Spojení dvou bytových jednotek v OV

[rasice]

Ahoj, máte prosím někdo zkušenost se spojením svou bytu v OV do jednoho? Plán je takový, že při spojení by nemělo dojít k zásahu do nosné zdi a tedy by nemělo být potřeba stavební povolení. Co mě příjemně překvapilo a rád bych si to i tady případně ověřil, když mi na stavebním úřadu řekli, že je takové spojení vlastně vůbec nezajímá a nemusí se tedy provádět ani ohlášení stavby (odvolávali se na § 103 odst. 1 písm. d) stavebního zákona).
Jediné, co pak bude nutné vyřešit, je aby ze dvou bytových jednotek vznikla jednotka jedna. To by se podle všeho mělo vyřešit prohlášením vlastníka jednotek a schválením SVJ a následným dodáním na katastr.
Máte s tím někdo zkušenost? Rád bych si ověřil, že co se týče nezbytné administrativy, tak je to takto skutečně vše.

[minarjo]

Sis tak trochu sám odpověděl - právě v tom Prohlášení vlastníka je (respektive může být) hlavní kámen úrazu, pokud tvůj bytový dům má bytů (a vlastníků) desítky či stovky. U takto zásadního dokumentu, který dělí dům na byty a popisuje další parametry, pokud se něco nezměnilo, je třeba souhlas všech, což je často v praxi nereálné (pokud už ne všech,. Třeba v mém 12 let starém BD v Praze s 208 byty nemožné - už jsme na shromáždění řešili některé věci, které by šly jen změnou Prohlášení vlastníka, a to fakt lze snad jen u hodně malých BD, kde osobně majitelé žijí a znají se. U velkých, kde třeba třetina majitelů ani nežije (investiční byty, pronájmy) často nemožné. U takto velkých BD zkrátka jak učiní Prohlášení vlastníka developer při výstavbě v době, kdy on sám je jediným vlastníkem, tak to mnohdy bývá "trvale".

Edit: teď koukám že Nový občanský zákoník změny v Prohlášení vlastníka v některých případech změn výrazně zjednodušil, ale který z uvedených případů je ten tvůj (a zda by tedy stačil na Katastr podpis většiny či dokonce jen majitelů dotčených jednotek, a ne všech) si netroufám hádat, pročti sám: https://webdomu.cz/s/aktuality/zmena-pr ... lastnictvi

Každopádně pozor ještě na různá zatížení jednotek v Katastru (různá věcná břemena, u nás třeba T-Mobile pro přístup k zásuvkám optického netu v bytech, můžou to být i třeba různé vodovody, teplárny apod., čím novější dům, tím v tomto více "břemenné byrokracie", u plného výpisu z Katastru bytu je vidíš jmenovitě všechny, u Náhledu do katastru jen souhrnně pod textem něco jako "věcné břemeno dle listiny"), stejně tak pozor na zástavní práva, typicky vůči bance kvůli hypotéce. Jak uvádí odkazovaný web, dotčené subjekty břemene/zástavy daného bytu/bytů musejí se změnou souhlasit, viz se jistě musí k té žádosti na Katastru doložit.

[pulmann]

Prohlášení vlastníka = souhlas všech spoluvlastníků.
Čím více bytů, tím se šance snižuje, až k nule .
Přívody energií - sjednotit ?

Pokud se skutečně nezasahuje do nosné konstrukce, tak snad jen vytvořit dveřní prostor.
Tak nějak na černo.

A právní stav nechat jak je.
Možná za pár let to budete zase rozdělovat.

[Rop]

Ještě jednou někdo napíše, že ke změně prohlášení vlastníka je třeba souhlas všech vlastníků, tak ho vykleštím a pošlu ho nastudovat zákon č. 163/2020 Sb., který nabyl účinnosti 1. 7. 2020. Změnu jste už za 3 roky mohli vstřebat.

[minarjo]

Ano, proto jsem napsal tu Edit část , narozdíl od mého následovníka @pulmanna. Nicméně řešení těch břemen, kterých je třeba u mého pražského bytu (výstavba z roku 2012) na každém bytě asi 5, s různými poskytovateli služeb typu rozvody netu či tepla, aby mohli do bytů atd. (dříve se to u BD tak důkladně nedělalo) a zástavních práv (nejen hypotéka) se jen tak nezbaví, tam nějaké to svolení bude třeba...

[Rop]

A už jste si někdo ten zákon přečetl nebo jej budu muset sem překopírovat?

[pulmann]

Raději překopírovat.
Jsme líní to hledat.

-- 18. 6. 2023 17:54 --

A co když , čistě teoreticky, se změní plocha bytu. Plocha spojeného bytu nebude součet obou bytů. Pak to má vliv na podíl všech bytů .
Ale to jsem si jen zaspekuloval.

[Rop]

§ 1169
Změna prohlášení
(1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.
(2) Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna
a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,
b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo
c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.

[octaviampi]

No me zrovna ceka zmena prohlaseni kvuli oprave chybnych vymer a to se meni vlastnicke podily a jsou potreba vsichni. Jsem zvedav, jestli se to podari. Nejvic me stve to papirovani s bankama u lidi s hypotekou.

-- 18. 6. 2023 20:15 --

A co když , čistě teoreticky, se změní plocha bytu. Plocha spojeného bytu nebude součet obou bytů. Pak to má vliv na podíl všech bytů .

U spojenych ano, u ostanich ovsem logicky ne.

[pulmann]

Předpokládám, že když se změní plocha jednoho bytu,
tak to má vliv na všechny byty, bude jiný podíl.
Ale nejsem si jistý, v počtech jsem slabý.

[Rop]

Jasně, že se mění podlahová plocha celkem i podlahová plocha těch dvou bytů. O cca 0,3 až 0,5 m2. Na výpočet podlahové plochy máme nařízení vlády 366/2013 Sb.

Takže se celková plocha domu zvýší, tím se všem sníží podíl. Jenom kdo by to dělal a kdo by se v tom pitval. Když to sečte, tak sice udělal chybu (o tu zeď, která bude součástí jednoho bytu, doteď nebyla součástí žádného bytu), ale kde není žalobce, tam není soudce.

[octaviampi]

Byt se da spojit jednema dverma a tam je zmena vymery na urovni statisticke odchylky. Ostatne staci trochu krive zdi a uz to lita.

[dr._lukas]

Když se neschválí prohlášení vlastníků, co udělat slepé dveře, díru vedle a zrušit hodiny na elektřinu? Vlk se nažere, ale koza zůstane celá..

[Rop]

Byt se da spojit jednema dverma a tam je zmena vymery na urovni statisticke odchylky. Ostatne staci trochu krive zdi a uz to lita.

Otevřel si to nařízení vlády? Asi ne, protože kdybys jej otevřel, tak do podlahové plochy se počítají i zdi v bytě. Okrajové zdi se nepočítají nikam. Prostě bude součet dosavadních výměr bytů + zeď.

[tomáš81]

Zkušenosti z praxe jsou takové, že výrazně výhodnější je dva menší byty prodat a koupit si jeden velký. Do tohoto řešení bych se snažil investovat 99,9 % veškerého úsilí. Výsledkem bude kromě výrazně finanční úspory také praktické řešení dispozice bytu a neřešení byrokracie s nejistým výsledkem.