Vývoj cen bytů v ČR (pro individuální pronajímatele)

[astrapa]

V květnu mi končí fixace u hypotéky, ve které mám 3 byty. Vyjednal jsem docela slušný úrok, ale začínám s ohledem na poslední nepředvídatelný vývoj uvažovat, že spíš hypotéku doplatím a byty prodám, dokud jsou ještě ceny vysoko, abych se rychle dostal k hotovosti. Za ní buď nakoupím akcie, přijde-li sešup akciových trhů, nebo po poklesu cen bytů, koupím více bytů (viz dále). Nebo koupím hospodu, ať konečně dělám něco užitečného pro lidstvo

Bohužel teď bude prodeje bytů trochu brzdit váhání Schillerové ohledně zrušení daně z nabytí. Ta bláznivá ženská prostě do realitního trhu hodila vidle.

Chvíli počkám (do konce roku) a volné peníze použiju jako akontaci na novou hypotéku na koupi 5-6 bytů, neboť lze očekávat pokles cen kvůli platební neschopnosti a snížení kupní síly obyvatel.

Na druhou stranu nízké úrokové sazby vedou k praxi, že kdo může, bere si hypotéku, což nějaký výraznější pokles cen bytů nepřinese.

Nízké úrokové sazby budou nutit drobné investory hledat alternativní investice a nabízí se právě byty, nebo nemovitostní fondy, které sice do bytů zatím neinvestují, to ale může přijít.

V Praze úplně sešup cen nepředpokládám, neboť poptávka je stále vysoká, hlavně poptávka nájemníků (studenti, pracující z regionů), ale ke korekci určitě dojde na panelových sídlištích. Na rozdíl od většiny komentářů si nemyslím, že na vývoj cen bytů bude mít zásadní vliv rozklad Airbnb byznysu, protože na Praze 1, Praze 3, se ceny bytů budou vždy držet vysoko. Je možné, že dočasně klesnou ceny garsonek, ve kterých nikdo nechce bydlet (kromě turistů, nebo studentů), ale zase se objeví investoři, co sedí na balíku peněz a začnou Airbnb byty vykupovat na dlouhodobé pronájmy, ti na tuhle krizi netrpělivě čekali. Developeři staví málo, nový stavební zákon leží u ledu a jeho osud není jasný. Příští 2-3 roky developeři na trh moc bytů nevrhnou.

Je ale možné, že přijde velký pokles cen v některých regionech, kde dojde k zavírání velkých podniků a montoven (Pardubice, Plzeň) a samozřejmě klasických chudých regionů - Ústí n/L, Ostrava, Karlovy Vary. Je možné, že příležitosti využijí nemovitostní fondy a skupiny realitních investorů. Zatím se zaměřovali na komerční nemovitosti, sklady, bytové domy, ale jejich nedostatek je přinutí kupovat i jednotlivé byty, byť jejich správa je opruz a nákladná, ale na trhu nic jiného nebude. Sám občas dostanu nabídku od investorů na "odkup mého portfolia", takže k oťukávání bytového fondu ze strany investorů dochází.

Je otázka, jestli krize v regionech nažene pracovní síly do Prahy a budou tu hledat pronájem (tlak na zvýšení cen), nebo se spíš z Prahy budou stahovat a přečkávat krizi u rodičů. Na to neumím odpovědět, chování lidí moc předvídat nejde.

[jednadva]

V čem máš zbylý majetek?

[dr._lukas]

Taky čekám pokles cen nemovitostí a neschopnosti splácet u řady lidí, takže s nákupem RD počkám, až klesnou na reálnou cenu hodného MS kraji a dojde ke zrušení daně z nákupu nemovitosti.

[tmx643]

Historicky vždy se v době krize lidé stahovali do Prahy, takže nemyslím, že nyní by to mělo být jinak.
Jinak analyzuješ to hezky, víceméně s tím souhlasím. Závěrem je, že v Praze se nic extrémního nestane, protože proti jasným tlakům na pokles ceny bytů jsou tu i jasné tlaky z druhé strany (deficit bytů, zrušení daně z nabytí, asi snížení úroků hypoték). Takže počítat s poklesem vyšším než 15 % je asi utopické. Jiná situace může být v regionech, kde třeba u panelákových bytů v případě krachu velkého zaměstnavatele bych 30% - 50% pokles neviděl jako nereálný. Ale zas tam pak budeš hůř hledat kvalitního nájemníka. A jezdit řešit problémy 150 km asi není úplně pohodlné.

V tvé situaci bych byty klidně dal k prodeji, nemyslím, že tím proděláš. Spíš si myslím, že budeš prodávat dlouho, protože byt s nájemníkem teď rozhodně není výhoda. A jelikož je odklad splátek hypoték na 6 měsíců, ten případný vynucený prodej a nižší ceny rozhodně nebudou hned.

[Aldapo]

Tož prodat takto na předpokládaném vrcholu a zadraho by chtělo spousta hejlů s hypoškou na krku i bez ní. Takže v rámci jednostranné úvahy z pohledu prodávajícího proč ne, za pokus s hejlem nic nedáš. Otázka je jestli se během pár týdnů najde někdo kdo tu poptávanou dardu bude akceptovat a výmluva na Schillerku je ve výsledku druhotná. Takže si myslím že neprodá a pokud ano,tak ne za to co by chtěl. Možná prodat 1-2 byty s těmi kde je předpoklad že je to položí to by snad někoho s drobnou ztrátou našel, ale už vidím jak někdo kupuje 3 byty na vrcholu po uzákonění neplacení na krku za dardu...good luck . Se sejdeme za rok na dražbách , tam bude jinčí výběr .

[jednadva]

Anebo za rok žádné dražby nebudou a ceny bytů krásně porostou. Už se za tu krátkou dobu z koronaviru na celém světě uzdravilo víc než 300 000 pozitivně testovaných lidí.

[Aldapo]

Pokud je zakáže stát,tak samosebou nebudou, ale pokud volná ruka trhu tak budou žně:)) .

[jednadva]

Já myslím neviditelnou ruku. Za rok může být všechno ve starých kolejích.

[astrapa]

tmx643: V roce 2009 nastal úbytek obyvatel Prahy, což se podepsalo na výrazném poklesu nájmů. Situaci si dobře pamatuji, byl přebytek nájemních bytů a málo kvalitních zájemců (dlouhodobých nájemníků). Hledal jsem tehdy přes bezrealitky byt sestře, pronajala nakonec byt v centru Prahy 65 metrů za 10500 Kč a platí dodnes, shodné byty se aktuálně v lokalitě pronajímají za 20-30 tisíc (zrekonstruované i za více). Dneska je situace úplně jiná, přetlak zájemců je vážně obrovský (to se zlomilo až nyní v březnu).

Aldapo: v lednu jsem jeden byt prodal, inzerát zveřejněn o Vánocích, na konci ledna jsem podepsal kupní smlouvu, akorát mu dva měsíce trvalo, než vyřídil hypotéku (kupoval víc bytů), peníze dostanu ke konci dubna. Nemyslím, že by byl velký problém s prodejem bytu s dlouhodobým platícím nájemníkem a co se týče Airbnb bytů, tak v té komunitě vesměs stále vládne naděje, že se situace opět vrátí, nebo že krizi přečkají střednědobým pronájmem a po roce se eldorádo vrátí. Kupodivu ne každý sleduje legislativní vývoj a co se na ně chystá. Takže když hodím na trh 3 byty teď v dubnu, konkurenci ještě mít nebudu. Když se podíváš na sreality, tak počet nabízených bytů k prodeji moc nepřibylo. Navíc teda já je neprodávám v Praze, ale připojil jsem v úvodu analýzu hlavně k Praze, protože tam pronajímá nejvíc investorů. Jinak takto se to dělá běžně, že drobní investoři radši kupují víc bytů najednou a dají je do jedné hypotéky, já to tak taky dělám, že kupuji ideálně 3 byty, jednou jsem kupoval 5 do jedné hypotéky. Ale je to složité na organizaci, když kupuješ od více prodávajících, proto investor (i banka) uvítají, když kupují od jednoho prodávajícího.

S dražbami souhlasím, ale těm nerozumím, nekupuji.

Nerozumím, proč se zvedla taková vlna reakcí ohledně zákona https://www.psp.cz/sqw/historie.sqw?o=8&t=815 - nejde o žádný odklad nájemného, pouze nemožnost nájemníka vystěhovat, pokud začal dlužit po 12. březnu do skončení mimořádného opatření vlády, pokud dlužil předtím, nebo později, nebo pokud má pronajímatel vážný důvod k výpovědi, ochrana se na něj nevztahuje. Zprvu po oznámení v médiích jsem taky sejčkoval, ale když jsem si přečetl návrh a co se včera schválilo (PSP schválila pozměňovací návrh Válkové na zkrácení ochranné doby), tak to není tak hrozné. Samozřjmě, pokud nastane skutečná krize, vláda může přijít kdykoli s novelou. Nicméně ten zákon je stejně protiústavní, takže mě netrápí.

[hannys85]

No jestli si myslíš, že soudy, které teď defakto nefungují budou vystěhovávat neplatiče na počkání, tak se fakt mýlíš..Už teď se čeká klidně i dva roky na vystěhování neplatiče, takže předpokládám výrazné zhoršení v tomto směru...Podle mě moc bytů v dražbě neskončí, protože rozdávačný stát tohle nedopustí, takže se můžeme dočkat toho, že i když bude byt zastavěn bankou a člověk skončí v insolvenci, tak banka stejně nebude na ten byt mít nárok...Nakonec, aby se dnešní hypotékáři tímto nedostali k bytům za pár korun...Jako já už bych se vážně nedivil ničemu..Jediná šance, že by šli byty dolů je pouze v případě, že by banky byly už hodně moc obezřetné komu ně ně půjčí a třeba i rodina s vysokým příjmem by na hypotéku nedosáhla, ale to si myslím, že nenastane, že banky budou půjčovat dále...Druhá varianta, kdy by mohly jít ceny bytů dolů je v případě, že bude opravdu vysoká nezaměstnanost (nad 10%) a byty si budou moci dovolit jen spekulanti, investoři prostě majetní lidé, kteří je budou pronajímat za vysoké nájemné....Jenže pokud stát zasáhne a začne regulovat nájmy, anebo se nejěkým zázrakem začnou stavět obecní (sociální) byty, tak pak můžou spekulanti splakat nad výdělkem..Je hodně složité určit jakým směrem to půjde...jedno je, ale jisté, že se teď podle mě nenajde moc volů, kdo si koupí jako třeba u nás v Ostravě - Porubě 3+1 za 2,5 mega ! Před tímto boomem tam stály byty sotva 1,2 mega a to ještě zrekonstruované...

[jednadva]

Poměrně pozitivní vývoj epidemie je v Německu.

[Aldapo]

No jo v Lednu prodával...kdeže loňské sněhy sou. Myslím že teď je právě doba kdy se nevyplatí byt na investici kupovat. Každý doufá v pokles (teda až na ty co chcou prodat:) ) a navíc doufají v Schillerku. Takže leda bys našel hejla co věří že padne měna nebo někoho kdo ten kamrlík vyloženě chce...pro sebe. Vidíme to oba stejně že kupovat budem až to bude mít na trhu správnou cenu ...nebo v dražbě:).

[blackwork]

Tak správné ceny evidentně ještě nenastaly.
Mám v plánu koupi bytu do kterého se pak na stáří bez dětí po prodeji RD nastěhujeme. Do té doby bude plnit funkci investičního bytu. Jedná se o okresní město s velmi nízkou nezaměstnaností celostátní vítěz pravidelného výzkumu Město pro byznys, počet obyvatel 44 000.
Další možností je krajský Olomouc - nájmy vyšší, vzdálenost cca. 20 km, univerzitní město. Bez výhledu se tam pak stěhovat.
Moje představa je 2+1 a víc, OV, 65m2, cihla popř. panel, dům po revitalizaci, neokrajová lokalita.
Co se týče stavu tak jsem na vážkách jelikož jsem sám či se známým schopen zmodernizovat velkou část bytu vlastníma rukama.
Nejsem si jist jestli se vyplatí kupovat byty po rekonstrukci když jsem viděl výsledky tzv. řemeslníků. Jádro za 100 000 je z mého pohledu úplně mimo mísu.
Oficiální nabídka je ovšem hodně slabá - zatím sonduju jen Sreality plus co kdo ze známých dohodí což bude asi cesta.
Jak to vidíte vy?
Já asi počkám co přinese rok 2021 ...

[nikos1]

Přemýšlím velmi podobně. Ale zohledňuji situaci a aktuální ceny,. Když porovnám co se prodávalo a za jaké ceny ještě třeba před 2 lety se stavem dnes, tak si říkám, že je třeba ještě počkat než se projeví (...jestli se projeví) pokračování a dozvuk současné situace. Mám ale neblahý pocit, že to je jen zbožné přání

[Aldapo]

Bohužel aktuální nabídka je malá a ceny v oblacích. Rok 2021 je vystřelí do vesmíru. Takže si pak vyberte. To je tak na to koupit nějakou hospodu (kterých je jak sraček) nebo penzion a předělat to na byty. To by možná někde šlo pořídit na kšeft.