INVESTIKA

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod Deus123 12. 4. 2020 19:51

Ahoj,

přemýšlím kam dát peníze, abych to neměl pořád na účtu, na cca 10-15 let.

Nenašel jsme tu nic o společnosti Investika (https://www.investika.cz/), tak bych se chtěl zeptat na Váš názor.

Jestli to chápu, tak se tam peníze berou s nájmů obchodních center a rezortů.

Děkuji.
Deus123
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod xxiro 13. 4. 2020 13:07

Tento nemovitostní fond nijak zvlášť nevybočuje z řady ostatních nemovitostních fondů. Od založení (2015) měl fond výkonnost lehce přes 5% p.a. Účtují si manažerský polatek 1,8%, což sráží výnos na nějaké 3%. Účtují si i vstupní poplatky (až 5%). Pokud plánuješ investovat s horizontem 10 - 15 let, jistě existují lepší způsoby jak zhodnocovat vložené prostředky. Otázkou navíc je, jak moc se dotkne tohoto fondu současná situace okolo koronaviru, protože je tu předpoklad, že jim v prvním pololetí klesnou příjmy z pronájmů s přesahem i do druhého pololetí.

Velkou nevýhodou většiny nemovitostních fondů u nás v ČR jsou poměrně vysoké poplatky za správu. Nevím kolik mají zaměstnanců, ale fond má k dispozici aktiva v hodnotě cca 6 mld a při správcovském poplatku 1,8% to správci hodí na poplatcích okolo 100 mil/rok. I kdyby jejich roční náklady tvořili 50%, o čemž si myslím, že tak vysoké nebudou (hádám tak polovinu, možná ani to ne), tak je to dobrý business zejména pro majitele (akcionáře) tohoto fondu, kterým je firma sídlící v daňovém ráji na Kypru.

Osobně bych do tohoto fondu nešel.
xxiro
Mírně pokročilý
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod mlsal 13. 4. 2020 14:26

xxiro,

udávaný výnos je vždy po odečtení nákladů.

Deus123,

teď vyšly o nemovitostních fondech 2 články tady a tady.

Výnos fondu ovlivňuje jednak čisté nájemné a jednak změna ocenění nemovitostí v portfoliu. Ocenění nemovitostí se počítá z odhadu budoucího nájemného (výnosová metoda).

Bude záležet na hloubce krize a tedy jestli budou nájemníci schopni dál platit nájemné nebo ne. Je možné, že dojde k poklesu hodnoty fondu o 15-20%, který bude dohánět řadu let. Nemovitostní fondy jsou konzervativní investice a takhle velký pokles by byl docela nepříjemný.

Na 10-15 let bych využil poklesu akciových trhů a investoval do některého globálního akciového fondu.
mlsal
Nadšenec

Odeslat příspěvekod xxiro 14. 4. 2020 08:00

mlsal píše:xxiro,

udávaný výnos je vždy po odečtení nákladů.



Aha, díky za info. Nemovitostní fondy nejsou moje parketa. Myslel jsem, že se poplatky za správu do celkového výnosu nepočítají.

I tak si ale myslím, že pro nemovitostní fondy dopadne současná situace okolo koronaviru s menším zpožděním oproti trhům s vyšší likviditou (akcie, dluhopisy, atd.) a poklesy je teprve čekají. Otázkou je, jak rychle se z toho ekonomika zotaví a jestli tohle nebyl jen prolog pro ještě silnější propady.

Raději bych počkal s investicí do nem. fondů do konce roku až budou makro data z toho, jak moc se ekonomika z koronaviru zotavuje (Q3-19 vs Q3-20) a mnohem víc bych zvažoval investici do široce diverzifikovaných akciových ETF. Při takto dlouhém investičním horizontu mi to připadá potenciálně lepší cesta jak zhodnotit volné prostředky.
xxiro
Mírně pokročilý
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod fc70 14. 4. 2020 12:50

To není ani tak věc likvidity jako toho, že fondy přeceňují nemovitosti na tržní hodnotu jen jednou nebo párkrát do roka!

Snadno se může stát, že nejlepší odhad férové ceny nemovitostí je pokles o 20%, ale podílové listy fondu se ještě měsíce prodávají za „starou“ hodnotu.
fc70
Přeborník

Odeslat příspěvekod mlsal 14. 4. 2020 13:16

U REICO došlo k výraznému přecenění v dubnu 2009, viz pololetní zpráva za rok 2009, str. 8.

Srovnejte to s vývojem HDP. Ke snížení hodnoty fondu došlo, když HDP 2 čtvrtletí klesalo a bylo už prakticky po krizi.
mlsal
Nadšenec

Odeslat příspěvekod xxiro 14. 4. 2020 18:18

Další věcí je to, že cenu podílového listu neurčuje všemocná ruka trhu (nabídka vs. poptávka), ale odhadce, respektive odhadci. Předpokládám, že se při oceňování dělá více (2+) na sobě nezávislých odhadů a pak se hodnota určí např. průměrem těchto hodnot.
xxiro
Mírně pokročilý
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Deus123 17. 4. 2020 16:19

Ahoj, díky za info.

Co jsem slyšel tak prý nájemní smlouvy mají na 10 let a pravidelně je aktualizují, to by pak nemělo jen tak najednou se propadnout ne? Jinak do akciového fondu už investuji a tak hledám něco dalšího.
Deus123
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Inev 17. 4. 2020 18:34

Čemu říkáš akciový fond? Začínám se trošku bát :-) A máš zpracován nějaký fin. plán?

Já osobně tyto fondy ani jiné fondy ne. Jedině ETF.
Inev
Nadšenec

Odeslat příspěvekod mlsal 17. 4. 2020 20:01

Deus123,

Investika má průměrnou dobu do konce nájemních smluv 4,6 let. Oproti tomu cena nemovitostí se počítá jako součet (diskontovaných) čistých nájmů za 1000 let. Za tu dobu se může stát skutečně cokoliv. :-)

A ještě do toho vstupuje riziko neobsazenosti a riziko nesplácení nájmů. Odhadci tady mají velký prostor pro kreativitu.
mlsal
Nadšenec

Odeslat příspěvekod fc70 17. 4. 2020 22:42

Nájem diskontovaný řekněme 6% má za 20 let váhu jen 29% nájmu letos, za 40 let váhu 8%. Těch tisíc let je prakticky nesmysl, nemluvě o tom, že ta nemovitost tak dlouho v žádném případě nevydrží.

Ale ano, změna parametrů (třeba obsazenosti platícími nájemníky z 95% na 45% letos a 85% v příštích 5 letech, nebo ceny financování z 3% na 5%, nebo…) může klidně oceněním nemovitosti zamávat o desítky procent najednou. A pokud to náhodou není ve statutu přesně definováno, vůbec netušíš, kdy se to stane – a o kolik to přecení si skoro určitě taky nespočítáš, protože nemáš aktuální data, nebo to přinejmenším dá spoustu práce.
fc70
Přeborník

Odeslat příspěvekod mlsal 18. 4. 2020 05:30

fc70 píše:Nájem diskontovaný řekněme 6% má za 20 let váhu jen 29% nájmu letos, za 40 let váhu 8%. Těch tisíc let je prakticky nesmysl, nemluvě o tom, že ta nemovitost tak dlouho v žádném případě nevydrží.

Pokud vlastník bude držet nemovitost dlouhou dobu (teoreticky nekonečnou) a neplánuje jí v dohledné době prodat, k ocenění se použije tzv. "Věčná renta." Nemovitostní fondy obvykle kupují kvalitní nemovitosti pro dlouhodobý pronájem.

Hodnota nemovitosti se vypočítá podle vztahu: Výnosová hodnota = Roční čisté nájemné / Míra kapitalizace
nebo také jako
součet diskontovaných čistých nájmů za nekonečnou dobu (těch 1000 let).


Pokud vlastník plánuje nemovitost v dohledné době prodat, k ocenění se použije tzv. "Dočasná renta."
mlsal
Nadšenec

Odeslat příspěvekod fc70 18. 4. 2020 14:04

Já ti neodporuji, ale neznamená to, co si myslíš nebo naznačuješ. Diskontovaný nájem za 1000. rok má v tom ocenění hodnotu nula haléřů (což je dobře, jinak by ta metoda pro budovy s konečnou životností nedávala vůbec smysl).
fc70
Přeborník

Odeslat příspěvekod mlsal 18. 4. 2020 14:20

Bingo! :-)

Samozřejmě to neznamená, že někdo bude platit nájem 1000 let.
mlsal
Nadšenec

Odeslat příspěvekod xxiro 21. 4. 2020 16:00

Deus123 píše:Ahoj, díky za info.

Co jsem slyšel tak prý nájemní smlouvy mají na 10 let a pravidelně je aktualizují, to by pak nemělo jen tak najednou se propadnout ne? Jinak do akciového fondu už investuji a tak hledám něco dalšího.


To, na co se tě tu snažíme upozornit je to, že odhad miliardového portfolia nemovitostí nějakou dobu trvá a probíhá v určitých časových intervalech např 1x za měsíc, kvartál, pololetí, atd. Například v březnu se sbírají data pro odhad(nájmy, obsazenost atd. za únoru), v dubnu vyjdou odhady a tím se přecení podílový list.

Takže aktualizace ceny podílového listu např z dubna ještě nemusí odrážet současnou hodnotu, protože data z března ještě nemusí plně odrážet propady v příjmech z nájmů, ale můžou se projevit až v dalším přecenění podílového listu např až v červenci nebo i později, kdy někteří nájemníci současnou situaci neustojí. Navíc se může stát to, že nájmy v těchto nemovitostech klesnou, aby se udržela rozumná obsazenost nemovitostí, protože je lepší pronajímat obchodní prostor s 20% slevou než ho nemít pronajatý vůbec a hledat 3 měsíce někoho nového.

Já osobně bych se do toho teď rozhodně nepouštěl. Fundovaně odhadnout současnou hodnotu podílového listu může v současnosti jen někdo, kdo trhu s komerčními nemovitostmi rozumí a má k němu aktuální data. Navíc i pro něj to může být celkem oříšek. Ještě půl roku zpátky to bylo relativně jednoduché, ekonomika šlapala, ceny nemovitostí rostly, nájmy rostly všechno bylo zalité sluncem, takže z toho vycházel předpoklad že cena těchto podílových listů bude růst ruku v ruce s nájmy. Teď je situace jiná a v současnosti nestačí mít jen kvalitní nemovitosti, chce to mít i kvalitní nájemníky.
xxiro
Mírně pokročilý
Uživatelský avatar

Další stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků