Kam se 700 000,- na pět a deset let?

[Viktorius]

Mně osobně se líbí AGNC, ta ale nesplňuje tvé požadavky na malé zadlužení. Používám screening na www.finviz.com. Na můj vkus jsou CLI a MPW drahé-mají vysoké P/E. Jinak vhodnou dobu na investování,jak jsi psal, jsem také propásl:-(

[drozden]

Proc pouzivas u REIT P/E? Nedava mi docela dobre smysl; kvuli GAAP odepisuji REITy mnohem rychleji, nez by bylo rozumne - neni nahoda, ze maji temer vsechny mnohem vyssi divi nez zisk. Obecne se pouziva spis P/FFO, ktere zhruba odpovida P/E u "normalnich" spolecnosti, pripadne P/AFFO (ktere ovsem nema jednoznacnou definici).

ad AGNC: O mortgage REIT nic nevim, koukam jenom po klasickych trustech, ktere vlastni a provozuji nemovitosti, nikoliv "prekupniky" hypotek. Kazdopadne divi yield ma pekny, tak at to co nejdele vydrzi!

[Viktorius]

Co je P/FFO a P/AFFO?
Díky za vysvětlení. Zas toho tolik o REIT nevím, evidentně máš větší znalosti a zkušenosti.

[drozden]

Nebudu zachazet do detailu, muzes to snadno vygooglit, ale v principu jde o to, ze spolecnosti mohou podle US GAAP odepisovat rezidencni nemovitosti po dobu 27.5 let a komercni nemovitosti 39 let. To znamena, ze kdyz REIT postavi v centru Manhattanu mrakodrap plny kancelari v cene $1B, tak kazdy rok si mohou odepisovat $25.64M. Odpisy ovsem nejsou cash, tzn. ze oni sice vykazi o $25.64M mensi zisk, ale ten cash jim zustava na uctu. Za 39 let sice ta nemovitost bude mit ucetni hodnotu 0, ale pokud do ni nejaky posuk nevleti letadlem nebo neco podobneho, tak stale bude produkovat pro REIT slusny prijem a jeji hodnota za tech 39 let bude temer jiste nominalne vyssi nez porizovaci. Z toho duvodu REIT obvykle neuvadi pouze zisk, ale zaroven Funds From Operations (FFO), ke kterym se dojde jako vykazany zisk + odpisy a amortizace + nektere jednorazove polozky jako zisky/ztraty z refinancovani dluhu, prodeje budov a podobne. FFO na akcii tedy v podstate rika, kolik by REIT byl schopen vyplatit, kdyby jenom vybiral najemne a jinak v podstate nevyvijel cinnost. Problem je ovsem v tom, ze nemovitosti vyzaduji udrzbu, proto REIT jeste casto vykazuji AFFO - adjusted FFO (to ovsem nema zadnou oficialni definici), ktere vetsinou znamena FFO minus naklady na udrzbu nemovitosti a de facto znamena, kolik by REIT mohl vyplatit na divi bez toho, aby se jinak zhorsila kvalita jeho aktiv. P/AFFO je tak tedy v podstate P/FCF.
Z duvodu odpisu tedy P/E nebo P/B nedava smysl; problem s E u P/E jsem popsal vyse a pro P/B plati to same, teoreticky je mozne, aby REIT produkoval miliony dolaru mesicne a presto mel ucetni hodnotu nemovitosti 0. Z toho duvodu nektere REIT jeste uvadi NAV, coz je jejich odhad trzni ceny nemovitosti. Je to jiste lepsi, nez ucetni hodnota, ale stale je to jenom odhad od spolecnosti, ktera ma implicitne zajem na tom, vykazovat cenu co nejvyssi.

[Viktorius]

Díky za podrobné a jasné vysvětlení.
Pořád mi ale nějak nedochází, proč by měly být tyhle dva ukazatele lepší než třeba to P/E. Sledovat P/E má podle mne smysl u jákékoliv společnosti, protože čistý zisk už je snížen právě o ty odpisy. Takže nebýt odpisů, byl by čistý zisk vyšší a tudíž P/E menší, ještě lepší. Pokud tedy má jakákoliv spol. P/E např. 10 se započítáním odpisů, pak bez započítání odpisů bude mít P/E nižší, třeba 8. A teoreticky čím je P/E nižší, tím je spol. "levnější".
O úskalích ukazatele P/B vím, ale platí o něm podle mne v podstatě to samé, co jsem psal o P/E. Čím nižší, tím lepší, alespoň z mého pohledu.

Tu AGNC jsem sledoval už cca před 2 lety, kdy stála cca polovic než teď a dividendu měla tuším kolem 15%.
Ještě bych potřeboval pochopit, jak je to u REIT s dluhem, protože Gladiš píše, že u fin. spol. sledovat klasickou zadluženost nemá smysl, kvůli jinému způsobu výkaznictví, tak nevím... Když má třeba nějaký REIT poměr Debt/Equity na 8, tak mě to trošku znervózňuje.

[drozden]

ad P/E a P/B: predstav si REIT, ktery vznikl pred 40 lety, tehdy nakoupil vsechny sve budovy a uz je odepsal. Dnes ma ucetni hodnotu budov 0 a rocni prijem z najmu treba $100. Protoze nema co odepisovat, tak je jeho cisty zisk $100-naklady na provoz a udrzbu treba $20. Cisty zisk $80, ktery muze vyplatit na divi. P/B nebude, nebot deleni nulou.

Pak mame ten samy REIT, ktery vznikl pred 30 lety, prijem z najmu opet $100, udrzba a dane $20 a odpisy $20. Cisty zisk $60. Vygenerovany cash je porad stejny, stejne jako potencial vyplacet divi ($80), ale vykazany zisk mensi. Proto tedy P/E a P/B nedava smysl, nema prilis vztah k vykonu REIT ale spis k variacim stari portfolia.

U normalnich firem jsou odpisy trochu neco jineho, protoze kdyz vyrobni firma koupi linku, ktera je za 7 let odepsana a taky nepouzitelna, tak je prirozene, ze ji musi nahradit. Nemocnice, mnohaposchodove kancelarske budovy a podobne ale maji zivotnost uplne jinou, nez 28/resp. 40 let, jak vyzaduje US GAAP...

ad zadluzeni: mREIT, jako je prave AGNC, vydelava v principu na tom, ze nakupuje dlouhodobe hypoteky za kratkodobe dluhy a vydelava na jejich spreadu (AGNC ma tusim v soucasnosti 1.6 %) a zisk je znasoben pakou. V okamziku, kdy kratkodoba cena penez stoupne ovsem spread pravdepodobne klesne a dany mREIT prijde o velkou cast zisku. Protoze dluh je pro ne pracovni nastroj, nedava u nich posuzovani debt/equity takovy smysl, jako u normalnich firem. Na druhou stranu u normalnich equity REIT je zadluzeni normalni sledovany parametr, protoze dany REIT si pujcil na postaveni/koupi objektu, ktery pak pronajima. Tam uz se da financni paka posuzovat podobne jako u "normalnich" nefinancnich podniku.

[xmart]

Nechápu proč se tu na foru skoro všichni chtějí prospořovat k chubobě? Hlavně ti, co vědí o investicích tolik jako např Patrik, XLS a další kteří doporučují spořáky...

Ano spořící účet je jistotou. Ale ta jistota, kterou přinaší, je, že nikdy nedostanete více, než je reálná inflace, ale jestli se chcete prospořovat k chudobě rychlostí minimálně 6% každý rok, tak proč ne je to Vaše rozhodnutí.

Jak dlouho ještě budete naivně věřit vládám a bankám, že se své sliby dodrží a věřit těm hausnumerům, které uvádějí jako inflaci nebo růst HDP? http://www.youtube.com/watch?v=zPkTItOXuN0&list=PL7E8A774DA8435EEB&index=16&feature=plpp_video

Peníze se znehodnocují kvůli měnové válce http://finexpert.e15.cz/guverner-singer-hodla-s-cnb-vytahnout-do-menovych-valek-bude-to-k-necemu a nedávno i např profesor Oldřich Rejnuš http://cs.wikipedia.org/wiki/Old%C5%99ich_Rejnu%C5%A1 na své přednášce došel k závěru, že dnes má cenu investovat pouze do hmotných aktiv.

No a která hmotná aktiva jsou dnes nejvíce podhodnocená?
Zlato a zejméne stříbro, nejen díky manipulaci s jejich cenou http://www.financnytrh.com/chris-martenson-vysvetluje-ako-je-manipulovane-zlato-a-preco-to-je-v-poriadku/a7884
Zatím do drahých kovů investuje méně než 2% investorů z celého světa, ale až příjde stádo všichni se budou divit, jak cena drahých kovů poletí do stratosféry...

[iura]

Tady jde ale o riziko, stejně jako může zlato letět vzhůru, tak může i padat dolů.

[SocPredator]

Se stříbrem u nás bych si investici dlouho rozmýšlel. Buď dáte 20% (DPH) Kalouskovi, nebo 13% vykukovi, co nakupuje v Německu. A to nemluvím o různých spořeních s klokánkem (GG), kde mají tu drzost si ještě přihodit k ceně i 50% a třeba Filharmonika 1 Oz nabízí za 1230 Kč!

[xls]

Já tady nikdy "prospořování k chudobě" nepropagoval. Jen spořáky jako nejvhodnější způsob na uložení krátkodobých peněz pro většinu lidí, protože jinak naletí různým sviním převlečeným za "poradce" a přijde o ty peníze buď úplně nebo i nominálně jim z toho vypadne míň, než do toho vložili.
No a stříbro je díky DPH typický nástroj, do kterého může buď investovat nějaký super informovaný šíbr nebo nějaký přemluvený neinformovaný idiot. Ať se každý sebekriticky zamyslí, do které skupiny by se zařadil.

[saabik]

Se stříbrem u nás bych si investici dlouho rozmýšlel. Buď dáte 20% (DPH) Kalouskovi, nebo 13% vykukovi, co nakupuje v Německu. A to nemluvím o různých spořeních s klokánkem (GG), kde mají tu drzost si ještě přihodit k ceně i 50% a třeba Filharmonika 1 Oz nabízí za 1230 Kč!

o jakych 50 % u GG to mluvis? trochu to rozepis, prosim

[xmart]

xls: Ok, beru tvůj názor, nicméně dnes už se dá do fyzického stříbra investovat i bez DPH (tedy do té doby, než si jej chcete fyzicky poslat domů).
Já svým zákazníkům doporučuji 50 až 100 uncí v mincích někde u sebe (pro případ nejhoršího, případně i pár uncí zlata) a zbytek pak v bezcelním skladu ve Švýcarsku, kde na to nemůže ani EU.

A nemusí to být žádný super informovaný šíbr, tyto informace jsou dnes volně dostupné např.http://www.youtube.com/watch?v=UEx1sajMgjg, stačí se podle toho zařídit.
taky doporučuji shlédnout video od pana Maloneyho http://www.youtube.com/watch?feature=player_detailpage&v=tj2s6vzErqY&yt:cc=on



SocPredator: kdo Ti brání zajet si do Německa a nakoupit stříbro ve větším množnství, klidně i kilové mince (snížená DPH v Německu je jen na stříbrné mince). Pořád lepší než se prospořovat k chudobě.
Souhlasím 1OZ stříbra za 1230Kč je dnes opravdu hodně, ale brzo to může být normální cena.

-- 15. 10. 2012 01:51 --

Tady jde ale o riziko, stejně jako může zlato letět vzhůru, tak může i padat dolů.

Nevidím, žádný reálný důvod, proč by mělo padat dolů. Ano máte pravdu, bankovní kartel může krátkodobě poslat cenu zlata třeba i o 200 dolarů dolů (pak bude nejvhodnější doba přikoupit), ale z dlouhodobějšího hlediska je trend jasně růstový. Cena zlata nemůže jít pod náklady na těžbu, které se teď pohybují asi kolem 900 dolarů za unci a kvalita rudy neustále klesá... A u stříbra je to podobně.
Naopak důvodů k růstu je celá řada

[SocPredator]

o jakych 50 % u GG to mluvis? trochu to rozepis, prosim

Filharmonik. Cena 1 Oz mince je cca 675 Kč. Přičtu 50% a pak přičtu 20% DPH, kolik dostanu?

SocPredator: kdo Ti brání zajet si do Německa a nakoupit stříbro ve větším množnství, klidně i kilové mince (snížená DPH v Německu je jen na stříbrné mince). Pořád lepší než se prospořovat k chudobě.
Souhlasím 1OZ stříbra za 1230Kč je dnes opravdu hodně, ale brzo to může být normální cena.

Jednoduchá odpověď. Mé náklady na tento nákup převyšují rozdíl v DPH. Zkrátka bych tam musel nakoupit hodně stříbra, a na to zase nemám prachy

[drozden]

Nevidím, žádný reálný důvod, proč by mělo padat dolů. Ano máte pravdu, bankovní kartel může krátkodobě poslat cenu zlata třeba i o 200 dolarů dolů (pak bude nejvhodnější doba přikoupit), ale z dlouhodobějšího hlediska je trend jasně růstový. Cena zlata nemůže jít pod náklady na těžbu, které se teď pohybují asi kolem 900 dolarů za unci a kvalita rudy neustále klesá... A u stříbra je to podobně.
Naopak důvodů k růstu je celá řada

Tohle je uplna blbost. Naklady na tezbu a kvalita rudy je primarne funkci ceny, nikoliv naopak! Cim vyssi spotova cena zlata, tim horsi rudu se vyplati zpracovavat a ergo stoupa naklad na tezbu a klesa kvalita rudy. Viz napriklad Barrick Gold (nejvetsi tezar):

Q2 2007: Naklady na tezbu (Total cash cost): $345/oz
Q2 2012: $613/oz

[Akciový Klokan]

Nevidím, žádný reálný důvod, proč by mělo padat dolů.

Poznal jsem asi za 15 let hodně lidí co používali podobné věty ...
Dokonce bych to zařadil mezi ty známě poslední věty před smrtí, typu "ten jistič je určitě vypojený" nebo "Cítím tady plyn, rozsviť" případně "Já to zvládnu, jsem nejlepší pyrotechnik"