Vývoj cen bytů v ČR (pro individuální pronajímatele)

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod tmx643 10. 12. 2020 19:26

Severem myslím sever Prahy, konkrétně Bohnice.

Já mám toto z ČSÚ. 2008 byla Praha cca 110, nyní je na 185, tj. růst o nějakých 4,5 % ročně.

A okolí metra Luka má za poslední rok průměrnou prodejní cenu 68000 Kč. Takže myslím, že cena toho bytu (cca tedy 7 milionů) je úplně nereálná.
Přílohy
Screenshot_20201210_191112.jpg
tmx643
Nadšenec

Odeslat příspěvekod vpe 10. 12. 2020 23:52

Chce to nakoupit dole, to je cele kouzlo. Kdyz uz nakupuje barman, je pozde.

Noxik píše:A ted kdyz si vezmu ze by treba v CR vzrostly najmy na trojnasobek soucasneho (u nas splaci 1 generace), tak 80% lidi bydli pod mostem.


80% bydli ve svym :-)
proletáři všech zemí…
vpe
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod redhaven 11. 12. 2020 09:32

Jedině čas ukáže, že my bublináři máme opět pravdu. Bude "krasné" pozorovat totální krach realitního systému a banksterů. Ceny si možná, možná +/- udrží tak RD, ale byty ne.
Počítám, že ke krematoriím budou muset zase přistavit mrazící boxy, nebot bohužel nebudou stíhat zase spalovat po množství sebevražd.
Ceny spadnou až o 70%. :D
redhaven
Nadšenec

Odeslat příspěvekod yowie 11. 12. 2020 09:45

tmx643 píše:Severem myslím sever Prahy, konkrétně Bohnice.

Já mám toto z ČSÚ. 2008 byla Praha cca 110, nyní je na 185, tj. růst o nějakých 4,5 % ročně.

A okolí metra Luka má za poslední rok průměrnou prodejní cenu 68000 Kč. Takže myslím, že cena toho bytu (cca tedy 7 milionů) je úplně nereálná.


Tak když se měřené období dostatečně roztáhne, zjistíme, že to roste krásně plynule třeba o 2% ročně. Mě děsí hlavně ta dynamika růstu posledních 5 let.

Jinak ten byt, jednalo se o nabídkové ceny a rozdíl byl opravdu téměř 4 miliony. Jestli slevili nevím, každopádně teď je na té ulici vyprodáno. Taky to nebyla standardní 3+1, jsou tam dva záchody a podlahová plocha téměř 90m2, plnohodnotný sklep atp.

Dále je několik indikátorů, které v jiných zemích často indikovaly bublinu. Je to vývoj průměrného příjmu oproti průměrné ceně nemovitostí, kdy průměrný Pražan vydělává na průměrný byt téměř 14 let, což, jestli se nepletu, je snad nejvíc v Evropě.

Dále pak vývoj průměrného nájmu vs. průměrná cena nemovitosti. Zatímco ty ceny vzrostly průměrně o polovinu a ve větších městech ještě víc, až cca dvojnásobně, tak průměrný nájem za těch 5 let vzrostl o 14 procent a teď ještě vlastně nejspíš díky koronaviru klesá.

Na druhou stranu plně si uvědomuji i protiargumenty, které dávají smysl, třeba, že se málo staví atp.

A i ekonomové tvrdí, že bublinu spolehlivě poznáš, až když teprve splaskne, každopádně dneska chce z nájmů žít každej Lojza, což je právě další argument pro bublinu. Realiťáci nemají problém obhajovat návratnost investice z pronájmů přes 30 let, 3% výnos ročně, to je super, ne? :roll:

Sám nevím, ale teď vstupovat do trhu mi nepřijde rozumné, pokud to není něco opravdu zajímavého a samozřejmě mimo velká města, tam už je to pár let passé.

Dále teď začínají z VŠ vycházet slabší ročníky 1995-2000, kdy dost klesla porodnost, kteří už do budoucna nebudou tu poptávku hnát tak nahoru jako Husákovy děti, proti tomu jde zase ve větších městech přistěhovalectví z jiných zemí. Je otázka, jestli ti přistěhovalci dokáží svou poptávkou vyrovnat propad cca o 30 tisíc narozených ročně méně.
yowie
Nadšenec

Odeslat příspěvekod tmx643 11. 12. 2020 11:12

Za 5 let to vyrostlo extrémně, ale bylo to ze dna, kdy se říkalo: "přece nebudu teď kupovat byt, co když ztratím práci, navíc ceny klesají a nájmy jsou levné".
Z mého pohledu prostě absolutně nestačí nabídka, nestaví se. Aby mohly začít klesat ceny, musí být nejdřív naplněná poptávka. A vzhledem k nízkým úrokům ta neklesá ani v současné krizi. Čili cena ve vztahu k příjmům stále roste, ale úroky jsou poloviční než před 8 lety a třetinové než před 12 lety, což tu nedostupnost dost zmírňuje.
Dle mého prostě buď se musí na trh dostat tolik nemovitostí, že to uspokojí veškerou poptávku, nebo musí výrazně vzrůst úroky. Na tom grafu to je vidět, jakmile vzrostly úroky v roce 2019, růst cen se zastavil.
Jasně že panelák za 75000 za metr je nesmysl, ale dokud není bytů dost, tak to nemůže klesnout. Jakmile budou v nabídce spousty krásných bytů, začne to klesat, protože ty ne úplně dokonalé se budou muset podbízet cenou. Navíc pak lidi začnou odkládat nákupy, když je to drahé a klesá to. Ale to se zatím neděje ani náhodou.
tmx643
Nadšenec

Odeslat příspěvekod aaischa 11. 12. 2020 11:25

Pakliže nerostou úměrně k ceně nájmy, proč se stále tolik kupuje, výnos z nájmu nízký.. Ceny vysoké...

Mělo by to růst úměrně.. Jsou to spojené nádoby..
aaischa
Mírně pokročilý
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod yowie 11. 12. 2020 12:57

tmx643: Taky to vypadá, že poptávka už klesá, alespoň podle REASu, vím tedy, že zdaleka ne na vše se tam dá spolehnout, ale alespoň počet transakcí by mohl být správně. Co jsem slyšel od realiťáků, tak teď kupují hodně lidé bohatší a platí cash, někam potřebují nalít peníze, asi před obavou z inflace. Navíc ta aktuální poptávka byla podpořena deregulací ČNB a zrušením daně, jiné země, kde byl takový velký růst, jako u nás, už klesají, jestli se nepletu tak Litva, Estonsko a Portugalsko. Boom na hypotékách u nás je také z části způsoben refinancováním hypoték nabraných před pár lety.

aaisha: jj, investorsky to absolutně nedává smysl. Držím se toho, že byt by se měl sám minimálně zaplatit výnosem za 20 let, což by třeba u pražského paneláku za 6 milionů znamenalo čistý nájem 25 000,- měsíčně, aby člověk byl na nule po těch 20 letech. Včera jsem viděl v nabídce 3+1 na Kamýku za 12 500,-. Takže asi tak....

Do budoucna bych čekal opadnutí zájmu investorů a s tím snížený tlak na ceny, taky budou volby a určitě se dočkáme všelijakých nových daní atp., stavět se bohužel určitě nezačne, developeři si nebudou srážet ceny a ještě pamatují minulou krizi a výprodej letitých ležáků.

A co si pamatuji, tak tehdy taky vycházely články, kde se tvrdilo, že byt v Praze už nebude nikdy pod 3 miliony, Klaus tvrdil, jak nás americká krize nemůže zasáhnout, a pak stačilo počkat rok až dva a najednou byla Praha plná bytů okolo 2,5 milionu. Uvidíme...
yowie
Nadšenec

Odeslat příspěvekod tmx643 11. 12. 2020 13:22

To jo, ale právě v roce 2008 bylo v Praze asi 5000 nových postavených volných bytů a dalších 10000 neprodaných bytů s dostavbou do roka. Tj to, co se dnes postaví za 3 roky, bylo tehdy skladem a muselo se prodat. To je velký rozdíl. A úroky hypo byly 6 % a max LTV 70 (nevím, jestli 2008, ale 2009 se dávalo jen těch 70 %).
Já nečekám, že ceny porostou nějak rychle dál, letos tomu hodně pomohlo zrušení daně z nabytí. U paneláků vidím prostor pro pokles (protože tam bydlí ti číšníci, recepční a letušky), u novostaveb moc ne, protože jsou víceméně vyprodané 1-2 roky dopředu a nákladové ceny jsou úplně jinde než před 10 lety.
A jak i tady můžeš vidět, plno lidí čeká, až půjde něco dobrého koupit. A s produkcí dalších a dalších peněz, a snížením daní z příjmů, jich bude ještě víc. Takže můj odhad je v Praze pokles do 20 % u paneláků (3+1 se vrátí pod 5 mega) a do 5 % u novostaveb (to vlastně nepostřehneš).
tmx643
Nadšenec

Odeslat příspěvekod volnicko 11. 12. 2020 13:51

aaischa píše:Mělo by to růst úměrně.. Jsou to spojené nádoby..


Rozdil je, ze nyni ma spousta lidi cash a nevi, kam ho nacpat. Pokud cash nemaji, tak si mohou pujcit penize za urok hluboko pod skutecnou inflaci. Pak se smiris s nizsi urokem nez drive, ciste na ochranu hodnoty, nikoliv za velkym ziskem.

Tech duvodu, proc by ceny mely dal rust je spousta (dlouhodobe nizke urokove sazby, vysoka poptavka po podobnych investicich, vysoka regulace vystavby, development sotva staci na reprodukci bytoveho fondu, airbnb, cizinci v Praze, konvergence mezd a cenove hladiny proti zapadu..). A samozrejme jsou i duvody, proc by mely ceny klesat (krize, publiny, home office, male vyhody mesta v dobach pandemie, fakticka nedostupnost pro stredni tridu, potencialni majetkove dane, slabe vynosy z pronajmu...). Takze otazkou, co prevazi. :-)
volnicko
Návštěvník

Odeslat příspěvekod yowie 11. 12. 2020 14:26

volnicko píše:
aaischa píše:Mělo by to růst úměrně.. Jsou to spojené nádoby..


Rozdil je, ze nyni ma spousta lidi cash a nevi, kam ho nacpat. Pokud cash nemaji, tak si mohou pujcit penize za urok hluboko pod skutecnou inflaci. Pak se smiris s nizsi urokem nez drive, ciste na ochranu hodnoty, nikoliv za velkym ziskem.

Tech duvodu, proc by ceny mely dal rust je spousta (dlouhodobe nizke urokove sazby, vysoka poptavka po podobnych investicich, vysoka regulace vystavby, development sotva staci na reprodukci bytoveho fondu, airbnb, cizinci v Praze, konvergence mezd a cenove hladiny proti zapadu..). A samozrejme jsou i duvody, proc by mely ceny klesat (krize, publiny, home office, male vyhody mesta v dobach pandemie, fakticka nedostupnost pro stredni tridu, potencialni majetkove dane, slabe vynosy z pronajmu...). Takze otazkou, co prevazi. :-)


Určitě, je spousta argumentů pro i proti, druhá věc je, že realitní trh má zpoždění za ekonomikou. Já třeba čekal, že když propukne nový virus, ti, co odmítají očkování konečně sklapnou, ale děje se pravý opak, takže jestli se tihle hrdinové, pro které je větší odborník místní ezo cukrářka, než epidemiolog s doktorátem, nenechají očkovat, protože svoboda, Klaus, a já nevím co, tak se nám to tady může taky pěkně protáhnout a rozplyznout do několika let.

Zase ta výstavba ještě minulý rok nebyla tak špatná, za posledních 20 let to byl třetí nejlepší rok, i když samozřejmě, když se člověk podívá, jak se stavělo před revolucí, tak to je takové malé nic no. Na druhou stranu máme pořád docela slušný bytový fond, jestli se nepletu okolo 460 až 470 bytových jednotek na 1000 obyvatel. Jsou země, které jsou na tom ještě výrazně lépe, třeba Portugalsko asi 530, a přesto tam teď ceny rostly podobně, jako u nás. Naopak v zemích, kde jsou na tom hůř, třeba Polsko má 380 bytových jednotek na 1000 obyvatel, tak tam ceny nerostly tak dramaticky, jako u nás.

To, že je teď vše vyprodáno může být i tím, co se tu zmiňuje, spousta lidí má (zatím) cash, byl tu bezprecedentní ekonomický růst posledních pár let, všichni chtějí investovat a mít pasivní příjmy, ale za dva roky, až si bohatí tu svou nemovitost koupí, chudší příjdou o práci a někteří i o schopnost splácet, může to být zase jinak. Podle mě ten růst byl hnán především obrovským nárůstem poptávky právě z výše zmíněných důvodů. A ti, co se koukají občas na grafy, to určitě znají, někdy se jede na akciích, jindy na zlatě, komoditách apod., ale nic neroste věčně. Taky tu donedávna byla různá moratoria na splátky, v Americe ještě jsou, uvidíme co se stane, až tohle všechno vyprší, některé obory se definitivně položí po pátém lockdownu atd. atd.
yowie
Nadšenec

Odeslat příspěvekod redhaven 12. 12. 2020 10:08

Bydlet v Praze a dalších horor městech je tak pro mladší a sociálně "odolenější" vrstvy. Každý rozumný z Prahy apod. doslova prchá dále a to nikoliv do paneláků na ležato - satelitů s řadovkami v okolí Prahy. Z toho plyne, že Prahu apod. čeká mohutný propad cen zejména bytů. Kdo rozumný by také bydlel v prostoru ke mu "soused dýchá za krkem" nebo štěká píská vysokým tonem čokl hodiny. Horor byty :D :D :D
redhaven
Nadšenec

Odeslat příspěvekod aaischa 12. 12. 2020 11:14

O vystěhování se z velkých měst úplně někam dál a opouštění satelitů a měst kde jsou jen nové domy a žádná infrastruktura jsem četl mnohokrát, ve světě se to i různě dělo ale v ČR zatím stále nic.. Sám jsem ex Pražák.. Následně bydlení cca 50km od Prahy a dojíždění do korporátu, a po dalších 8 letech odchod do jiného kraje.. Hodně se změnilo.. Na okraji Prahy se ze sídlišť staly parkoviště pro dojíždějící.. V mhd už nešlo ani číst knížku protože byly všichni na sobě namáčknutí.. Rodiče manželky bydlí v satelitu, děti rozváží autem ala taxikáři, takže jsme se rozhodli jít žít jinam kde to je klidnější... Ale naši vrstevníci nechápou proč jsme šly od Prahy..
aaischa
Mírně pokročilý
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod xls 12. 12. 2020 11:24

Nějaké nové tendence tu sice jsou, ale realitní trh mi přijde dost konzervativní, takže bych pro příštích 10-20 let nějaké převratné změny (ani cenové směrem dolů) neočekával. Spíš než město a druh nemovitosti je důležitá její kvalita, pak není problém. Za stávající situace bych se ale držel dál od investic do nemovitostí s vidinou pronájmu, tam to většinou ekonomicky moc nevychází.
xls
Diskutér

Odeslat příspěvekod redhaven 12. 12. 2020 11:41

To mě vysvětlete, jak se dá bydlet, spát v bytovém domě kde je všechno slyšet, bydlí tam různé věkové, pracovní, sociální vrstvy, úplně idi.tští cizinci, UKáčka, studenti ze Západu, co akorát chlastají po nocích jako dánové pívo levnější vody. Už jen slyšet ty jejich při.lblé vysoké východní či západní přízvuky je horor, hlavně v noci + samozřejmě čecháčkové a jejich "děti" čoklíci, kálející všude, stěkající hodiny v bytech. :D :D :D
Zlatý RD a hektarový pozemek.
redhaven
Nadšenec

Odeslat příspěvekod tomsln 12. 12. 2020 13:01

@redhaven Tak oni jsou pražáci zavření od nevidím do nevidím v práci, aby splatili tučnou hypotéku, takže na tom bytě stejně moc nejsou :D
Naposledy upravil tomsln dne 12. 12. 2020 15:50, celkově upraveno 1
tomsln
Návštěvník

Předchozí stránkaDalší stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků