Hypotéka nebo ne

[bambino358]

Dobrý den,
v časovém horizontu 1-2 let plánujeme s manželkou koupi domu (k bydlení, NE jako investici). Jestli se budeme ubírat cestou koupě domu v horším stavu s tím, že ho budeme třeba za pomoci dotací rekonstruovat nebo spíš něco bez nutnosti rekonstrukce se ještě rozhodujeme.

Nad čím přemýšlím je, jestli to zafinancovat všechno v hotovosti nebo využít hypotéku a hotovost dát někam do dluhopisů, kde by se alespoň nějak zhodnocovaly a tím pomáhaly splácet hypotéku.

V hotovosti máme cca 4 000 000 Kč. Já (35 let) HPP cca 36 000 Kč čistého. Manželka (32 let) živnostník cca 20 000 Kč čistého. Jak je z našich příjmů vidět, naspořit další 4 000 000 Kč se nám za našich životů už asi nepodaří, takže si říkám, že je možná škoda se jich zbavit a všechno dát do domu. Na druhou stranu žít bez dluhů má taky něco do sebe... Jinak my žádné dluhy/splátky nemáme a nikdy jsme neměli...

Otázkou je, jakou cestou se ubírat... hypotéka nebo ne?

Chápu, že jednoznačná odpověď na to není, ale budu rád za názor někoho nezaujatého.

Děkuji

[drkarel]

Tak úplně nevím,jestli to patří sem nebo do sekce Bydlení forum-1748/Bydleni.html. Jinak to vidím poměrně jednoduše: Pokud jsem si jist, že investice vynese více, než mě bude stát hypotéka, pak bych šel do hypotéky. Pokud ne a pokud hypotéku nepotřebuji, pak nemá smysl do ní chodit.

[zivan]

Pak je ještě možností offsetová hypotéka, vzít si třeba milion nebo půl, necelou tu částku dát na ten účet k hypotéce, úroky platit jen z toho malého rozdílu a zároveň mít dostupnou rezervu pro případ potřeby.

[Jirka.2]

No hlavně když dneska koupíte dům za 4 tak další 4 do něj nejspíš budete muset nacpat, aby to bylo obyvatelný. Jedině kdyby jste byl tak zručný, že by jste zvládl rekonstrukci svépomocí. Ale pak bych přemýšlel jestli není mnohem lepší možnost se na práci za usoplených 36t zvysoka vykašlat, koupit si kýbl zednickou lžíci a nosit domů 120t+ jako běžně šikovný zedník...

[bambino358]

Tak úplně nevím,jestli to patří sem nebo do sekce Bydlení forum-1748/Bydleni.html. Jinak to vidím poměrně jednoduše: Pokud jsem si jist, že investice vynese více, než mě bude stát hypotéka, pak bych šel do hypotéky. Pokud ne a pokud hypotéku nepotřebuji, pak nemá smysl do ní chodit.

Děkuji za odpověď. No k podobnému závěru jsem zatím došel také...

-- 8. 12. 2024 13:22 --

Pak je ještě možností offsetová hypotéka, vzít si třeba milion nebo půl, necelou tu částku dát na ten účet k hypotéce, úroky platit jen z toho malého rozdílu a zároveň mít dostupnou rezervu pro případ potřeby.

Děkuji, to je velmi zajímavá alternativa, která mě vůbec nenapadla. Rozhodně to prostuduji detailněji.
V zásadě by to mohlo fungovat docela zajímavě stylem.

Vezmu si hypotéku na 2 000 000 Kč a na běžný účet k tomu dám 2 000 000 Kč = neplatím úrok.
Naskytne se příležitost k nákupu dluhopisů s úrokem vyšším, než je úrok na hypotéce = peníze z běžného účtu vezmu a dám je do dluhopisů = peníze se zhodnocují.
Po ukončení splatnosti dluhopisů mohu finance zase vložit na běžný účet a k hypotéce, čímž si snížím úrok na hypotéce...

Asi to takto jednoduché nebude, ale rozhodně jste mi rozšířil obzory. Děkuji

[fc70]

Trochu opatrně s těmi „dluhopisy“ – co plánuješ kupovat?

• Státní dluhopisy asi mají menší úrok než na hypotéce (a staré daň).
• S firemními dluhopisy se asi dá najít něco výnosnějšího (ale 15 % daň a poplatky), ale neseš riziko. Mohlo by se stát, že emitent nevyplatí 100 % a tobě dluh zůstane. Diverzifikace by byla klíčová, a v tomto objemu by to asi šlo spíš těžko (a určitě by to stálo hodně práce).
• Dluhopisový fond, kromě nějakých daní, bude stát přes procento na nákladech.

Neříkám, že by to nešlo, ale intuitivně mi to připadá spíš rizikové pro rodinu, který má příjem a majetek trochu „nadoraz“. Může to vyjít, a dopadnout dobře, ale dost věcí se může pokazit a pak to bude hodně bolet. Kdyby to byla 1 z 5 nemovitostí a investice byla do akciového ETF, tak je to úplně jiná věc.

[drkarel]

Ještě dodávám, že osobně bych do něčeho takového nešel. Jak píše i fc70, těžko najít bezpečnou investici, jejíž úrok by jistě převýšil úrok hypotéky (+ je třeba počítat se zdaněním).

[bambino358]

Trochu opatrně s těmi „dluhopisy“ – co plánuješ kupovat?

• Státní dluhopisy asi mají menší úrok než na hypotéce (a staré daň).
• S firemními dluhopisy se asi dá najít něco výnosnějšího (ale 15 % daň a poplatky), ale neseš riziko. Mohlo by se stát, že emitent nevyplatí 100 % a tobě dluh zůstane. Diverzifikace by byla klíčová, a v tomto objemu by to asi šlo spíš těžko (a určitě by to stálo hodně práce).
• Dluhopisový fond, kromě nějakých daní, bude stát přes procento na nákladech.

Neříkám, že by to nešlo, ale intuitivně mi to připadá spíš rizikové pro rodinu, který má příjem a majetek trochu „nadoraz“. Může to vyjít, a dopadnout dobře, ale dost věcí se může pokazit a pak to bude hodně bolet. Kdyby to byla 1 z 5 nemovitostí a investice byla do akciového ETF, tak je to úplně jiná věc.

Děkuji za rady. No mě zaujaly především dluhopisy bank, které mi přijdou nejméně rizikové. Ale na rovinu říkám, že se v tom nevyznám nijak výrazně. Já jsem celou dobu počítal s tím, že dům koupíme za hotovost, ale pak jsem při prohlídkách narazil na to, že téměř každý makléř do mě začal klavírovat, že koupit nemovitost za vlastní je blbost, protože peníze z banky jsou levné a vždy můžu peníze investovat tak, aby se mi zhodnotily víc, než je úrok na hypotéce. Zase nejsem tak mimo, abych věřil realiťákovi, který má provizi z domluvených hypoték, všechno, co řekne. Jen jsem chtěl vědět názor znalejších.
Já jsem teď z dluhopisů namlsaný, protože jsem dal pro mě vysokou částku do protiinflačních dluhopisů, které měly pěkné zhodnocení, tak najednou mám pocit, že dluhopisy jsou zlatý důl...

-- 8. 12. 2024 16:36 --

Ještě dodávám, že osobně bych do něčeho takového nešel. Jak píše i fc70, těžko najít bezpečnou investici, jejíž úrok by jistě převýšil úrok hypotéky (+ je třeba počítat se zdaněním).

Rozumím. Takže z toho plyne, že koupit dům za vlastní bez hypotéky není zase taková blbost...

[drkarel]

Jako jo, hypotéka je pro prostého člověka nejlevnější úvěr, ale neřekl bych, že zrovna teď jsou levné ... a statní dluhopisy fakticky nepokryly ani tu inflaci, zvláště přihlédneme-li k tomu, jak se zdražily za poslední roky nemovitosti (ne všude stejně, ale prakticky všude hodně). Strašně záleží na tom, co budeš kupovat, za kolik, kolik to ještě sežere ... není špatné mít nějakou rezervu ... takže ano, vzít si hypotéku na finalizaci vlastní bydlení je obecně dobrý krok (pokud se tedy dá předpokládat, že ji v pohodě splatíš). Vzít si ji s tím, že jistě ty peníze zhodnotím více, tomu bych nevěřil, i když takové situace mohou nastat (myslím, že jednu dobu se dal na hypo úrok méně než 1,5 %, to už se pak zhodnotit dá).

[saabik]

Ovšem v době, kdy byla hypo 1,5 %, tak spořáky byly lehce nad nulou a většina státních dluhopisů nesla blízko nuly, některé měly dokonce i záporný výnos. Všechno to jsou spojité nádoby.

Závěr může být takový: kdo tvrdí, že lze vydělat víc než je úrok hypotéky, tak buďto kecá, nebo zanedbává investiční riziko. Bez nějakého postoupeného rizika to určitě nepůjde. A tazatel si musí zodpovědět, zda je ochoten investiční riziko podstoupit, případně jak velké.

[fc70]

No mě zaujaly především dluhopisy bank, které mi přijdou nejméně rizikové.

Jaké dluhopisy bank? AT2/MREL dluhopisy (co vydávala Fio, Moneta, Creditas a další) jsou v jistém smyslu ještě rizikovější než akcie bank.

[drkarel]

saabik: Jasně, teoreticky jistě. Bohužel si neschovávám úrokové lístky. V letech 2016-2021 jsem měl sazbu na hypo 1,69 % p.a. a jen protiinflační dluhopisy v letech 2019/2020 a 2020/2021 nesly 3,3 % p.a. Mám pocit, že jsem pak malou část měl na stavebku, kde mám taky pocit, že výnos vč. státní podpory s všelijakými bonusy neklesl pod 4,5 % p.a. Kde byl zbytek, teď nevím, ale mám pocit, že se dal najít i obyčejný vklad s odpovídající sazbou.

[tmx643]

Hypotéky za 1,69 šly sehnat někdy začátkem 2017 a pak koncem 2020, proti tomu přelom 2018/2019 byly za 3 %, pak to pomaličku kleslalo. Rozhodně to nebylo jedno období se stabilně nízkými sazbami.

[drkarel]

Však nic takového netvrdím, ale existuje něco jako fix, konkrétně 5letý fix. A když píšu, že to bylo v roce 2016, tak to bylo v roce 2016 (konkrétně květen). A dostal bych se tehdy i níže, jen jsem zvolil cestu nejmenšího odporu.

[tmx643]

To ano, ale dáváš proti tomu výnos z let 2019/2020, kdy byla cena peněz relativně na tu dobu vysoká, než přišel covid. Plus teda protiinflační dluhopis už neexistuje, tak to nemá smysl řešit.