Stavební spoření a hypotéky

[swisst]

...Proto se divím že dva roky předem s tebou sjednají nesmyslně malý úrok, Když vidí, že to půjde nahoru.

Jedině že by oni sami si sjednali (zasmluvnili) někde v tu chvíli třeba za 1,9% - Jinak mi to smysl nedává

Ano, přesně tak to funguje. když banka poskytuje hypotéku, tak si obstará peníze za předem daný úrok.A klientovi nabídne sazbu o něco vyšší. Rozdíl mezi těmito dvěma sazbami je pevný a banka z něj žije.

Tento mechanismus je dobrý pro obě strany, protože chrání klienta i banku před změnou sazeb.
Problém vznikne, když sazby naopak klesnou a klient provede předčasnou splátku. Pak má banka koupené drahé peníze, které už za stejnou cenu neprodá. Takže inkasuje ztrátu.

[vpe]

Ovšem na vyšším úroku je i vysší marže, takže to je stejně pro banku netržní konání… ledaže větší prioritu má vrabec v hrsti.

[minarjo]

Prostě když banku vyzveš k předložení nabídky úroku na další fix třeba rok dva předem, a její podmínky to povolují (u většiny bank 1-2 roky předem lze), tak ti nemůže na tvou výzvu napsat "sorry jako kliente, ale teď ještě s tebou o úroku jednat nebudu, čekám, že půjdou nahoru, nabídku ti dám až dva měsíce před refixem". To nemůže, to by žádné proaktivní klienty neudržela a sama by nedodržela ta svá pravidla, že to lze řešit takto předem. Takže nabídku udělá a když je konkurenceschopná vůči tomu co jsem předložil, lze to ihned zasmluvnit, klidně tedy rok dva předtím, než změna (refix) bude reálně platit. Je to výhodné pro banku (férovým jednáním udrží klienta na další fix období) i pro klienta (když mají úroky vzestupný trend, lze si až dva roky před koncem fixace domluvit úrok nový pro další období).

A jak jsi přišel na to, že s rostoucím úrokem roste marže banky? Tak tomu mnohdy není, banky mohou mít dle rizikového profilu klienta a dané hypotéky marži např. +0,2% až +1% k úroku, za který si samy seženou peníze na mezibankovním trhu - tedy z pohledu marže jsou na tom podobně, ať jsou tržní úroky nahoře či dole. V reálu to bankám jedno samosebou není, protože když je tržní úrok nahoře, tak sjednají daleko menší objem hypoték než když je dole. Zase jsou ale pak více vstřícné si stávající klienty udržet, když "nové kšefty" tolik nejdou.

[vpe]

Marze asi nebude absolutnich +0,2 (priklad) k uroku 0,9 (kdyz bylo dobre) i k uroku 6,5 (kdyz je inflace), ze ne?

Marze asi bude nejake relativni - procento, i kdyz nelinearni (nejaky fix + %). A procento z vetsiho zakladu je vzdy vyssi vejvar prece. Delal jsi nekdy podnikatele (nemyslim osvc)?

Co banka muze nebo nemuze nevim, procpak by nemohla napsat: pane M, dame vam konkurenceschopnou nabidku na miru 2 mesice pred fixaci nebo se ozvete nejdrive 3 mesice pred fixaci. Stejně ten klient nezafixuje na 95% jinde, dokud mu ta banka nesdeli individualni nabidku. Jasne je to slozitejsi a jsou tam lidi a ne “banka”, takze to co pisu (myslim nahlas) je jen teorie.

Ja myslim ze podstatnou roli take bude hrat nejake score klienta, jak moc si ho bude chtit banka udrzet v danou chvili.

[tmx643]

Marže bude naopak asi vyšší při extrémně nízkých úrocích, protože je vysoká poptávka. Zatímco za 6 % a víc se snažili prodat aspoň něco, i na úkor vlastní marže.

[vpe]

Vyssi procenticky mozna ano, ale absolutne ne. To nedava moc smysl

[tmx643]

Dává to naprostý smysl. Tam nejde o to, že hypotéka za 6 % by byla luxusnější než ta za 2 %. Tady je to stále stejný produkt. Takže to je rozdíl proti třeba nejnovější televizi, kde zájemce je ochoten platit extra za "luxus" přestože náklady jsou jen o málo vyšší než za běžný produkt.
Naopak, když je cena (úroková sazba) nízká, banky ani nestíhají všechny hypotéky zpracovávat. Takže si klidně zvýší marži, protože zájemci stejně stojí frontu. Když úroková sazba roste, ubývají zájemci. A na 6 % je jich už tak málo, že se banka snaží aspoň někoho získat, takže snižuje marže. Ani nemusí vydělávat, stačí, když zaplatí provoz toho zbytku úvěrového oddělení, co musí držet, aby pak měli zaměstnance, až úroky zase klesnou.

[vpe]

Dumping pod náklady, aby pracovníci měli co dělat a krátili se jim žíly, jsem neuvažoval

Každopádně, může to být jakkoliv, ale asi v situaci 0,9% úroků v tom nebude 0,5 margin ze ne?

Jednak právě bude konkurence velká, druhak Pokud zrovna nebude potřeba regulovat tu poptávku, tak…

Naopak při tržních 6% se marže 0,5 Krásně vejde, případně se může více navýšit.


Ps: K těm číslům, jen externí zprostředkovatele brali marži 1%… Tak to v době kdy úroky byli pod 2%, asi bylo docela natěsno

Takhle to bylo myšleno. Samozřejmě, když budu mít málo pracovníků co nebudou stíhat, no tak úrok nepatrně zvýším na měsíc, další měsíc vyhlásím akci “SLEVAAAA”

[tmx643]

Externí poskytovatelé měli sice "1 %", ale celkem, ne ročně. U mé desetileté s úrokem 2,54 % to bylo dokonce 1,6 %, ale tak to vychází na 0,16 % ročně.

[vpe]

No to je pravda, ale i těch 0,16 je docela hodně v poměru té sazby (kolik zbyde bance?) a toho, že to můžeš vy povědět bez sankce do refixace

To už je zase asi smluvní věc, jak tam oni musejí tu provizi vracet při zrušení do X?

Btw koukal se někdo na Výroční zprávu fio banky, z čeho mají tak gigantický zisky? Dříve se říkalo (v dřívějších letech), že z ukládání vkladů do ČNB.

[Tatatoooo]

V roce 2020 sem si založil stavebko - 1% ( byly nízké sazby na spořicích účtech), které mi končí 2026..
Otázka zni, co s ním?
Spořit dal dva roky i přes snížení podpory státu na 1000kc..

Nechat to 2 roky ležet a vybrat po vázací době 6let

Založit nové stavebko s 2% se státní podporou 1000kc a bonusem 1000kc od SP s uváděným úrokem cca 4.75% a staré SP nechat dojet..

Děkuji za případné prostředky a rady...

[panPeněženka]

Také mám od 2022 stavebko za 2,5 % a prostě to nechám do 2028 doběhnout... beru to jako svojí "investiční chybu" ze začátků...

[saabik]

Tak princip stavebka je i v tom, že můžeš brát levný úvěr. Když jsi měl nízký úrok, máš určitě garantovaný i celkem nízký úrok z možného úvěru. Tak to ber jako takovou opci na levný úvěr. Pak stavebko nevypadá zase tak špatně.

[slavo963]

Kdyby sel uver pouzit na cokoliv...ja mam SS take s nizkym urokem, pristi zari bude 6 let, nechavam to dobehnout, pravdepodobne to vyberu az leden 2026, abych dostal 7. premii.

[DrholecR]

Jestli se bojíte investic, tak na těch 20 tis. ročně není lepší garantované zhodnocení, když úroky na spořících účtech jdou dolů.

Takže na stavebko z úrokem 1 % z roku 2020 už nespořit a zrušit na něm nárok na státní podporu od roku 2024. A založit nové s 2 % a do konce roku tam vložit 20 tis. + poplatek za vedení účtu.

Bonus na nové smlouvě ve výši státní podpory totiž funguje tak, že jaká státní podpora tam přijde, tolik oni pošlou bonus. Proto se musí zrušit státní podpora na staré smlouvě, kde může vzniknout nárok na část státní podpory z převodů minulých let a připisovaných úroků.