Koupě zabydleného RD

Stavební spoření, hypoteční, překlenovací a jiné úvěry, normy a předpisy

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod martinhipi 27. 3. 2013 10:44

Ahoj,

mám možnost koupit rodinný dům, který obsahuje tři bytové jednotky, které jsou obsazené nájemníky. Na tuto koupi bych si chtěl vzít hypotéku. Nemyslím si, že mám nárok až na tak velkou sumu co daná nemovisto stojí. Jak je to pak s vyřešením hypotéky a ručením danou nemovitostí?
A jaké jsou nástrahy, které mě při této koupi mohou čekat? Pokud máte někdo zkušenosti, napište!

Děkuji.
martinhipi
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod S474N 27. 3. 2013 13:58

Smlouvy najemniku prechazi na tebe, se vsemi vyhodami i nevyhodami, co v nich proste stoji. Mas alespon k tomuto nejake blizsi informace (vyse najmu, doba urcita/neurcita, atd.)?
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inženýr
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod alexpraha 27. 3. 2013 21:28

Většina bank je započítává 50 až 60% čistého příjmu jako peníze, kterými lze splácet. Při dobrých nájmech a dobré ceně jsou požadavky na vlastní cash malé. Obvyklá doba splácení je 15 let, jedná se o investiční nemovitost, to se delší nedává.
Ale klíčové je kde RD je, jaké jsou tam nájmy, kdo je nájemníkem, jak jsou smlouvy, jak lze rychle najít dalšího nájemníka a za kolik, zda stávající lze snadno vyhodit, kolik stojí, jaký je výhled na další roky z hlediska zaměstnanosti, příjmů, cenové hladiny, růstu ceny pro případný prodej, atd.
Zajdi do banky, buď tě budou opečovávat nabízet hypotéku, nebo vyhodí zadními dveřmi :- )
alexpraha
Diskutér

Odeslat příspěvekod martinhipi 28. 3. 2013 10:09

Tak teď zjišťuji informace o smlouvách s nájemníky - zda jsou na dobu určitou neurčitou atd. Jinak výnos mesíčního nájemného je 41tis/ měsíčně a dům se prodává za 7.400.000,-. Je to dům v dobré lokalitě s blízkostí do centra města, veškerá občanská vybavenost je do 200m (autobusy, školy, obchody).
Jde o to, že nemohu použít žádné vlastní peněžní prostředky, protože jsem je použil na financování něčeho jiného, takže potřebuji si vyřídit hypotéku na celou koupi tohoto domu.
martinhipi
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod kiulamatino 28. 3. 2013 10:48

Výnos je pěkná věc, mě by spíše zajímalo jaká je platební morálka a jací obyvatelé tam bydlí i v okolí.Co pojištění nemovitosti? V jakém stavu je barák,(střecha,okna, sklep-jestli to tam neni vlhký) kdy se co opravovalo naposledy a vyměny plynoměru, vodoměrů, přijmy a výdaje a to vše hezky na papíře, alespoň roční vyučtování. A ne hlavně aby to vyúčtování bylo v excelu majitelem vyrobené, jak už jsem se stím shledal. To je k prdu.
kiulamatino
Návštěvník

Odeslat příspěvekod alexpraha 28. 3. 2013 10:57

Hmm, to nevidím reálně. Při 7M1 ceně, úroku 6%, době splácení 15 let, je měsíční splátka 60 tisíc. V ten okamžik by nájem měl vynést kolem 120 000 Kč, což není.
Zkus zajít do banky, zda na to dají 30 let splatnost, to by pak byla splátka nějakých 42k. to plus mínus vynese, ale banka by potřebovala dalších 40k čistého.
Druhý problém je, že banka může dům odhadnout níže než je 7M, takže by to chtělo jinou nemovitost na dozajištění.
Bez vlastních peněz a dalšího zajištění to nevidím příliš reálně.
Hodnotil bych to jako standardní tržní příležitost. Pokud tam není jiná možnost pro zvýšení příjmu - podkroví,pozemek, garáže, obchod, tak bych to nechal plavat.
Co tak vidím, tak na realitách jsou dvě možnosti - buď mám hodně peněz a koupím co je dobré, pak čekám až se vše zhodnotí a prodám.
Nebo nemám tolik peněz a tudíž hledám mimořádnou obchodní příležitost. Např. tento dům za poloviční kupní cenu.
alexpraha
Diskutér

Odeslat příspěvekod misaan 28. 3. 2013 11:15

Úrok kolem 6% je dnes nesmysl, ne? Nedávno jsem vyjednal hypo s 2,95% s fixací na 15 let!
misaan
Diskutér

Odeslat příspěvekod martinhipi 28. 3. 2013 12:07

Dneska/zítra se na to jdu právě podívat, tak mám v plánu si nechat doložit roční vyúčtování, seznam oprav doložný na fakturách co kdy se dělalo atp. + samozřejmou prohlídku domu od střechy až po sklepení. Zároveň dostanu do ruky smlouvy, takže budu mít i více informací. Co se týče té sazby, taky žiju v domnění, že se dá v klidu vyjednat úroková sazba pod 3%?

Jinak vlastním ještě dva družstevní byty, kterými nikde neručím, takže by banka mohla přistoupit ještě k tomuto.
Moje otázka byla položena trošku v předstihu, protože mi chybí množství informací ale jsem rád za Vaše reakce na co si dát pozor a nezapomenout pohlídat!
Ještě jedna doplňující otázka - jak je to s vyjednáváním ceny - u proníjmu jsem zvyklý vždycky projednat navrhovanou cenu nájemného, když je mezičlánkem RK, protože vím, že se dokáži dostat na lepší cenu! U koupě nemovitostí skrz RK si myslím, že by to také mělo fungovat, za předpokladu, že budu dobrý vyjednávač :)

Děkuji!
martinhipi
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Tomáš Marný 28. 3. 2013 12:27

Hm, vlastnit družstevní byty a ručit jimi... Začal bych osvojením základních pojmů.
SZ přijímám pouze od lidí s IQ vyšším, než mám sám ;-).
Tomáš Marný
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod SocPredator 28. 3. 2013 13:00

6% je asi přehnaných, ale i s 3% úrokem při 20 letech, to na sebe sotva vydělá.
A ty nájmy jsou tam podle mě také na hraně - to je nějakých 13500 za bytovku. Podle mě to je "kamikadze záměr" :-)
Komu není shůry dáno, v apatyce nekoupí
SocPredator
Diskutér

Odeslat příspěvekod vit.spinka 28. 3. 2013 13:10

Ty 3% vám ale banka dá v případě, že si to kupujete pro sebe, nebo se tak alespoň tváříte. A především, že to splácíte "z výplaty".
Koupě RD s nájemníky a hypotéka splácená z nájmu je pro banku mnohem rizikovější a tomu odpovídají i sazby.

Zkusmo jsem se podíval na Raifku, ta chce minimlně 4.7% (na 3 roky), tj. o 1.7 p.b. víc, než pro klasickou hypotéku.

To jen pro upřesnění - jak už tu padlo, ani s těmi 3% to není žádná výhra. Co je vlastně účelem investice - jen odporně zbohatnout, nebo se někdy v budoucnu nájemníků zbavit a bydlet tam sám?
vit.spinka
Diskutér

Odeslat příspěvekod Ondrasz 28. 3. 2013 14:55

Hm, nápad sice je pěkný, ale dle zkušeností bych řekl, že dost mimo realitu.

Nepochopil jsem jak tady Vit nade mnou napsal k čemu je dobré vlastnit RD s nájemníky?
To by asi bylo dobré si ujasnit, než ze sebe v bance uděláš šaška.
Jak napsal Tomáš, tak ručit družstevním bytem dost jednoduše nejde.
A ti nájemníci pokud nebudou schopni platit, tak splácet hypo budeš z čeho?Jak rychle a kde místo nich seženeš někoho kdo Ti bude platit 40měsíčně?

Pokud nemáš ani korunu,chceš 100% hypo na 7,5mega, nemáš ani čím ručit a nemáš tak min.70čistého měsíčně, tak na to hodně rychle zapomeň.

ps: přijde mi to jako nápad z Kiosakyho rychlokurzu na zbohatnutí...
Ondrasz
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod PatrikChrz 28. 3. 2013 15:12

ps: přijde mi to jako nápad z Kiosakyho rychlokurzu na zbohatnutí...

člověče to je přesné, ještě chybí nápad zaplatit to kreditkou :D, však to nejsou tvoje peníze, jsou banky :P
Nekupuji si věci, které nepotřebuji nebo které se mi nelíbí, abych udělal dojem na lidi, kteří mě stejně nemají rádi.
PatrikChrz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Tomáš Marný 28. 3. 2013 15:17

Asi by to taky chtělo dost dobrou pojistku (co kdyby v tom baráku bydlel nějakej Blažek ;-) ) a ta taky nebude za hubičku...

A představa, že celý vybraný nájem budu dávat na splátku hypotéky, je taky dost naivní. Ten barák bude potřebovat nějakou údržbu a pokud bych jako nájemník platil mastný nájem, chtěl bych po majiteli, aby ta údržba byla zatraceně dobrá.
SZ přijímám pouze od lidí s IQ vyšším, než mám sám ;-).
Tomáš Marný
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Inev 28. 3. 2013 17:10

Při uvedených číslech (41 tis. versus 7,4 mil) to není investice, ale finanční kamikadze. Aby to dávalo finanční smysl, musela by cena být max. 5 mil. Kč při splatnosti nejlépe 30 let.
Inev
Diskutér

Další stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků