Podílové vlastnictví nájemních nemovitostí

[netrunner]

V jednom americkém videu o investičních možnostech jsem narazil na zajímavou věc. Jde o jakýsi fond, který vlastní nájemní nemovitosti. Investicí do tohoto fondu se investor podílí nejen na zhodnocení investice jako takové, ale také na vybraném nájmu. Přijde mi to jako zajímavá alternativa pro ty, kteří nechtějí/nemohou investovat do fyzických nemovitostí přímo.

V principu jde o to, že do "fondu" vstoupí X lidí, dohromady se složí na nemovitosti. Pak každému plyne podíl z vybraného nájmu. Mimo to se jim z(ne)hodnocuje i ta původní investice podle ceny vlastněných nemovistostí. Samozřejmě nejspíš něco požere režie a údržba. A i z malé investované částky mi může skoro okamžitě začít plynout pasivní příjem.

Existuje něco takového v českém prostředí?

Našel jsem jen nemovitostní podílové fondy, které jsou ale bídné. Zhodnocení retailových fondů na úrovni 3-5 % p.a. je směšné v době, kdy samotné nemovitosti rostly cca 6 % p.a. a vybraný nájem se někam vypařil. Navíc jsou na nich šílené poplatky. Fondy pro kvalifikované investory jsou na tom o něco lépe se zhodnocením (6-7 % p.a.), ale krom stejných neduhů jsou pro běžného člověka hůře dostupné.

Jen pro ilustraci, jak si to představuji já. Zhodnocení fondu by +/- kopírovalo index, tedy ceny nemovitostí, za poslední roky tedy těch cca 6 % p.a. Pokud bych nájem stanovil například jako 5 % z ceny ročně (u nemovitostí k bydlení), počítal s mizernou 80% obsazeností (ty lepší dostupné fondy udávají přes 95 %) a řekněmě 20 % na správu a režii fondu, dostal bych se někam na 3,2 % p.a. na zisku z nájmu (buď vyplatit, nebo reinvestovat). To mi u nemovitostí k bydlení dělá celkové zhodnocení přes 9 % p.a. U komerčních by to mohlo být klidně více. Jsou ty naše nemovitostní fondy tak nenažrané, nebo jsem já moc naivní?

[yowie]

No ono to možná do budoucna až tak slavné nebude. V Praze je to katastrofa s nájmy dneska, co vidím, dochází k velkému přeskupení nájemníků a tam, kde mi kamarádi hlásili, že dřív měli obsazeno v rámci dnů a mohli si vybírat, tak dneska hledají třeba měsíc a víc a s nájmy musí jít dolů a jsou rádi za kohokoliv, kdo platí. Nájemníci to vidí, a když někdo nasadí nájem a ještě chce nedejbože kauci, akorát se mu chodí pod inzerát vysmát.

Teď to záleží na tom, jestli příští školní rok bude probíhat normálně, nebo zase budou lockdowny, do toho, a to jsem tu už zmiňoval v jiném foru, home office. Kolik z těch kancelářských krys, kterých jsou velká města plná, se po covidu vrátí a kolik ne?

A s tím souvisí i ty komerční nemovitosti. Firmy houfně zmenšují nebo ruší nájmy kanceláří ve velkých městech.

Jinak fondy tu jsou, stejně tak i menší investoři se pokouší o něco podobného na severu, co vím. Ale jak to bude do budoucna, když nájmy v Praze jdou dolů a často vidím i nabídky bytů za ceny obvyklé v menším okresním městě....

Jinými slovy, nemovitosti jsou stále dražší a nájmy jdou v Praze dolů. To mi nepřipadá jako dobrá doba se do toho pouštět. Počkal bych, až budeme naočkovaní, jestli se vrátíme do doby před Covidem, nebo ne, ale i kdyby se to povedlo a už nebudou v dalších letech lockdowny, tak Covid stejně urychlil některé změny, které se na trhu podle mě v příštích letech projeví.

[saabik]

Jsi naivní.

[peliculiar]

... dostal bych se někam na 3,2 % p.a. na zisku z nájmu (buď vyplatit, nebo reinvestovat). To mi u nemovitostí k bydlení dělá celkové zhodnocení přes 9 % p.a. U komerčních by to mohlo být klidně více. Jsou ty naše nemovitostní fondy tak nenažrané, nebo jsem já moc naivní?

Pokud se zhodnocuje cena nemovitosti, tak to ty jako investor nemůžeš pocítit dříve než se nemovitost prodá.

[saabik]

Fondy jsou hlavně na komerční nemovitosti. Nikoliv rezidenční. Oceňovací model tohoto typu (kanceláře, sklady, obchody) je silně závislý na úrokových sazbách. Sazby dolů, cena nahoru a naopak. Protože oceňovat správně takový sklad není úplně triviální. Každý fond mívá různé expertní výbory - externí zaměstnance různých společností (realitní, auditorské, poradenské atd.). Když fond kupuje takovou položku, cílí na výnos z nájmu. Dnes bývá velmi optimistické kupovat s výnosem kolem 6 % p.a. Spíše 5 nebo méně. Hlavně velcí hráči, ti dokážou stáhnout výnos níž. Je problém dnes něco kvalitního koupit. Peníze jsou, ale není co koupit...

Při nákladech, které tenhle typ fondu má, se čistý výnos dostane nad 6 % ročně (ať rezidenční nebo komerční) jedině pomocí finanční páky. A to už jsme na jiném riziku.

Jako já chápu, že to vypadá jednoduše - něco jako fondy okrádají, uměl bych to lépe. Ale skoro nikdo nemá tušení jak náročné to je. Nejen koupě samotné nemovitosti, ale její správa. O administrativě, legislativě a reportingu už ani nemluvím. Prostě naivita.

Už jen taková maličkost, nemovitostní fond má třeba povinnost držet likviditu 20 % NAV. Takže reálně pětina peněz nic nevydělává, naopak ztrácí na hodnotě. A na konci roku vám z ní ještě banka vezme třeba 0,15 % na Rezoluční fond...

[netrunner]

Tak ještě jsem hledal dál a to, co jsem měl na mysli, už samozřejmě někdo přede mnou vymyslel, nadává se tomu REIT.

A například takový Welltower Inc, za posledních 14 let průměrné zhodnocení 4,4 % p.a., a to i s loňským propadem. Pravidelně vyplácená dividenda, aktuálně ve výši asi 6 % p.a. (když bych vzal přibližně průměrnou cenu akcie za těch 14 let). Kombinovaný výnos tedy přes 10 % ročně.

Jasně, chápu rizika a problematiku správy jedné nemovitosti, nebo pár nemovitostí v jedné lokalitě (a co si budeme povídat, ČR je prostě takový bezvýznamný okres někde na kraji světa, i ta slavná Praha). Ale tohle je trust, který spravuje cca 23 mld. USD. To už je podle mě slušná diverzifikace a zároveň objem, kde se fixní náklady dostatečně "naředí".

[saabik]

Zkrachovaly už i větší fondy. Tohle je jen číslo. To nic neznamená. Nabídka je v zahraničí široká. Směle do toho. Good luck.

Avšak neodpustím si jedno 'šťouchnutí'. V čem je tenhle dlouhodobě slabý výnos lepší, než třeba držet daleko více ziskový SPX?

[netrunner]

Jistě, zkrachovaly. Jenže jaká je pravděpodobnost ve srovnání s fyzickým vlastněním jednotek nemovitostí, nedejbože na hypotéku (ona u fondů kritizovaná páka)?

Pokud myslíš srovnání s akciovými v indexy, tak neříkám, že je to lepší. Je to jiné. Formálně jde sice také o akcie, ale prakticky jsou to nemovitosti. Takže diverzifikace a taky relativně stálý pasivní příjem. A třeba ten Welltower vyplácel slušné dividendy i v letech 2002 a 2008-2011. Jak jsi v té době vybíral zisky z toho S&P?

[astrapa]

Existují skupiny investorů, ale nejde o fondy v legislativním smyslu. Loni jsem dostal asi tři dopisy od investorských skupin, že vykoupí mé portfolio bytů. Zaujalo mě, že se objevili větší investoři (tvrdili, že mají na kupě stamilióny i miliardy Kč), kteří investují do individuálních bytů a nejen do bytových domů. Se správou bytů v různých domech je těžká práce, každé SVJ je jinak nastavené a občas je komunikace s nima opruz (někde výbor nefunguje a táhne to správcovská firma, která ale zase nemá žádné kompetence, někde výbor funguje, ale k pronajímatelům se chovají vyloženě nepřátelsky až ofenzivně). Protože se moc nestaví a postavit bytový dům je těžké (resp. těžké je najít volný pozemek, vyřídit stavební povolení, vybudovat inženýrské sítě a související věci), je pravděpodobné, že podobné investorské skupiny budou vznikat ve větším měřítku a možná brzy se na jendotlivé byty zaměří i bankovní nemovitostní fondy, snad v těch případech, kdy banka získá byt v exekuci, je možné, že si nechá, resp. prodá fondu. Záležet bude na poptávce. Pokud je někdo konzervativní investor a nepotřebuje vydělávat 10 procent ročně, asi to smysl má. Akorát přetlak zájemců povede k dalšímu zvyšování cen nemovitostí.

[xcmaniax]

Nemyslel to tazatel taky ve smyslu, že to nebude veřejný fond, ale nějaká "skupina" v rámci rodiny nebo přátel? Umím si představit, že se najde skupina několika lidí a jsou pak spoluvlastníky a nemusí tak použít páku v podobě hypotéky. Výnos by tak % měl být +- podobný jako když to kupuje někdo, kdo tu hypo nepotřebuje na celou hodnotu nemovitosti. Mimořádně komplikovaná by ale bylo zvolení vhodné právní formy a písemná dohoda nad pravidly - když někdo bude chtít vystoupit, kdy prodat atd.

[netrunner]

Myslel jsem opravdu nějakou formu „fondu“, protože domluvení party přátel je opravdu komplikované. A právě ty REIT tomu odpovídají nejvíc. Formálně jsou to akciovky, kdy cena akcie přibližně kopíruje cenu vlastněných nemovitostí. A vyplácí relativně vysoké dividendy, v praxi tedy podíly na nájmu. Z pohledu drobného skoropasivního investora je to výborná věc, žel bohu v našem prostředík nenalezení.

[yowie]

Myslel jsem opravdu nějakou formu „fondu“, protože domluvení party přátel je opravdu komplikované. A právě ty REIT tomu odpovídají nejvíc. Formálně jsou to akciovky, kdy cena akcie přibližně kopíruje cenu vlastněných nemovitostí. A vyplácí relativně vysoké dividendy, v praxi tedy podíly na nájmu. Z pohledu drobného skoropasivního investora je to výborná věc, žel bohu v našem prostředík nenalezení.

A zajímají tě české, nebo zahraniční?

Z nedávné doby vím třeba o Neoflow, ale jsou u nás i další: https://www.neoflow.cz/

Ti jedou sever ČR, tam by to mohlo dávat smysl i do budoucna. Jen si myslím, že ty velké fondy teď budou mít docela problémy a ty výnosy nebudou až takové. Třeba zahraniční fond, který roky šlapal a má nemovitosti ve velkých městech v USA je teď pěkně víš kde. New York, San Francisko, Los Angeles, tam se teď na nájemních trzích komerčních nájmů i nájmů k bydlení opravdu dějí věci...

Taky by asi bylo dobré si zjistit, do čeho má konkrétně fond zainvestováno a podívat se, jestli je tam ten trh ok, nebo tam roste neobsazenost.

[netrunner]

Tak po rychlém shlédnutí bych do neoflow teda nešel. Jednak jsou to klasické dluhopisy. Já nechci někomu půjčovat prachy. Já chci vlastnit okno v tomhle bytě, dveře v támhletom bytě, kus zdi jinde. Obrazně řečeno. A navíc základní kapitál 100k, no nevím...

[astrapa]

Jako já nevím, ale v této době věřit v růst výnosů z nájmů se mi jeví naivní. Vy nečekáte sešup ekonomiky a neschopnost lidí komerční nájemné platit? Něco bude dotovat stát, ale příspěvky na bydlení/doplatky na bydlení jsou limitovány nějakými úředními tabulkami (nájemník nemůže chtít proplatit celý nájem, ale třeba jenom 2000 Kč, nebo tak nějak).