate relevantni informace. Tak se te zeptam kolik mate jisticu v dome? Jake kapacity. Co na ktery jistic je pripojeno? Vis to ? Pokud to zatim nevis a mne se zda ze to nevis tak relevantni informace nemas...a k SBD - tam se ani nedivim, pokud zacinate bojovne a utocne tak nebudou mit zajem spolupracovat. Vetsina SBD nakupuje dromadne, coz nekdy prinasi i slevy a mivaji vse na jedne fa. tedy je i chapu, ze Vam podklady nedaji...osobne pro Vas lepsi bude si prizvat nejakeho konzultanta a zaplatit si ho nez to resit pokus omyl...
brouter
Návštěvník

Další stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků