Vývoj cen bytů v ČR (pro individuální pronajímatele)

Diskuse na témata, která se netýkají výše uvedených témat

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod xcmaniax 14. 8. 2021 10:23

S tim co pises v podstate souhlasim, driv byla situace proste lepsi. Ale rikam, ze v tom clanku pocitali imo spatne vynosnost investice podle kupni ceny bytu (tedy 5 mil) a ne ze skutecne vlastni investice (tedy 1 mil Kc), pak je to taky tech cca 10% rocne- kdyz prijmu jejich vlastni okrajove podmink a nespekuluji co se stane. Ten cashovy rozdil v nakladech chapu jako urcite pravidelne investovani do toho bytu, proste jako kdyz prikupujes akcie. A jak rikam - kombinace ocekavaneho realistickeho rustu nemovitosti cca o inflaci (tedy ne dnesnich 10%rocne) a sazby hypo pod urovni inflace to vyhodne porad je. Neni to pro lidi co to neutahnou dlouhodobe v cashove. Jinak ano, pronajimam byt v Praze a dva byty na horach, takze vim co to znamena. Souhlasim, ze dnes asi neni duvod proc nemit taky akcie CEZu nebo KB, kdyz se zajimam jenom divi, tak kolisani tak nesleduji, kdyz ino cenu akcie, tak to dno bude mit pravdepodobne kratsi dobu nez u bytu.
xcmaniax
Návštěvník

Odeslat příspěvekod vpe 18. 8. 2021 05:20

16.8.21 https://youtu.be/IXKFXr5p2Tc?t=14m50s investicni byty vynos 2% v hrubym (jakoze mysleno kdyz ted byt nekdo koupil na investici, pochopitelne)

Investovani vzdy bylo o tom, ze chytry prodava, kdyz masa zacina nakupovat :-)) To je prave ta situace tesne pred krachem.
<- Investown bonus 750-1000 Kč (nemovitosti, zhodnoceni i 11,5% pa)
<- Patria kod 1000 - klikni na muj nick vlevo
<- Tipli 300 Kč, REVOLUT, … Allegro 200,-
<~ MBank kod 1000,- - Klikni v profilu
<~ XTB 15€ v akciích za reg.
<~ Degiro
vpe
Poslední varování
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Hlava 18. 8. 2021 06:42

Se priznam, ze vsem tem vypoctum vynosu z bytu nerozumim. Prakticky ve vsech se zapocitava cely prijem od najemnika, jako prijem z najmu. Nez jsem si koupil byt na pronajem, tak jsem to bral jako samozrejmost. Jenze po jeho koupi nastalo teda okamzite tvrde vystrizliveni. Koupil jsem zkusmo byt na severu cech, pekne misto, pekny dum, pekny byt, zadne ghetto. Okamzite po koupi nastala povinnost platit zalohy a prispevky ve vysi … BUM … cca 7 tis mesicne (no jo severoceska mafie Krusnohoru). Neboli, kdyz mam byt dlouhodobe pronajaty za 10 tis, tak muj prijem z najmu je jen 1/4 z toho. Byt jsem tedy tehda koupil za hubicku, takze i z toho mala mam vynos tech 10% rocne, ale neumim si teda predstavit tento model fungovani prenest na byt koupeny za X mega na hypoteku. At pocitam jak pocitam, tak to pak do plusu nemuze vychazet, ani kdyby chtelo?
Hlava
Nadšenec

Odeslat příspěvekod vpe 18. 8. 2021 07:24

Tos koupil “levne” druzstevni byt v mafii SBD :-) Ti chteji vypalny hlavne za to, ze budes pronajimat. Nektere BD i 1000/mesicne! Jakou mas rocni obsazenost, 10 mesicu z 12 aspon?

Kdybys mel vlastni byt (ve vlastnictvi, nespravne osobni vlastnictvi), mesicni naklady jsou JEN typicky okolo 25/m2 do fondu a okolo 200-800 Kc za byt na spravu domu, k tomu tak okolo 500 za topeni, pokud je centralni a zbytek jen to, co spotrebujes.

Dale droboty jako pojisteni, dan z nemovitosti…

Ale az teprve poznas, co to je vyuctovat sluzby a kdyz to neudelas, tak jsi v riziku i stovek tisic, nekolik paralelnich pokut po 50/den, ehm.
Naposledy upravil vpe dne 18. 8. 2021 07:29, celkově upraveno 1
<- Investown bonus 750-1000 Kč (nemovitosti, zhodnoceni i 11,5% pa)
<- Patria kod 1000 - klikni na muj nick vlevo
<- Tipli 300 Kč, REVOLUT, … Allegro 200,-
<~ MBank kod 1000,- - Klikni v profilu
<~ XTB 15€ v akciích za reg.
<~ Degiro
vpe
Poslední varování
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod tmx643 18. 8. 2021 07:24

Zálohy platí nájemník zvlášť, výše nájmu v inzerátech je čistý nájem. Uvádět to dohromady je asi nějaký místní zvyk, aby méně matematicky zdatní neměli problém se sčítáním. Samozřejmě, hned po koupi platíš zálohy ty, stejně jako kdykoliv při neobsazeném bytu.
tmx643
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 18. 8. 2021 07:40

Nekdy i rozsahle dluhy predchoziho. Podle zakona neni moc jasne, jak se to ma spravne delat ani s vyuctovanim a pokud dojde ke sporu, k soudu, plati zpetne k datu podani navrhu do KN (u svj) tedy, k okamziku nabyti, bez ohledu na to kdy byt fyzicky prebral.

Pri koupi ma moznost (povinnost) vyzadat si od prevodce potvrzeni, ze nic nedluzi, kolik dluzi. Ze zakona je povinnost SVJ vydat to prevodci (tedy ne nabyvateli). Tak pozor :-) Muzete koupit i byt s dluhy.
<- Investown bonus 750-1000 Kč (nemovitosti, zhodnoceni i 11,5% pa)
<- Patria kod 1000 - klikni na muj nick vlevo
<- Tipli 300 Kč, REVOLUT, … Allegro 200,-
<~ MBank kod 1000,- - Klikni v profilu
<~ XTB 15€ v akciích za reg.
<~ Degiro
vpe
Poslední varování
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod yowie 18. 8. 2021 07:45

vpe: jj, naprostý souhlas, už to vůbec není zajímavé, nedává to smysl. Jenže jak vidíš o pár příspěvků výše, místo 2% ročně se dá do toho vzorečku ještě namotat páka, aby to sedělo, a rázem je to 10% ročně...

Prostě podpoříme svůj investiční narativ, a když už základní vzorečky říkají, že to nemá smysl, tak si je upravíme, aby to smysl dávalo... :-D

Já jsem strašně zvědavý, jak ten trh bude vypadat tak za rok až dva, teď je to tak si jen otevřít pivko a popcorn a koukat na to hodně z dálky... :-D Anebo prodávat.
yowie
Nadšenec

Odeslat příspěvekod vpe 18. 8. 2021 07:52

Je nacase prodat, nakoupit olovo, podzemni bunkry a pancerovany Hummer H1, ale ten uz se neprodava :-(
<- Investown bonus 750-1000 Kč (nemovitosti, zhodnoceni i 11,5% pa)
<- Patria kod 1000 - klikni na muj nick vlevo
<- Tipli 300 Kč, REVOLUT, … Allegro 200,-
<~ MBank kod 1000,- - Klikni v profilu
<~ XTB 15€ v akciích za reg.
<~ Degiro
vpe
Poslední varování
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod yowie 18. 8. 2021 08:07

Tak to jsem větší optimista, ale nějaké krabičky REXů, jako sem tam sportovní střelci, máme... :-D A s Rugerem Mk. IV jsem docela dobře skupinkoval i na 25 metrů... Ještě jsem chtěl koupit i SW Victory performance center s pevnejma mířidlama, ale i před covidem byla dodací lhůta rok, takže to je zatím u ledu... Teď by to sem šlo tak 3 roky možná a jiné celoocelové malorážky moc nejsou.

Úplně prepper teda nejsem, ale znaky ideální ekonomické bouře před námi vidím, ale snad se to obejde bez války, nebo aspoň bez války u nás.
yowie
Nadšenec

Odeslat příspěvekod Hlava 18. 8. 2021 08:37

vpe píše:Tos koupil “levne” druzstevni byt v mafii SBD :-) Ti chteji vypalny hlavne za to, ze budes pronajimat. Nektere BD i 1000/mesicne! Jakou mas rocni obsazenost, 10 mesicu z 12 aspon?

Kdybys mel vlastni byt (ve vlastnictvi, nespravne osobni vlastnictvi), mesicni naklady jsou JEN typicky okolo 25/m2 do fondu a okolo 200-800 Kc za byt na spravu domu, k tomu tak okolo 500 za topeni, pokud je centralni a zbytek jen to, co spotrebujes.

Dale droboty jako pojisteni, dan z nemovitosti…

Ale az teprve poznas, co to je vyuctovat sluzby a kdyz to neudelas, tak jsi v riziku i stovek tisic, nekolik paralelnich pokut po 50/den, ehm.


Ty seš pan teoretik nebo taky něco pronajímáš?
Protože ses ve své předpovědi/vizi seknul prakticky ve všem, co tu dedukuješ.

Koupil jsem 3+1 ve vlastnictví, bez dluhů, za 180 tis (+ daně, atd. takže tak do 200).
Výpalné za pronajímání nikomu neplatím, obsazenost mám 100 % (mají to jako ubytování ukrajinci).
Správa domu, fond oprav, energie, teplá studená voda, elektřina, plyn, to všechno je v průměru asi 7500.
Výnos před zdaněním mi vychází asi 14,5 % p.a.



Byt už se mi splatil, ale jak jsem psal, neumím si představit tu matematiku u bytu na hypo za mega, dvě, tři ...
Protože teorie je věc jedna, skutečnost ale jiná.
Hlava
Nadšenec

Odeslat příspěvekod yowie 18. 8. 2021 08:53

Hlava: A kdy a kde jsi ten byt koupil? A za jakých podmínek? Nějaké exekuce, privatizace městského bytu, nebo obrání úplného hlupáka?

Asi se tu nebavíme o jednorožcích, ale o aktuální situaci na trhu obecně. Byt za 180k by tu asi koupil každý, jen je najít, to je problém.

A teď si to zkus spočítat u bytu za 7 míčů třeba, o tom se tu především bavíme. Ne o těch úletech, nebo bytech ve vyloučených oblastech, kde nikdo jiný, než menšina nebo UKčka bydlet nebude.

Ne nadarmo teď zdražují nejvíc byty v těch lokalitách na severu, je to poslední oblast, kde ještě nedávno šlo dosáhnout rozumných čísel, ale i tam se to vyčerpává.
yowie
Nadšenec

Odeslat příspěvekod Hlava 18. 8. 2021 09:11

Koupil jsem jej v roce 2014, normálně jsem si jej vybojoval ve veřejné dražbě.

Však o tom píšu ... mám nějakou zkušenost s extrémně levným bytem, kde to vychází tak tak. Nejsem přesvědčen o tom, že bych do toho šel znovu, nebo že bych si (byť i za stejnou cenu) přikupoval další a další. Protože ta matematika je v tom neúprosná. Vypadne nájemce, a hned první měsíc na zálohách zahučí tří měsíční výnos. A to jsme u extrémně levného bytu.

Proto jsem psal, že si neumím představit, jak by to reálně mělo vycházet, když si někdo koupí investiční byt na hypotéku za million-dva-tři-???, musí splácet hypotéku, musí se platit nějaké zálohy, musí se přispívat do SVJ, a ještě se od toho očekává nějaký výnos. Ať počítám, jak počítám, tak to z mé zkušenosti nějak moc nevychází.
Hlava
Nadšenec

Odeslat příspěvekod yowie 18. 8. 2021 09:21

jj, tak to sedí, zpětně viděno, roky cca 2010-2015, to byla zlatá doba. A dražby ještě taky dávaly smysl, který dnes už nedávají, často se tam přeplatí i víc, než když se běžně inzeruje.

Máš odhad, za kolik by takový byt šlo prodat dneska?

A přesně, u bytů v Praze už dnes bude hypotéka přes 20k měsíčně i u paneláků, o novostavbách ani nemluvě. A co pak nájem? :-D Dnes se někteří "investoři" navzájem přesvědčují, že se na byt vyplatí i doplácet ze svého, protože přece cena půjde vždy jen nahoru.... :roll:

Tohle nemůže dopadnout dobře a někteří si za investiční a ekonomické lekce dost zaplatí podle mě.
yowie
Nadšenec

Odeslat příspěvekod jednadva 18. 8. 2021 09:28

Hlava: Mám v oblasti zadlužování podobný názor jako ty. Zadlužování nepovažuju za moc rozumnou věc. Ale v čem ti to "papírově" nevychází? Pokud to koupíš za cizí zdroje, tak máš navíc jen náklady na ty cizí zdroje. Nic víc. Nebo ano? Tvůj očekávaný čistý výnos = očekávaný hrubý výnos minus náklady. Z účetního hlediska. To znamená, že když si půjčíš, tak si můžeš ty byty pořídit třeba dva (tři, ...). Samozřejmě na sebe bereš nějaké riziko, protože ta páka (hypotéka) rozkmitává tvoje celkové výnosy. Tvůj celkový očekávaný výnos se tím ale zvyšuje (není-li hypotéka dražší než očekávaný výnos z té konkrétní investice).
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod xcmaniax 18. 8. 2021 12:35

Zkusím sem dát konkrétní výpočet:

Koupě bytu : 5 000 000 (vč. základního dovybavení)
Vlastní zdroje : 1 000 000 (= počáteční investice)

Rozdíl mezi příjmy z nájmu a veškerými náklady = počítám - 30 000/rok (tedy každý rok je potřeba 30 tis dosypat, protože nájem nepokryje komplet splátku hypo, nějakou dobu může být byt prázdný, průběžné opravy a reko atd atd.) - toto číslo je samozřejmě proměnná podle milionu faktorů - lokace, šikovnost majitele (nafocení, způsob inzerce, nastavená cena) a samozřejmě třeba i štěstí.

Investiční horizont uvažuji nejdelší splatnost hypo 30 let, za 30 let tedy dosypu (= průběžně doinvestuji) 30 * 30 000 = 900 000

Celková hodnota investice je tak 1 900 000

Počítám, že byt se každý rok zhodnotí o 3% (matematicky), tj +- o inflaci

Hodnota bytu při prodeji po 30 letech 5 000 000 * 1,03^30 = 12 136 312

Celková výše výnosu = 12 136 312 - 1 900 000 = 10 236 312 (538%)

Poznámky:

- Nepočítám s inflací - imo rovnoměrně ovlivní výši nájemného ale i nákladů, ten 30 rozdíl tedy bude pořád +- podobný. Hypotékou ale splácím pořád těch stejných původních 1 mil Kč, proto je to tak výhodné, zvlášť když úroková míra je pod inflací. Když budu počítat, že byt nekoupím a ten první milion zhodnotím každý rok taky o 3%, tak bych po 30 letech měl 2 427 000 - tady je krásně vidět to kouzlo páky (samo se všemi riziky)
- Nespekuluji na nějaké mimořádné situace během 30ti let. Ty to mohou samozřejmě úplně otočit, ale stejně tak můžou úplně otočit jakoukoliv jinou investici. držím se matematiky
- Byt mohu samozřejmě prodat kdykoliv a dosáhnout výnosu. Pokud kupuji až teď, tak ale souhlasím, že rozumný horizont min 10 let, aby se více rozprostřeli vyšší fixní náklady, které jsou víc na začátku. Každopádně, kdybych prodal nemovitost koupenou před 3 roky a počítanou přesně podle mých reálných nákladů a příjmů, tak aktuální výnos na investovanou částku (LTV 90%) mám po 3 letech 180%

-- 18. 8. 2021 13:42 --

Edit: rozhodně nechci nabádat jenom ke koupi nemovitosti, samozřejmě s pákou mohu vydělat víc jinde - akcie, krypto atd. Ale páka v podobě hypotéky je imo jediná relativně bezpečná situace.
xcmaniax
Návštěvník

Předchozí stránkaDalší stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků