Co vše sledovat u nabídky hypotečního úvěru?

[Klamerka]

Dobrý den

Porovnávám nabídky u refinancování hypotéky. Hledal jsem klíč k tomu, která nabídka je pro nás nejvýhodnější. Není to ani úroková sazba, ani RPSN, ale u každé banky vím, jaké jsou jednorázové poplatky, jaké jsou měsíční poplatky a výše splátky. U všech bank porovnávám stejnou dobu splácení a stejnou částku, takže tímto součtem a vynásobením získám informaci, jakou částku vrátím bance navíc (pro informaci, u půjčených 2,7 mil. na 23 let chce „nejvýhodnější“ banka vrátit o 588.000 Kč více a „nejméně výhodná“ banka 1.150.000 Kč).

Tímto bych ale s mými znalostmi skončil. Mám tedy svého favorita, ale nejsem si jist, co vše mám ještě sledovat.

Tuším, že dle zákona již mohu v každém roce zaplatit mimořádnou splátku, bez nějakých sankcí. Jak je to ale s umořováním dluhu? Je možné, aby některá banka měla jiný poměr splácení jistiny a splácení úroků (ať třeba za pět let, kdybych případně řešil další refinancování, nezjistil, že jsem platil pět let bance jen její úroky a novou fixaci vyjednávám s totožným dluhem)? Nebo i to je již nějak řešeno? Nebo neporadí někdo ještě na něco, co kouknout?

[libol]

Technicky je možné, aby poměr splátky úroku a jistiny byl různý - v tom případě by ale nebyla splátka každý měsíc stejná - takže předpokládám, že tento problém nemáš.
Po pěti letech zůstane samozřejmě vyšší dluh u té méně výhodné banky.
A ano mimořádné splátky jdou

[yowie]

Klamerka: Taky bych nezapomněl na vyjednávání a náklady spojené s refinancováním. Nakonec se většině lidí může nejvíce vyplatit to, že si obejdou nějaké banky, získají nabídky a pak podusí tu svou aktuální s tím, že chtějí lepší podmínky. Takhle se můžeš dostat na velice solidní úroky nebo osekat poplatky atp. Taky kdy máte tu fixaci? Jsou banky, které to neaktivním klientům při výročí fixace pěkně osolí, co jsem slyšel, tak ČSOB, a pak ty, které dají aktuální úrok, to jsem třeba já zažil v M-bank, tam ani nebylo o čem jednat, protože úroky tehdy odpovídaly tomu, co je na trhu a finty na mě nezkoušely a refinanc, i kdybych někde uhádal 0,1 nebo 0,2%, by mě nakonec stejně stál víc. Tam je potřeba myslím nový odhad, zápisy na katastru, ověření podpisů atp.(případně ať mě někdo doplní pls) a to je hned 10k, takže podmínky v aktuální bance by musely být opravdu hodně špatné, aby se to vůbec vyplatilo. Jinak 2,3 mil. je ještě fajn refinancovat, ale jak už se člověk dostane nízko z hypotékou, pak už to opravdu nemá cenu a banky mají spodní limity, aby se jim to vůbec vyplatilo, takže třeba 400k refinanc už by nedával smysl a ve spoustě bank už by to asi ani nešlo.

Jo, a taky si myslím, že nesmyslně počítáš kolik přeplatíš. Dnes více než kdy jindy to záleží jen na tobě a fixaci na 23 let si asi nebereš. Já bych počítal jen tu dobu té příští fixace. Co je potom, to fakt nevíš, jestli budou úroky záporné, nebo 6%, takže to nemá smysl počítat podle mě.

Taky i když máš hypo na 23 let, můžeš dělat předčasné splátky, jestli je z čeho a zbavit se hypo daleko dřív. Já splatil 30 letou hypo za 10 let...

[Klamerka]

Bohužel, nyní jsem u ČS a také jsem doufal v to, že zůstanu, ale nedohodneme se.

M Bank jsem zatím neoslovoval. Před pěti lety jsme s nimi jednali a nabízeli nám jen jakousi variantu hypotéky, která měla variabilní úrokovou sazbu dle priboru. Právě proto, že tomu moc nerozumím, mi tato nabídka nepřišla ideální. Navíc, od kolegů jsem dostával informace, že u M Bank je získání hypo loterie a že mi navíc může neúspěšná žádost znehodnotit můj status. Ale kouknu i u nich.

Ten výpočet přeplatku za celé období je skutečně jen nástroj, kterým se pokouším zjistit výhodnost. Nevím, jak to bude za pět let (úroková sazba mi nyní přijde docela nízko, tak bych se klidně zavázal na fixaci na 10 let). Nynější fixace mi končí v 2/2021, takže už nemám mnoho prostoru a musím začít jednat. Nyní jsme ale všichni pozitivní, takže na to úplně nemáme energii. A hlavně, nejsem úplně znalý v tomto oboru a nemám v okolí nikoho, kdo by nám poradil.

[tmx643]

Monetu jsi zkusil? 7 let za 1,69 %, tj. 11814 Kč. 10 let za 1,79 %, tj. 11941 Kč. Pokud bys chtěl pojištění schopnosti splácet, tak ještě o 0,2 p.b. nižší.
Poplatky 2x 2000 Kč za katastr, 30 Kč za osobu (nevím, jestli je vlastník jeden nebo dva) za ověření podpisu na poště, 1000 Kč za čerpání na návrh na vklad (asi to zvedli z 500 Kč), 200 Kč za ověření, že je vklad zástavního práva proveden (můžeš místo toho normálně dodat výpis z listu vlastnictví, ale toto je výrazně jednodušší), 50 Kč za každoroční potvrzení o úrocích (praštěnej poplatek). Ocenění je zdarma. Nikam nemusíš chodit, maximálně podepsat hypo smlouvu (a i to jde elektronicky).

Podmínkou sazby je mít příjem aspoň 15000 Kč na účet u nich vždy aspoň ve 2 z 3 měsíců. Ale tak to nebude žádný problém.

S touto nabídkou bych konfrontoval ostatní banky, jestli náhodou je někdo netrumfne.

[xls]

Opravdu asi nejlíp banky obejít, pak vyhodnotit nejlepší nabídku a 2 banky s nejlepším přístupem, a u těch 2 bank s nejlepším přístupem se snažit protlačit tu nejlepší nabídku (případně je ještě o něco stáhnout). Při té výhodnosti se snažte si srovnat i vstupní/průběžné poplatky a nejlépe se vyhnout nějakým nabídkám (většinou nějaké navázané pojištění) typu "nechci slevu zadarmo".

Ono náklady nejsou všechno, v některých bankách jsem narazil na takový přístup zaměstnanců, že je lepší vzít nohy na ramena. Zpravidla kde ale mají profesionální přístup, tak je možné domluvit i solidní podmínky (spořka je v tomhle marná).

[yowie]

Klamerka: Pokud máš práci a nějaký normální příjem, myslím, že nebude problém v žádné bance. Pokud vím, něco jako credit score v US u nás nemáme, takže odmítnutí někde bych se nebál, protože pokud máš odpovídající příjem, nestane se to v žádné bance a pokud naopak máš problém s příjmem, jsi ve zkušebce nebo nemáš stabilní práci nebo jsi třeba číšník nebo jiná dnes problematická profese, refinancování ti stejně neumožní žádná banka nejspíš, takže zůstaneš stejně tam, kde jsi.

Resp. jsou u nás registry, kde budeš, pokud jsi někde měl problém se splácením, pozdě zaplatil operátorovi atp., to by ale nejspíš stejně znemožnilo refinanc.

A nějaká nabídka od ČS už byla? Stavil bych se tam s nabídkami jiných bank, to pak začnou jednat. Bohužel u spousty věcí, jako hypo nebo tel. tarif platí, že už musíš být na odchodu (ať už opravdu chceš, nebo to jen hraješ) a až pak se dá jednat. Oni prostě musí vidět, že se sebou nenecháš zametat, jinak s tebou zametou....

[Klamerka]

Zdravím Vás.

Děkuji za reakce a pomoc.

Moneta je jedna z bank, která je v porovnání od poradce, ale je u ní jako u jediné napsána poznámka, že se jedná o offsetovou hypotéku. Ještě jsem neměl prostor zjišťovat, co přesně to znamená.

ČS jsem požádal o nabídku nové fixace a jako první nabídku jsem dostal 2,51%, se kterou jsem nesouhlasil. Poštou mi poslali druhou nabídku, která zněla na 2,29% a i to je vyšší nabídka, než jsem dostal u konkurence, kde jsem se objevil poprvé v životě (Equa bank mi nabídla hned 1,99%, bez nějakého vyjednávání).
Bohužel, ČS mi nevyhovuje i z jiných důvodů. Mám u nich vedenou hypotéku "s prémií" a nabídka počítá s pokračováním této hypotéky. Ona prémie je již ale kalkulována do nabídky. Bohužel, v podmínkách se zavazuji, že nesmím skládat mimořádnou splátku, jinak o prémii přicházím. Druhý a ještě závažnější problém je, že jsme do banky šli před rokem navýšit hypotéku (paradoxně jsme ušetřili a tak jsme nemuseli prodávat byt. Ten jsme si tedy nechali a půjčili si 0,4 mil. navíc. Bohužel, navýšení hypo nám rozmluvili, protože bychom přišli o výhodné podmínky, takže jsme se dohodli na spotřebitelském úvěru a hypotéka se navýší až ve chvíli fixace (což byl návrh hypoteční specialistky). Nyní jsme to chtěli řešit a dle ČS to nejde. Mohu si ale vzít druhou hypotéku, což nám připadá nesmyslné (a žádná jiná banka s tímto neměla problém).

Takže mě naštvali s kreténským spotřebitelským úvěrem za 6,9% a nechci moc s takovým partnerem moc jednat.

Paradoxně, finančně jsme na tom velmi dobře, takže hypotéka je pro nás cca 14% našich příjmů. Takže neočekávám problém při schvalování.

[tmx643]

Offsetová hypotéka znamená, že se platí úroky jen z rozdílu výše úvěru a částky, kterou máš na běžném účtu. V případě Monety je tam limit. Kdysi jsem měl nabídku, kde to bylo do milionu, přes Refinanso je to do 200000 Kč. Tj. bys neplatil úroky z 2,3 milionu, ale 2,1 milionu. Nebo to lze taky brát, jako bys měl úročený účet stejně jako máš sazbu hypotéky. Je to velmi výhodná věc, protože 2 % ti už na spořáku nikdo nedá.