Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

Co, kdy, proč a jak správně zdanit. Rady, tipy a návody pro všechny podnikající subjekty v ČR

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod Tomaas5 24. 5. 2023 18:04

Výše zmíněný rozsudek NSS jsem četl a z něj poměrně jasně vyplývá, že se má zjišťovat obvyklá cena. Proto mě zaráží, stanovisko MFČR, které zastává přesně opačný názor.

Nevíte tedy o nějakém pozdějším rozsudku NSS, který by ten z roku 2012 překonal? Já osobně jsem žádný jiný nenašel. Popřípadě nevíte sp. zn. aktuálně probíhajících soudních řízení vtahujících se k problematice reprodukční pořizovací ceny?

Jaký postup byste mi tedy doporučil? Zajít za znalcem a říct aby mi udělal odhad reprodukční pořizovací ceny a to podle zjištěné ceny nebo to risknout a nechat si udělat odhad na cenu obvyklou?

Pokud bych nechtěl riskovat, nechal si udělat odhad na cenu zjištěnou a v nějakém soudním sporu by FÚ prohrál, dalo by se nějak operovat s novým odhadem na cenu obvyklou nebo bych musel odpočty provádět podle ceny zjištěné?
Tomaas5
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 24. 5. 2023 20:15

U soudu je toho asi víc na toto téma. Spisovky neznám.
Novější rozsudek není - spíš je nový výklad - začalo to v § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů, kde je bohužel stejná věta jako v § 29 - a výklad § 10 odst. 5 si napsali do nového GFŘ D-59.

Vždycky se dají použít rovnoměrné odpisy s nižší sazbou, které čirou náhodou vyjdou stejně jako odpisy ze zjištěné ceny. A v případě soudního rozhodnutí "přepnout" na odpisy maximální z ceny obvyklé. Takže já jsem pro znalečáky na obě ceny ... doba odepisování je dlouhá.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Tomaas5 24. 5. 2023 20:57

Chápu smysl jejich argumentace, ale když § 8 odst. 3 zák. o oceňování majetku uvádí, že se má cena jednotky zjistit nákladovým (způsobem podle vyhlášky) nebo porovnávacím způsobem (způsob blížící se obvyklé ceně), tak speciální úprava v § 8 má přednost před obecnou úpravou v § 2 odst. 7 (jestli jsem tedy správně pochopil co znamená porovnávací způsob ocenění jednotky).

Pokud jsem správně pochopil, tak mi doporučujete udělat oba znalecké posudky jak na cenu obvyklou tak na cenu zjištěnou a pokud by byla možnost, tak přejít z ceny zjištěné na cenu tržní? Nebylo by tedy výhodnější udělat si nejdříve znalecký posudek na cenu zjištěnou a až posléze si dodělat znalecký posudek na cenu obvyklou? Předpokládám, že jde udělat znalecký posudek na cenu obvyklou i zpětně, ke dni před tím než byla jednotka pronajímána, a není to nijak časově omezeno.

Mám požadovat po znalci, aby znalecký posudek opatřil znaleckou doložkou?
Tomaas5
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod passé 24. 5. 2023 21:47

Znalecky posudek bez dolozky soudniho znalce neni znalecky posudek.

https://www.znalci.com/znalecke-posudky/
passé
osobne

Odeslat příspěvekod Rop 25. 5. 2023 07:50

Znalecké posudky zpětně se dělají špatně. Vždy je lepší dělat ocenění v reálném čase. Alespoň tedy pro znalce. A tím to šetří náklady.

Znalecký posudek nutně nemusí být znaleckým posudkem, ale je potřeba respektovat oceňování dle zákona o oceňování majetku.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Red Cerveny 6. 6. 2023 21:42

Zdravím, super vlákno, díky Ropovi hlavně, na některé otázky jsem ale odpovědi nenašel, tedy poprosím, zkusím...

K reprodukční ceně, ať už je správně cena obvyklá nebo administrativní:

- k bytu obvykle připadá i jistá část společných prostor domu, lze mít tyto prostory v ceně? - nájemník je užívá. Samozřejmě bez pozemků.
- odhad nedokáže stanovit cenu obvyklou pro pozemky, jednoduše proto, že jsou na trhu vždy součástí ceny bytu a byt je tak v ceně obvyklé naceněn vždy komplet i s nimi. Variantou je odečíst od ceny obvyklé cenu (pozemků) zjištěnou nebo trojčlenkou stanovit cenu pozemků z ceny obvyklé a administrativních cen bytu/pozemku. Jak postupovat?
- dočetl jsem se také, že reprodukční cenou je míněna cena zjištěná (administrativní), ale bez opotřebení, tedy jako by šlo o byt nový. Setkal se s tím někdo, mohlo by tomu tak být?

Díky...
Red Cerveny
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 7. 6. 2023 05:45

Cenu bytu tvoří:
- vlastní byt
- společné prostory
- pozemek.
Znalci stačí vyčíslit hodnotu pozemku a celku. To odečte a máme cenu, kterou odepisujeme.
Neznám znalce, který by cenu pozemku neurčil - většinou vezme cenu pozemku pod nějakým rodinným domem. Však je to taky k bydlení.
Variant je spousta. Ale dle berňáků je zatím správná jen cena zjištěná.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Red Cerveny 7. 6. 2023 07:20

OK, tedy k ceně zjištěné pro odpisy,
jde o cenu bytové jednotky vč. společných prostor, odečítá se jen pozemek.

A reprodukční cenou je cena zjištěná "s" nebo "bez" opotřebení?

RC
Red Cerveny
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 7. 6. 2023 09:58

Reprodukční pořizovací cena je cena určená podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
To je definice ze zákona. O jejím výkladu je několik soudních sporů.
Finančák i přes rozsudek NSS 8 Afs 30/2012 - 32 to vykládá jako cena zjištěná. A cena zjištěná je vždy postup dle zákona a dle vyhlášky. Tam více variant není.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Ma3n 7. 6. 2023 11:07

Odlisuje sa stanovenie reprodukcnej ceny pre odpisy u bytu a rodinneho domu ak sa realizuje z casti svojpomocna vystavba rodinneho domu? Znalec moze pravdepodobne vychadzat z cien materialov tj dodavatelskych faktur kde sa zvacsa mozu dat predlozit faktury stavebneho materialu. Pri stavbe na kluc by to bolo bolo jednoduchcsie zdokumentovat. Rozdiel od stavby na kluc a stavby len za material su pomerne odlisne: https://www.promiprojekt.sk/projekty/laguna/laguna-14
Pozemok sa asi pravdepodobne neberie do uvahy aj v tomto pripade pri odpisoch
Ma3n
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 7. 6. 2023 13:30

Metoda zjištění reprokuční pořizovací ceny je stále stejná. Podle berňáku cena zjištěná, podle daňových poradců cena tržní. Je jedno jestli to je dům, byt nebo karavan.
Znalec zjišťuje ve všech případech cenu k okamžiku ocenění. Je jedno jestli jsem dům postavil sám, nebo jestli mi karavan sneslo vodňanské kuře. Vliv na cenu k okamžiku ocenění to nemá.
Pozemek se neodpisuje nikdy.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Tomaas5 26. 6. 2023 14:06

Dobrý den,

tak jsem si nakonec nechal udělat znalecký posudek na cenu zjištěnou.

Znalec při určení ceny použil nákladový způsob.

Chtěl bych se zeptat zda je to správné řešení a zda nešlo použít porovnávací způsob?

Nákladovým způsobem cena nemovitosti pro odpisy vyšla úplně směšně a domnívám se, že porovnávací způsob by pro mě byl výhodnější.

Ocenění dle porovnávacího a nákladového způsobu je upraveno ve vyhlášce č. 441/2013 v § 21 a § 38. Jen teda nemohu rozlousknout, který způsob se má použít na určení reprodukční pořizovací ceny mého bytu.
Tomaas5
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 26. 6. 2023 15:34

§ 21 odst. 2: Cena jednotky, která je byt, nebo která zahrnuje byt nebo soubor bytů, ve stavbách neuvedených v příloze č. 8 k této vyhlášce pod typem J, K, nebo kterou je nebytový prostor, nebo která zahrnuje nebytový prostor nebo soubor nebytových prostorů a cena jednotky, která zahrnuje soubor bytů a nebytových prostorů, nebo rozestavěná jednotka, se určí nákladovým způsobem podle vzorce

§ 38 odst. 1: Cena jednotky, kterou je byt, nebo která zahrnuje byt nebo soubor bytů, v budově typu J a K z přílohy č. 8 k této vyhlášce, a spoluvlastnického podílu na společných částech nemovité věci, se určí podle vzorce

Příloha č. 8: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-44 ... 1#f5155798

Řídí se to typem nemovitosti. Obvykle to je porovnávací způsob - což ale není tržní cena.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Tomaas5 26. 6. 2023 17:27

Tohle všechno vím.

Znalec ve znaleckém posudku určil jednotku jako bytový či nebytový prostor v budově dle § 21. S tím že jde o typ J. domy vícebytové (typové). Dále uvedl ve znaleckém posudku, že je ocenění provedeno nákladovým způsobem bez koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu pp.

Mě zajímá podle čeho tak usoudil a zda postupoval správně.

Jedná se o bytovou jednotku v klasickém panelovém bytovém domě se sklepem.

Jediné co mě napadlo, podle čeho by mohl určit nákladový způsob dle § 21 je ten, že k bytové jednotce patří i sklep. Je tato má úvaha správná nebo měl i přesto znalec postupovat dle porovnávacího způsobu?

§ 21(2) vyhlášky
Cena jednotky, která je byt, nebo která zahrnuje byt nebo soubor bytů, ve stavbách neuvedených v příloze č. 8 k této vyhlášce pod typem J, K, nebo kterou je nebytový prostor, nebo která zahrnuje nebytový prostor nebo soubor nebytových prostorů a cena jednotky, která zahrnuje soubor bytů a nebytových prostorů, nebo rozestavěná jednotka, se určí nákladovým způsobem podle vzorce
Tomaas5
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Portalek 14. 9. 2023 16:04

Ahoj,
výborné téma, zodpovědělo hodně mých otázek a nejasností, ale pořád mám jednu nezopovězenou: Když jsem v pronájímané nemovitosti část roku bydlel a poté jsem ji pronajmul, můžu si poměrnou část úroků z hypo odečíst ze základu daně jako předchozí roky a část za pronájem dát do nákladů pronájmu?
Portalek
Kolemjdoucí

Předchozí stránkaDalší stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků