od xxiro 20. 12. 2020 14:53
Ahoj Rope,
všiml jsem si, že se vyznáš v problematice vykazování daní z pronájmu. Moje situace je taková. Letos, respektive na konci minulého roku, se mi naskytla zajímavá příležitost koupit obecní byt za dobrou cenu. Obchod byl dokončen na konci července a od té doby je byt můj. Koupil jsem ho i s nájemníkem, se kterým uzavřela obec nájemní smlouvu před 11 lety a platil jim regulovaný nájem. Nájemník mi při koupi vyšel vstříc (souhlasil se změnou nájemní smlouvy z doby neurčité na určitou kvůli získání hypotéky) a měl jsem s nájemníkem dohodu, že jej nechám v bytě bydlet do konce roku, aby měl čas si najít nové bydlení a platil mi částku, která mi pokryla splátku hypotečního úvěru a příspěvek do FO - 4500kč + 500Kč na zálohy za vodu. Zbytek inkasa platil přímo poskytovatelům služeb, se kterýma měl smouvy
Na konci října se odstěhoval a já jsem po něm dal byt pořádku, protože za tu dobu, co ten dům obec pronajímá, se do něj v rámci údržby prakticky neinvestovalo. Vymaloval jsem, vyměnil staré dveře, nechal udělat revizi plynového kotle, nechal opravit okna atd. Od 20. října jsem byt znovu pronajal za tržní nájem 7500 + inkaso.
Celkem jsem letos na nájmu inkasoval nějakých 31 000 Kč. Opravy, na které mám daňový doklad, byly ve výši cca 28 000 Kč. Když k tomu přihodím odhad nemovitosti nebo poplatky za zápisy na katastru, vyjde mi letos nulový zisk. Ztrátu za rok 2020 vykazovat nebudu, i když bych mohl. Respektive má to pro mě nějaký smysl vykazovat ztrátu?
Chci se spíš zeptat jak postupovat příští rok v daňovém přiznání za rok 2021? Předpokládám příjmy z pronájmu podle obsazenosti 75-90 000 Kč (doufám samozřejmě ve 100% obsazenost, ale připraven musím být na horší variantu).
S řemeslníkem, který mi pokládal nové linoleum v celém bytě (zaplaceno letos cca 28 tis.), jsem domluvený na tom, aby mi vystavil fakturu až s lednovým datem, abych si to mohl vykázat jako náklad v příštím roce. Výdaj, se kterým v příštím roce počítám, je ještě oprava plynového kotle.
Podle toho, co jsem se dočetl na netu to jsou tyto daňově uznatelné náklady
- příspěvky do fondu oprav a poplatky za správu bytového domu
- zaplacené úroky z hypotéky (do přílohy č.2 podle §9)
- odpisy hmotného majetku podle odpisové sk.5
- pojištění (nejsem si jistý)
- poplatek za zpracování DP (věřím, že nebude třeba)
Můžu si vykázat ještě nějaké další daňově uznatelné náklady mimo nákladů na údržbu a opravy?Je pravda, že je možné uplatnit měsíčně až 4000 Kč na bytovou jednotku jako náklady na dopravu.
Omlouvám se za tak dlouhou zprávu. Nečekal jsem, že se tak rozepíšu. Za případnou odpověď budu velmi rád. Chtěl bych v tom mít maximálně jasno, abych věděl, co si můžu dovolit vykázat v daňovém přiznání, aby to bylo v pořádku.