Daňové odpisy z nemovitosti

[JohnyKlíma]

Zdravím místní komunitu,

řeším takový překladatelský oříšek v průběhu pěti let jsem koupil tři garáže, které teď pronajímám.

První jsem pořídil v roce 2015 za cenu 110 000 Kč do osobního vlastnictví.
Druhou jsem pořídil v roce 2016 za cenu 100 000 Kč do družstevního vlastnictví a v roce 2017 jsem ji převedl do OV (ve smlouvě o převodu do OV byla uvedene hodnota zůstatkového podílu 8 000 Kč)
Třetí jsem pořídil také v roce 2016 do OV, ale během roku 2019 jsem si vyměnil za jinou.

Doposud jsem daně řešil 30% paušálem, ale letos jsem se dovtípit, že pomocí odpisů bych mohl mít vyšší skutečné náklady. Pročítal jsem zdejší fórum, ale stále mi pár věcí uniká.

1.) Garáž co jsem koupil v roce 2015 mohu za rok 2019 odepisovat jako prvním rokem nebo musím jít rovnou na rok pátý?
2.) Pokud budu odepisovat garáž č.1 (rok 2015, cena 110 000 Kč) pro rok 2019 jako první rok, tak je možné nechat si udělat znalecký posudek pro rok 2019 (vyšel by třeba 180 000 Kč) a začít odpisovat tuto hodnotu? Nebo musím odepisovat hodnotu, za kterou jsem ji před lety nakoupil.
3.) Je správná úvaha, že pro určení odpisové hodnoty garáže, kterou jsem převedl do osobního vlastnictví, a kterou jsem směnil bude potřeba znalecký odhad? Nebude FÚ požadovat, abych odepisoval hodnotu 8 000 Kč, za kterou mi družstvo garáž do OV převedlo?

Díky za pomoc při rozpletení tohohle daňového ekvivalentu gordického uzle!

[Rop]

1. součástí paušálu jsou i odpisy. Takže to bude tolikátý rok, po který pronajímáte (první rok nájmu = první rok odpisů).
2. pokud začnete pronajímat do 5ti let od nákupu, tak cena za kolik jste nakoupil, pokud až po pěti letech, tak znalecký posudek
3. není. převod do osobního vlastnictví není bezúplatný převod. Je otázka jak si vyložíte pořizovací cenu - zda 8 000 Kč nebo 108 000 Kč. Já bych šel cestou 108 tis. Kč. Ale já mám na své chyby solidní pojištění.

za poslední (ale mělo to být za prvé) - nechcete si najít daňového poradce? Ony ty nájmy nejsou sranda.

[JohnyKlíma]

Děkuji Rope, u daňového poradce to asi bude muset skončit

Ještě mě napadá jeden detail. Je možné použít zrychlené odpisy například prvních 18 let a poté hladce přejít na paušál? Zatím jsem nenarazil na dokument, který by to zakazoval, pouze mi přijde zvláštní, že by něco takového dovolili.

[Rop]

Jasně že, to jde. Akorát nezapomeň na to, že odpis za první rok byl v roce 2015, za druhý rok v roce 2016, za třetí rok v roce 2017, za čtvrtý rok v roce 2018 - takže jsi tím projel 22 002 Kč (ze 100 tis. Kč). Při rovnoměrných 11 600 Kč.

Za roky 2019-2029 budou zrychlené vyšší než rovnoměrné od roku 2030 do roku 2044 nižší.

[JohnyKlíma]

Dobrá pointa, přiznám se, že mě to na první dobrou nenapadlo. Každopádně bych to vyřešil pomocí opravných daňových přiznání za poslední tři roky.

Dávám dohromady čísla kolik z celé částky tvoří pozemek a kolik stavba. Nemáte tušení, jak by se FÚ tvářil, na informaci, že hodnota pozemku 10 000 Kč a hodnota stavby je 100 000 Kč? Samozřejmě by to takhle muselo být i v kupní smlouvě.