Hypotéka (když mám čím ručit)

[MalaMyska]

Ahoj všem,

Osvětlím situaci, bohužel nám umřela babička která vlastnila byt 76m² a zdědila ho moje maminka (babička neměla závěť).
V pěkném domě (Celkem 24 bytů) ale ten byt nikdy nijak nebyl rekonstruován a potřebuje opravdu celkovou rekonstrukci.
Moje maminka se s babičkou nestýkala a já se o babičku hodně starala.

Já a moje maminka jsme v podnájmu.
Tak jsme se dohodli, že byt si vezmu já a mojí mamince koupím na hypotéku nějaký menší byt.
36-44m² v rozmezí 2 000 000 Kč až 2 400 000 Kč


Hodnota toho bytu 76m² i ve stavu v jakém je bude určitě minimálně 2 500 000 Kč
A já bych si chtěla půjčit ideálně celou částku a ručit budu tím bytem po babičce.

Když bych si chtěla půjčit 2 000 000 a budu ručit bytem za 2 500 000 Kč jaký podle vás mohu dostat úrok?

Abych se nenechala napálit a nepodepsala něco čeho bych pak litovala

-- 26. 10. 2024 14:44 --

Moneta půjčuje za určitých podmínek 3,79% na (5 let)

tedy 3,79% veřejně přiznává, že půjčuje když ví, že má člověk čím ručit a například má hypotéku ještě pojištěnou pro neschopnost splácet.


tak počítám, že 2 000 000Kč x 3,79% (75800) = 2 758 000Kč

2 758 000Kč / 360 měsíců (30 let budu splácet) = 7661 Kč měsíčně

Tohle by pro mě bylo přijatelné ale pochybuji, že dostanu těch 3,79%

[saabik]

Půjčka 2 mio na úrok 3,79 % a 30 let je měsíční splátka 9 308 Kč. Doporučuji zopakovat si základní algebru. Výpočet výše nejde takto použít. Lze využít i kalkulačku:
https://www.penize.cz/kalkulacky/hypote ... ka-vypocet

Marketingový údaj od 3,79 % je pouze velmi specifický údaj, který v reálu neplatí. Z logiky věci nikdo nepůjčí jen tak pod náklady na tu půjčku.
Doporučuji spíše počítat se sazbou přes 4 %. Včetně pojištění klidně k pěti...
Dále je potřeba dosáhnout na pravidla hypotéky - dostatečný příjem (bonita), půjčka by měla být pod 80 (resp 90) % ceny zástavy. atd...

[MalaMyska]

Tak jsem to spočítala nějak špatně a proto zde píšu abych věděla co a jak se počítá a mám očekávat.

Nemusíte být hned na mě hnusný, přesto děkuji za informace.

[DrumSession]

Očekává se, že na jaře budou nižší % na hypo. Tak je vhodné sledovat zasdeání čnb a predikce, jak budou hýbat s úročením. A k tomu diskusi třeba zde viewtopic.php?f=316&t=1326660&start=540

Tak pokud to nehoří, pár měsíců bych posečkal a měl čas na výběr bytu v blízké lokalitě (v únoru jsou ceny obvykle dole) a hypo (nejlépe přes poradce (shání objemy), umí vyjednat lepší podm. než v bance (pro klienta "z ulice"). V jakém okrese či městě se nemo nachází? Někde bych mohl doporučit speciallist-u/ku. Buď se dohmluvíte nebo ne.

[MalaMyska]

Mocinky děkuji za radu, že bych měla počkat

Jinak poslána SZ.


Přece jenom hypotéka je rozhodnutí na celý život a nechtěla bych udělat hned nějakou blbost

[saabik]

Jen je otázka, jak to bude na jaře s cenami bytů. Zda dále neporostou. Čím nižší sazba na hypo bude, tak tím vyšší poptávka po bytech by mohla být. Což by mohlo dále zvednout cenu bytů. Takže ta úvaha je trochu dvojsečná. Lze to řešit i tak, že koupit hned, fixovat na krátkou dobu (třeba dva roky) a po roce a něco refixovat.

Nejlepší je nechat si nacenit hypo klidně u nějakého tzv. poradce, pak dojít do své banky, ukázat nabídku od tzv. poradce a zkusit zda by banka neměla konkurenční nabídku.

[DrholecR]

Nevím jestli teď Moneta měnila sazby, ale na jejich webu vidím nejnižší sazby od 4,09 % s pojištěním schopnosti splácet. Sazba je sjednocená pro fix 3 i 5 let, takže určitě vybrat na kratší 3 roky, když se očekává další pokles.
Bez pojištění schopnosti je sazba +0,2 procentního bodu nahoru. A také s LTV nad 55 % (poměr výše úvěru a hodnoty nemovitosti) je +0,2 procentního bodu nahoru. Ve Vašem případě by tedy byt musel mít hodnotu 3,7 mil. Kč. Dohromady bez pojištění se tedy dostáváme na reálnou sazbu 4,49 % a splátku 10.122 Kč na 30 let. Na druhou stranu odhady nemovitostí s účelem rekonstrukce se počítají na cenu budoucí, takže klidně na to budoucí LTV do 55 % dostanete. To je potom dotaz už do Monety, jestli úrokovou sazbu stanovují podle aktuální nebo budoucí hodnoty LTV.

[swisst]

Zkuste nějakého solidního poradce (Golem, Broker Trust). Ti mají přehled co se kde nabízí a znají rozdíl mezi reklamou a realitou. A jsou taky zadarmo.

Jenom tu MONETu si musíte skouknout sama, protože MONETA s poradci nespolupracuje. A samotného by mne zajímalo, nakolik je jejich reklama pravdivá.

[tmx643]

Nevím, co přesně na reklamě Monety by nemělo být pravdivé? Každopádně za poslední měsíc zdražil úrokový swap o zhruba 0,5 procentního bodu, takže zdražení hypotéky u Monety o 0,3 % je způsobené tímto a možná ještě bude další následovat. Stejně tak jako asi zdraží ostatní (nebo minimálně nezlevní, když jsou nyní drazí).

[MalaMyska]

Nevím jestli teď Moneta měnila sazby, ale na jejich webu vidím nejnižší sazby od 4,09 % s pojištěním schopnosti splácet. Sazba je sjednocená pro fix 3 i 5 let, takže určitě vybrat na kratší 3 roky, když se očekává další pokles.
Bez pojištění schopnosti je sazba +0,2 procentního bodu nahoru. A také s LTV nad 55 % (poměr výše úvěru a hodnoty nemovitosti) je +0,2 procentního bodu nahoru. Ve Vašem případě by tedy byt musel mít hodnotu 3,7 mil. Kč. Dohromady bez pojištění se tedy dostáváme na reálnou sazbu 4,49 % a splátku 10.122 Kč na 30 let. Na druhou stranu odhady nemovitostí s účelem rekonstrukce se počítají na cenu budoucí, takže klidně na to budoucí LTV do 55 % dostanete. To je potom dotaz už do Monety, jestli úrokovou sazbu stanovují podle aktuální nebo budoucí hodnoty LTV.

Máte pravdu podražili

Chtěla bych se dostat aspoň pod 4%

Myslela jsem si, že když mám čím ručit, že to bude o dost výhodnější pro mě

[saabik]

Pod 4 se nedostanou ani ti, kteří si půjčují málo a mají skvělý skoring.
S Vaším příjmem 420k/rok spíš budete na hraně akceptovatelnosti. O to hůř, pokud žijete sama. A ručit musíte mít čím vždy. Bez ručení Vám nikdo nepůjčí. Nebo si myslíte, že banka půjčí tolik peněz bez ručení?
Chtělo by to trochu krok zpět do reality.

[MalaMyska]

Tak jsem pro maminku sehnala byt za 2 250 000 Kč
Jedná se o družstevní byt 1+1kk.
Zatím je vše ve fázi vyřizování hypotéka, makléř, .atd

Tady mám návrh smlouvy kterou budu podepisovat: https://pdfupload.io/docs/d980724f
Jen se mi nezdá ta částka pro makléře 120 000 Kč jako provize.

Je to tam tak divně rozepsané jako bych měla zaplatit 2 250 000 Kč + ještě 120 000 Kč
Tedy celkem 2 370 000 Kč. To je ale doufám nesmysl.

I ta provize se mi zdá tedy astronomická.

[tmx643]

Už je moc hodin na čtení smluv, ale nevidím tam problém.
120 tisíc byla rezervační záloha složená realitce a zároveň to je částka provize, kterou hradí prodávající. Doplatek 2130000 jde na účet úschovy. Tj. prodávající po převodu dostane 2130000 z úschovy a 120 tisíc, což je provize, mu nikdy na účet nepřijde, aby měla realitka svoje hned jistý.

120 tisíc je relativně rozumná cena (bez DPH 99000), ono té práce je s tím dost, inzeráty něco stojí, atd. U velkých pražských bytů se jede klidně na půlmilionové provize, což už je něco, co mi nedává moc smysl.

[mlrs]

Provize je ve zcela normalni vysi - 4-5%.
Mate velke stesti, ze provizi nechcou po Vas - i to se obcas stava.
Ve smlouve je zcela jasne napsano, ze je to 2,13M doplatek + 120k z te zalohy tzn. kupni cena 2,25M - je to pouze o chapani psaneho slova (nic ve zlem).

Smlouva je pomerne standardni - jen pokud by doslo k nejakemu problemu z Vasi strany, prijdete o tech cca 120k (mozna 5% je 112,5k, ale to je jedno) - to je tak spravne - je to vyse zalohy.
Avsak pokud dojde k problemu ze strany prevodce, tak tam sice ma taky pokutu ve vysi 5%, ale realne on nic nikam neplatil - takze ja osobne bych chtel do kapitoly Utvrzeni zavazku do bodu 2 pridat, ze se ta slozena zaloha vraci Vam na ucet do par dni od zjisteni takove skutecnosti -> resp. je to napsano fakt divne v tom ohledu, ze vy teoreticky prichazite o zalohu (resp. o jeji vraceni tam neni ani carka) a tech 5% Vam jako pokutu vraci ten prevodce, coz je pitomost - v pripade problemu Vam tento bod muze uskodit (ale samozrejme vsichni doufaji, ze se to nestane, ale....)

Zaroven si pro jistotu natahnete vsechny terminy aspon o mesic, at neplatite pokutu kvuli tomu, ze to banka nebude stihat apod.

Tu hypoteku mate schvalenou doufam - protoze pokud ji nedostanete, tak proste prichazite o tu zalohu.

EDIT: ten zmineny bod2 proste jde na ruku realitce - pokud neco podela prevodce, oni si nechavaji Vasich 120k a Vy se pak muzete soudit s prevodcem, aby Vam tech 5% (112,5k) poslal - ja bych smlouvu v takovem zneni nepodepsal - tohle je nutne upravit tak, jak jsem zminil vyse -> Vy byste mela dostat v takovem pripade zalohu zpet a at si realitka vymaha po prevodci tech 5%, ne Vy.

[slavo963]

souhlas, nepodepsat