Stavební spoření a hypotéky

[tmx643]

Dá se odejít k jiné bance i v době fixace. Nyní za "pokutu" pár stovek, u nových smluv od září maximálně jedno procento, mám pocit. Takže samozřejmě i stávající banka může snížit sazbu (retenční nabídka).
Sjednat hypotéku nyní má význam právě s tím, že půjde v budoucnu kdykoliv bez pokuty přejít jinam. Na druhou stranu, současné úroky nejsou žádná hitparáda a splácet se začne až za dva roky, kdy se hypotéka načerpá. Takže reálně za ty dva roky asi půjdeš jinam. Buď po konci krátké fixace, nebo po refinancování v době fixace za stále ještě směšnou pokutu. Takže to asi vyjde nastejno.

[Honza20]

Díky za vysvětlení. Svému hypotečnímu specialistovi jsem říkal, že bych rád raději nějakou krátkou fixaci, například rok nebo dva, ale on přišel s tím, že ideálně nějakou delší, třeba 3 až 5 let. Upřímně se mi ten jeho nápad moc nelíbil, nejdříve jsem si říkal, že to dělá kvůli provizi. Jak jsem zjistil, tak pokud klient do tří let odejde s hypotéku jinam, tak musí hypoteční poradce provizi vrátit. Zase na druhou stranu, pokud bych měl pětiletou fixaci, tak bych mohl celou tu dobu číhat na levnější sazby a případně přejít jinam. Ono to prý v reálu stejně funguje tak, že pro banky je vždycky lepší nabídku dorovnat, než pustit klienta jinam.
Zároveň potom s novou fixaci už o tuhle možnost přicházím a budou se mě týkat podmínky od 1.9.2024.

[vpe]

Takže to zdražení útěku už je schválený?

Já jsem vůbec netušil, že tohle vůbec lze.

Proč by nebylo možno se domluvit na čemkoliv? K tomu jsou ale potřeba dva

[swisst]

...Aktuálně přemýšlím o hypotéce na byt, který bude postaven až za dva roky. Jakou byste aktuálně volili délku fixace?

Uvažoval jste o stavebním spoření? U Modré pyramidy můžete mít za dva roky úvěr se sazbou 3,5 %, sazba je pevná do splatnosti úvěru. Jsou tam nějaká omezení (např. nelze splácet 30 let ale asi jen polovinu => vyšší splátky), ale sazba je hodně zajímavá.
viz zde: https://www.stavebky.cz/uver-ze-stavebn ... azbou-349/

...Zároveň jsem narazil na Youtube na jednoho hypotečního poradce, který tam říká, že některé banky umožňují i během fixace snížení úrokových sazeb...

Ano, banka musí vždy zvážit, co je pro ni menší zlo: jestli ztratit klienta, nebo mu snížit sazbu. Takže když bude špatný klient (který občas zapomene poslat splátku), tak se ho banka ráda zbaví. Ale dobrého dlužníka si banka ráda podrží i za cenu snížení sazby. Zatím není refinancování tak rozšířené (až spadnou úrokové sazby, bude toho víc), proto není mnoho zkušeností ani mezi bankami. Asi se vyplatí zkušený finanční poradce, který už to párkrát dělal a ví, na jaké argumenty banky slyší.

[linecur]

Zdravím, kolik je nyní prosím pokuta za předčasné splacení hypotéky u CSAS prosím? Případně jestli je známo kolik to bude v souvislosti se změnou...

[TommasCZ]

Ad. Refinancování u stávající banky v době fixace:

Ano, banka musí vždy zvážit, co je pro ni menší zlo: jestli ztratit klienta, nebo mu snížit sazbu. Takže když bude špatný klient (který občas zapomene poslat splátku), tak se ho banka ráda zbaví. Ale dobrého dlužníka si banka ráda podrží i za cenu snížení sazby. Zatím není refinancování tak rozšířené (až spadnou úrokové sazby, bude toho víc), proto není mnoho zkušeností ani mezi bankami. Asi se vyplatí zkušený finanční poradce, který už to párkrát dělal a ví, na jaké argumenty banky slyší.

Má tu někdo prosím s tímto někdo již zkušenost?

Rád bych zůstal u stávající banky. Ať už kvůli minimalizaci byrokracie při refinancování jinam, tak i z důvodu, že mi banka vyhovuje a používám jako hlavní účet + další produkty.

[minarjo]

@TommasCZ:
Také bych nerad měnil banku (mám ČSOB a tedy hypo u ČSOB Hypoteční a jsem s ní v pohodě), ale dle mého mínění (aspoň tedy mezi odpovědnými pracovníky centrály Hypoteční banky) ono hodně poznají, zda se klient na trhu vyzná. Já už absolvoval refixaci u nich dvakrát, vždy jsem to řešil přímo e-mailem na centrálu (určitě ne osobně na pobočce, kde mají pravomoci mnohdy pramalé) a vždy jsme dospěli k dohodě takové, že bych si jinde nepomohl. Důležité je se ozvat včas (před prvním refixem jsem se ozval 6 měsíců, před druhým rok a půl, protože se čekal růst sazeb - u HB to jde až dva roky předem). Napsal jsem jim svou analýzu trhu (kolik dle veřejných zdrojů nabízejí pro mou aktuální situaci jiné banky přímo, ale i nepřímo třeba skrz společnosti typu Golem finance a jejich kalkulačky), dále jsem vždy zmínil i tržní index Hypoindex (průměr hypoték) s faktem, že jsem vždy byl sazbou nejhůře na něm, či spíše pod ním (na něm poprvé s prvním fixem, pak postupně s rozevíráním nůžek LTV dolů/mzda nahoru pod). Dále tedy i to, že oproti minulé refixaci mi vzrostla mzda (na kolik s tím, že si to ostatně mohou na mém ČSOB účtu sami ověřit) a současně mi kleslo LTV zbývající části hypo pod XX%... No možná je to můj pocit, ale když někdo odpovědný z centrály, komu e-mail předají, si to takto pročte, tak ho ani nenapadne nabízet fake vysokou sazbu, jakou běžně nabízejí těm, co se před refixem neozvou vůbec, nebo ozvou pasivně bez vlastní představy a obrazu trhu. V podstatě naposledy ten rok a půl předem (léto 2020) to bylo super, před celkem jasným zvýšením sazeb jsem šel z původních 1,99 jen na 2,29% při fixu opět 7 let, což stejně jako minule bylo pod Hypoindexem a stejné či mírně nižší než můj předložený obraz trhu a jeho průměrná/nejlepší nabídka pro srovnatelné údaje. Takže mám od prosince 2022 do prosince 2029 klid s touto rozumnou sazbou i díky načasování vyjednávání. Když bych čekal až do podzimu 2022 na jejich nabídku (či sám začal až takto pozdě jednat), bylo by to tak o 2-3% horší, pokud se nemýlím, jak rychlý byl pak vývoj up.
Tedy - nebát se ozvat brzy, asertivně, ale NE lživě (uvést sazbu konkurence nereálnou, vycucanou z prstu), oni tam nejsou blbí a poznají, kdo skutečně přehled má a kdo si vymýšlí pohádky . A aspoň u ČSOB HB je fakt lepší oslovit přímo centrálu e-mailem, to pak jde rovnou zodpovědným a hned se dá dohodnout na dodatku (kdo má aktivní ČSOB Hypoteční zónu, podepíše ho pak klidně online), a ne někde na pobočce, kde by to stejně museli posílat nahoru ke schválení.

[TommasCZ]

Děkuji za zkušenosti! Přemýšlím o prakticky stejném postupu. Teď mám přes 5,5%, tak cokoliv bude lepší.

Ještě zvažuji jestli spíš chvíli ještě nečekat, protože sazby pomalu (velmi pomalu) aktuálně klesají. Aktuálně by možná bylo reálné se dostat na cca 4,5%.

[minarjo]

Ano, můžeš se řídit třeba dle křivky Hypoindexu (od Fincentra, dnes tedy ve vlastnictví Swiss life) jako já, její hodnota byl vždy i můj benchmark vyjednávání https://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/ . Při prvním mém refixu v roce 2015 byla na ní stagnace či mírný pokles, proto jsem zahájil jednání až nějak 3-4 měsíce před koncem fixace (blíže ke konci fixace už by bylo riziko, že první nabídku stačí udělat banka dopisem a vyjednávací pozice bude slabší, protože se bude odvíjet od ní místo od bance předložené tržní reality). Podruhé v létě 2020, kdy naopak začínala křivka Hypoindexu ostře růst, jsem to zahájil už rok a půl předem. Logicky vždy dle vývoje úroků, to je jasné.

[vpe]

Oni refixovali rok nebo 1,5 roku pred datumem fixace, kdyz urok stoupal? Oni si nepockali az naroste?

[vpe]

Ok tak asi jde.
Aktualne mi banka nabízí bez smlouvání (Nevím jestli nějaké smlouvání lze) pod 4% (na 3 a/nebo 5 let, jine délky jsou dražší) s tim ze kdyz to vemu, tak změna jde za 5000,- ale až po naběhnutí.

ale hádám ze to půjde ještě dolu?

[tmx643]

To vše záleží na tom, jestli ČNB skončí se snižováním na těch 3,5 % (avizovaný nový normál), nebo inflace klesne k nule a tím pádem i úroky. Pokud bude inflace spíš okolo 3 %, na což to vypadá, tedy sazby ČNB za 3-3,5 %, moc prostoru pro pokles hypoték pod 4 % tam není. Zatím kromě Monety jsou všichni spíš na 5 %, takže ti klesnou, ale z 4 % toho prostoru moc není.

[minarjo]

@vpe:
U většiny bank můžeš zahájit z vlastní iniciativy jednání o novém úroku pro další fixační období už rok nebo dva před koncem stávajícího (a rovněž dohodnutý úrok dodatkem ke smlouvě hned i zasmluvnit) - já vše vždy řešil e-mailem s centrálou, to je rychlé a odpoví povolaní. V mojí bance (ČSOB hypoteční) to lze až dva roky před termínem pro refix, tak jsem toho při pozvolném růstu sazeb (s očekáváním zrychlení růstu) v létě 2020 logicky využil a hned si zafixoval 2,29% na další období prosinec 2022 až prosinec 2029. Sedmiletý fix se mi myslím více než vyplatil, mám tak ještě až 5 let klidu před dalším jednáním.

[DrholecR]

Fio banka

Vážení klienti,

s potěšením Vám již podruhé v tomto měsíci sdělujeme, že s účinností od 21. 10. 2024 snižujeme úrokové sazby našich hypotečních úvěrů. Spolu s tím nabude účinnosti nová verze dokumentu Nabídka účtů a sazebník úroků pro fyzické osoby.

Roční sazba u 1leté fixace se snižuje o 0,1 p. b., u 3leté a 5leté fixace dochází ke snížení o 0,2 p. b. Pro nově sjednané hypoteční úvěry s 1letou fixací tak nově můžete získat úrokovou sazbu od 4,88 % p. a., v případě 3leté a 5leté fixace nabízíme úrokovou sazbu shodně od 4,18 % p. a.

[vpe]

Jak už tu padlo, Moneta umí pod 4% a očekávám že to ještě sníží.

-- 19. 10. 2024 11:51 --

2,29%

Proto se divím že dva roky předem s tebou sjednají nesmyslně malý úrok, Když vidí, že to půjde nahoru.

Jedině že by oni sami si sjednali (zasmluvnili) někde v tu chvíli třeba za 1,9% - Jinak mi to smysl nedává