MilanNovacek píše:Můžeš dát nějaký příklady? Zrovna tohle řeším a třeba
http://www.snadnyvykup.cz/ píše, že běžně je to tak 70 %. Akorát jsem je kontaktoval, tak můžu dát vědět, jak to bylo v reálu. Doufám, že to nebude těch 60 %...
Vyzkoušej. Já znám firmu, která na webu uvádí 80 % tržní hodnoty. Jenže si udělají svůj odhad tržní hodnoty, které je prostě nízký a z toho udělají těch 80 %.
Znám i dost realitek, které se výkupy zabývají a všichni vykupují okolo 60 % nebo méně. Je zapotřebí si uvědomit, že vykupovatel platí 2x4 % daň z nabytí, posudek, energetický štítek a makléře, který byt prodává cca 2-3 % (i makléři jsou IČaři chtějí od vlastní realitky provizi, jsem-li realitka. Nejsem-li realitka, je to víc). Dále potřebuji aspoň 10 % rezervu na to, že se seknu v odhadu a nemovitost prodám za míň. U RD potřebuji víc, protože odhadnout prodejní cenu RD je těžší a déle se to prodává. Každá realitka která to dělá, má v portfoliu propadák, kdy se prostě sekli v odhadu. Proto rezerva. A aspoň 10% zisk, riskuju že utopím statisíce a přijde lepší obchod a já je nebudu mít.
To je naprosté minimum. Posčítám-li to, jsem na 30 %. Jenže, pokud budu byt prodávat za tržní (rozuměj nejlepší dosažitelnou cenu 100), mohu kupce hledat taky 6 měsíců (počítejme, že jen 2 měsíce trvá než si kupec vyřídí hypotéku a provedou se zápisy na katastru a dostanu peníze, 3-4 měsíce hledám kupce. Takže musím platit 6 měsíců poplatky do fondu oprav a za služby. To jsou další desetiticíce, které mě čekají jako náklad.
To trada: Nevadilo nám, že ti lidé chtěli 100% hypotéku, ale nikdo na ní nedosáhl. Všechno to byli snílci s nízkým příjmem a většinou se záznamy v registrech. Kdo byl bonitní a měl peníze, ten si bral hypotéku 1,5 milionu a šel do lepší nemovitosti.