Jakou fixaci hypotéky?

[MrViki]

Chystám se v druhé půlce roku koupit byt na hypotéku a řeším, jaká se vyplatí fixace. Délka úvěru bude cca na 30 let a láká mne zvolit jednoletou fixaci vzhledem k velmi nízké úrokové sazbě. Nemáte někdo udělané nějaké výpočty nebo odhady toho, jestli se to vyplatí nebo je lepší zvolit fixaci na více let?

[MrViki]

S tím, že mi to "napálí" počítám, ale podle mne i tak budu s úrokovou sazbou výrazně pod tou na např. 5 let.

[papshop]

Jednoletou úrokovou sazbu je jednoznačné použít zejména v případě, kdy klient nemá dostatečnou bonitu, pokud řešíte tento problém, pak máte pravdu. Z dlouhodobého hlediska jak se úrokové sazby vyvíjí a hlavně budou vyvíjet a NEPŘEDPOKLÁDÁTE nějaký mimořádný příjem /dědictví apod./ je určitě lepší si hned při sjednání zafixovat co nejdelší sazbu. Jinak počítejte s tím, že i v případě 1 leté sazby po 1 období dostanete nabídku na další 1 letý fix minimálně o 0,3 -X% vyšší a rozdíl u delší fixace bude ještě vyšší.

[MrViki]

Otázkou je, jestli zvolit fixaci 5 let a platit 9500 pět let nebo zvolit jednoletou a platit první rok 8600 a další roky 9000. Přijde mi lepší ta jednoletá.

[Hlava]

Přečtěte si
http://www.mesec.cz/clanky/hypoteka-jed ... e-vyplati/

[Kingskid]

Mohu se mýlit, ale domnívám se, že v dnešní době je bezpečnější zvolit fixaci na celou dobu splácení. Nemám na to žádné výpočty, jen vidím, že ceny se neustále šplhají nahoru, tudíž mám za to, že inflaci se nevyhneme (zvláště pak v průběhu 30ti let). Dále je potřeba vzít v úvahu skutečnost, že v současné době, kdy banky prostřednictvím úvěrů pumpují do oběhu peníze, které nejsou ničím podložené - vznikají pouze podpisem úvěrové smlouvy, musí dojít ke znehodnocení měny. O důvod víc proč se domnívat, že bublina, která se takto nafukuje, jednou splaskne. Úvěry, které mají fixaci jen např. na rok, pak mohou zažít velmi nepříjemný nárok úrokových sazeb. Naproti tomu úvěry fixované na celou dobu splácení mohou ve výsledku díky inflaci vyjít laciněji.
Je to samozřejmě spekulace, ale ne zcela neopodstatněná.

[Raziel-CZ]

Také mám názor, že se spíš vyplatí zvolit fixaci na celou dobu splácení. Už jen stačí fakt, že jsme právě teď v období zlomu, kdy hypotéky neskutečně rychle porostou a jediná možná varianta je právě zvolení trvalé fixace.

[4honza]

Obecne existuji dva relativne jednoduche priklady, ostatni uz vubec jednoduche nejsou.

cca pred dvema lety byly sazby CNB na historicky nizke urovni a nikdo jiz neocekaval jejich snizeni, naopak bylo prorokovane zvyseni, ktere se udalo zahy a rychle. Tady jednoznacne vychazelo nejlepe brat fixaci na dobu 5 let, delsi fixace uz nebyly tak vyhodne.

kdyz hypoteky zacinaly, byly sazby vysoke (bohuzel take informovanost nizka) a zde kdo bral dlouhe fixace, ten dlouho trpel placenim vysokych uroku.

Nyni jsme ve stavu, kdy se budou dale sazby zvysovat, ale myslim si, ze nizsim tempem nez v tomto roce (3 x 0,25%). Budeme se priblizovat k sazbe ECB (4%), i kvuli prijeti eura a blizici se inflaci (rust cen komodit, energii). Takze odhad rustu sazeb v nasledujicich letech 0,25 - 0,5% kazdy rok cca nasledujici tri roky, coz se priblizne stejne promitne do sazeb jednolete fixace, u viceletych je to slozitejsi. Odhad na pet let sazeb - tady uz je v uvahu treba brat i to, ze prijmeme euro a sazba se odhaduje hure (tak 3,5 - 5%).

Takze v dnesni situaci je treba vzit si nabidku banky 1,3,5-lete fixace a zkusit si to propocitat s temi odhadovanymi zvysovanimi sazeb. Pokud budete brat kratsi fixaci, zapoctete si do toho naklady na vyjednavani s bankou, protoze v ceskem prostredi je zvykem klienty napalit vyssi sazbou, pokud sam neprijde s konkurencni nabidkou a musi byt pripraven nest naklady refinancovani.

Brat si fixaci na celou dobu hypoteky je vhodne asi jenom pro konzervativniho cloveka, protoze na urocich dost preplatite oproti standardnimu prubehu, ale zase mate jistotu v pripade, ze by prisla nejaka krize a vysoka inflace v EU zpusobila vysoke splatky uroku (normalne pri vyssim rustu inflace by se vam mel odpovidajicim zpusobem zvysovat i plat ale nikdo vam to nezaruci).

[Kingskid]

Tipovat vývoj na x let dopředu je vždy ošemetné. Situace ovlivňuje řada nebo spíš řady faktorů, o kterých nemá obyčejný smrtelník žádnou představu. Osobně spekuluji o vývoji směrem k horšímu. Např. situace kolem zdrojů energií (neustále válčení USA v oblastech bohatých na zdroje), možná krize s pitnou vodou, atd. dávají tušit, že levněji už nebude. Zdražení energií, spustí lavinu růstu cen zboží, protože k výrobě všeho je potřeba energie. Vytváření virtuálních financí (viz můj předchozí příspěvek) znehodnotí měnu.
Různá uklidňující prohlášení z vlády nebo od představitelů bank si lze také vyložit jako "manipulování" veřejnosti, aby "nevypukla panika".
Fixace na celou dobu splácení je hra na jistotu. Cena je prostě daná a už se nezmění. Fixace na pár let a následné úpravy úrokových sazeb jsou tak trochu hazardem, který se nemusí vyplatit, protože bude kopírovat inflaci a celkový ekonomický vývoj. Tudíž já si půjčím 2,5 milionu a vím, že zpátky zaplatím kolem 4 milionů. Jiný klient s fixací na pár let si může půjčit stejnou sumu, ale pokud půjde vývoj (mnou) naznačeným směrem, může také zpátky zaplatit o pár milionů více než já.
Samozřejmě bych si přál, aby moje temná vize zůstala pouhou fantazií pesimisty, ale světová ekonomika, provázaná s americkým dolarem, může velmi snadno následovat propad dolaru do pekel.
Pak můžeme jít pro bochník chleba s milionem Eur (jako Němci před 2. světovou).

[Premysl Tiser]

CNB zvysuje sazby a jeste zvysovat bude. A asi hodne... Takze kdo zafixoval na 3 az 5 let, rozhodne neprodelal.

[MrViki]

Vzal jsem nakonec stavebko, úrok 3,95 a spokojenost

[Kingskid]

Pokud ČNB tak intenzivně zvyšuje sazby, co bude po 3-5 letech? Vím, že jsem v tomto ohledu pesimista, ale nějak nevidím světlo na konci tunelu. Pro toho, kdo si ještě nevšiml - rohlík dnes stojí 2,50 Kč a další zdražování, hlavně energií, nás čeká.

[4honza]

Kdybych vedel, co bude za 3-5 let, tak jdu spekulovat na SWAPech.

Ale ja to nevim, jenom to predpokladam. V horizontu 3 let zatim nehadam, ze dojde k nejakemu snizeni sazeb. Budeme mit obdobi, kdy CNB opet poposkoci se sazbami o 25b nebo to bude drzet. Muzeme dojit do stavu, kdy to CNB uz prestreli a vysoke sazby budou nicit hospodarsky rust nebo hrozit hypotecnimi krachy (jako v USA).

Dulezite to je ustat, aby se nerozjela inflace a nezastavil se hospodarsky rust, coz je pomerne krehke balancovani, ale porad je sance, ze se to povede.

Ceka nas predevsim jeste pekny rust cen komodit, coz bude pekne tlacit inflaci a tlacit na zvysovani sazeb. Evropske staty taky budou mit co delat s cinskou menou, dolarem a jenem, ktere se vuci euru znehodnocuji docela rychle a neni jiste, ze si s tim "socialisticky" polstarovane ekonomiky poradi bez ztraty kyticky.

[Kingskid]

Rok se s rokem sešel a na světové scéně se dějí zajímavé a nepříjemné události. US ekonomika vypadá, že každou chvílí zaklepe bačkorami a banky v Evropě musí sanovat národní vlády.
Teď bych opravdu nechtěl mít úvěr s nezafixovanou úrokovou sazbou. I když nejraději bych úvěr neměl vůbec...

[PatrikChrz]

Kingskid: jaký to bude mít dopad na úrokové sazby se teprve uvidí. Zatím to ale spíše vypadá, že budou přísnější požadavky na získání hypotéky, úrokových sazeb by se to výrazně dotknout nemuselo.