Mimořádná splátka nebo investice - výpočet

[Feodaron]

Vždycky jsem si myslel, že kupecké počty mi docela jdou, nicméně narazil jsem na početní úlohu, kterou nezvládám, a tou je spočítat, zda se mi víc vyplatí udělat investici s vyšším výnosem nebo mimořádnou splátku hypotéky.

Hypo ke dni mimořádné splátky:
zbývá splatit 4 600 000 Kč
úrok 2,29
do konce splatnosti: 29 let
mimořádná splátka 200 000 Kč, zkrátil bych splatnost

Investice:
dluhopisy za 200 000 Kč s čistým výnosem cca 5 % p.a., splatnost za 3 roky, pak bych i s výnosem poslal na mimořádnou splátku.

Peníze likvidní nepotřebuju, beru to prostě tak, že jsem vzal balík peněz, který můžu hned odepsat, takže toto není potřeba zohledňovat, jde mi čistě o to, co vyjde lépe. Poradíte mi pls, ideálně i s náznakem způsobu výpočtu?

[tmx643]

5 % > 2,29 %.
Ten výpočet je celkem snadný, ne? Jde jen o výši rizika, že těch 200000 už z větší či menší části nikdy neuvidíš.

[Feodaron]

No, opravdu je to tak jednoduché? Nemyslím si, ale možná se pletu.

Splátka je u hypotéky fixní a úroky se vždy počítají pro konkrétní splátku ze zbytku jistiny. Na začátku splácení to v mém příkladu je tak, že části jdoucí na jistinu a úroky jsou podobné, časem se to bude zlepšovat ve prospěch částky jdoucí na jistinu. Pomůžu si tedy kalkulačkou https://golemfinance.cz/hypohriste/mimoradna-splatka/a výsledky jsou následující:

- Když tedy udělám mimořádnou splátku 200k teď, splatnost se zkrátí o 22 měsíců, čímž ušetřím na úrocích 180k.
- Když by se ta samá splátka udělala třeba až za 10 let, tak se splatnost zkrátí jen o 18 měsíců a ušetřím 110k.

[Mimonik]

Tak preci neni tezky, hodit si to do excelu, kde si vypocitas kolik zaplati na urocich za X let a pak to porovnas, kolik ti vynese na urocich za X let. Plus k tomu jeste pripojis rozdil ve sleve na dani z prijmu a nesmis zapomenout srazenou dan z uroku na investici.

[tmx643]

Tak vem si, že máš úvěr, kde můžeš, ale nemusíš splácet jistinu (úmor). Pak když 5 milionů si půjčíš za 2,29 % a investuješ je za 5 %, tak ročně zaplatíš 114 500, ale vyděláš 250 000. Takže vyděláváš z cizích peněz.
Ty sice ušetříš na úrocích 180k, ale pokud si nyní hypoteticky uložíš na spořák 200k s úrokem 2,29 %, za 29 let tam máš 380k, čili právě o těch 180k víc.
A pokud to je hypotéka na bydlení, máš odpočet daně ze zaplacených úroků ve stejné výši, jako platíš daň z příjmů z té investice se stejným výnosem.

[Pilatus]

je to přesně jak píše tmx643: 5 % > 2,29 %
výnos 5% p.a. z 200k > úrok 2.29% z 200k
plus do toho můžeš započíst případnou slevu na dani, pokud tu hypo máš na zajištění vlastního bydlení a odečítáš si zaplacené úroky z daňového základu, daňová úspora bude 15% ze zaplacených úroků.

[Feodaron]

Nevychazi mi to, hypoteka je preci o splaceni kostantni splatky s menici se jistinou a rychlosti splaceni jistiny. To je neco jineho nez pujcka u ktere jen splacim uroky a pak vracim jistinu. Podle me tedy nejde jednoduse porovnat ty cisla. Jednoduchy priklad:

1) Pujcim si 100k na 12% urok, rok splacim jen uroky po 1k mesicne, po roce splatim jistinu 100k. Pujcka me stala 12k.
2) Vezmu si hypo na 100k, urok 12%, splatnost rok, splatka bude 8885. Za rok za urocich zaplatim 6620.

Kdyz si pujcenych 100k dam do rocniho dluhopisu s cistym urokem 12% a vyplatou uroku jednou za rok, tak dostanu na konci 112k. Na uver jsem na nule, u hypoteky v plusu. Neni urok jako urok. Nebo?

[mlrs]

Pojd se vratim ke tvemu konkretnimu problemu - jdes na to v podstate dobre, jen do toho michas neco zbytecne navic...

Vem si nejakou kalkulacku a do ni dej 4,6M 29 let a 2,29% ->kdyz si oznacim zaplaceny umor za 21 mesicu ve splatkovem kalendari, tak mi vychazi 199579kc -> coz je v podstate tvych 200k na mimoradku - a ano, odpovida tomu urok 180567kc (to se muze lisit u bank podle kalkulatorniho roku 360/365 apod.).

Ted si do kalkulacky dej 4,4M na 27 let a 3 mesice za 2,29 - tzn bez tech 200k a tech 21M splatnosti a mrkni, kde budes za 36M se stavem jistiny - tzn to, kdy bys realne daval mimoradku v tom druhym pripade -> mi tam vychazi 4.038.748CZK -> takze tohle bude finalni zustatek v tom prvnim pripade.

V druhym pripade si zase das 4,6M 29 let a 2,29% a mrknes na zustatek po 36M, kdy bys dal mimoradku z investice -> tam ja vidim 4.252.892CZK.

Takze 4.252.892 mínus 4.038.748= 214144kč -> pokud dokážeš zhodnotit za 3 roky 200.000CZK na alespoň tuto částku, tak je to plichta -> plánovaný výnos 5% je dokonce 231525, pokud se nepletu.

A ano, vstupujíe tam ještě odečet daně na úroky 15% - mimoradka hned je 43554kc vratka a druha moznost je 45685kc -> 2131kc rozdil.

Ve vysledku pri 5% uroceni vychazi varianta mimoradky za 3 roky vyhodneji o 231525 - 214144 - 2131 = 15250kc (za pripadne typo chyby se omlouvam)

[Feodaron]

mlrs: Díky moc za popsání postupu, to je přesně ono. Tak jsem tedy nebyl vedle s tím, že to není tak jednoduché jako porovnání čísla úroku hypotéky a čistého výnosu z investice (plus zohlednění daňových odpočtů). V mém konkrétním případě výše a času mimořádné splátky mi to vychází, že ačkoli je úrok hypo 2,29%, abych neprodělal, investice musí mít výnos alespoň 2,5% (zhruba).

[tmx643]

Pokud je to hypotéka na bydlení, daňové odpočty můžeš zanedbat. V případě mimořádné splátky sice přijdeš o odpočet úroků z té částky, ale v případě investice zase daníš ty zisky z investice. Obojí je 15 % z 2,29 % z 200 000.

Vychází to opravdu nastejno.
V prvním případě v lednu 2023 přihodím 200 000 + úrok za ty 3 roky 14708, tj. o 214 000 ponížím zůstatek. V druhém případě můžu udělat mimořádnou splátku ve výši 36 x 1,73, protože o tolik jsem každý měsíc platil míň (a ještě bych to mohl zúročit). V lednu 2023 mám tak stejný dluh v obou případech.