Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

[Vera L.]

Hezký večer,
prosím o radu.
V roce 2005 jsem si zakoupila byt v panelovém domě. Ten byl postaven v roce 1980, ale v roce 2005 zrekonstruován, takže byt jsem kupovala až po rekonstrukci. V listopadu 2019 jsem začala byt pronajímat. Chtěla bych uplatnovat výdaje skutečné, tzn. do nich zahrnout i odpisy nemovitosti. A ted nevím - můžu byt odepisovat nebo ne? Protože mě tam mate to, že panelák byl postavený už v 1980, tzn že je starší než 30 let..... A to už by byl v podstatě odepsaný.... Nebo mám počítat rok 2005 jako rok "jedna"? Dále jsem se párkrát dočetla, že ten nový odhad se musí dělat než se začne byt pronajímat. Je to pravda? Potom ještě jeden dotaz, v roce 2015-2016 jsem podnikala jako OSVČ, byla jsem ve ztrátě a v roce 2018 činnost úplně ukončila. Vím, že ztráty z podnikání se mohou uplatnovat ještě 5 let, ale co když už nejsem OSVČ? Jsem jen zamestanec a byt pronajímám jako FO. I tak si mohu tuto ztrátu ještě odečíst nebo ne? Jinak mohu dát do výdajů i uroky z hypotéky, když byt pronajímám? děkuju moc!

[Rop]

Vstupní cena pro odpisy - viz § 29 odst. 1 písm. a) a d) zákona o daních z příjmů:
Vstupní cenou hmotného majetku se rozumí
a) pořizovací cena, je-li pořízen úplatně. Při odkoupení najatého majetku, u něhož nájemce odpisoval technické zhodnocení podle § 28 odst. 3, je součástí vstupní ceny, s výjimkou uvedenou v odstavci 4, i zůstatková cena tohoto technického zhodnocení. Nejsou-li při bezprostředním úplatném nabytí hmotného majetku po ukončení úplatného užívání dodrženy podmínky uvedené v § 24 odst. 4 nebo odst. 5, lze do vstupní ceny zahrnout úplatu za užívání, která byla uhrazena do data ukončení smlouvy a nebyla výdajem (nákladem) podle § 24; přitom u poplatníka, který nevede účetnictví, lze do vstupní ceny zahrnout i zálohy na úplatu za užívání do data ukončení smlouvy. U nemovitého majetku, který poplatník uvedený v § 2 pořídil úplatně v době delší než 5 let před jeho vložením do obchodního majetku nebo v době delší než 5 let před zahájením nájmu, cena podle písmene d). U nemovitého majetku, který poplatník uvedený v § 2 pořídil úplatně v době kratší než 5 let před jejich vložením do obchodního majetku nebo v době kratší než 5 let před zahájením nájmu, se pořizovací cena zvyšuje o náklady prokazatelně vynaložené na jejich opravy a technické zhodnocení. U movitého majetku, který poplatník uvedený v § 2 pořídil úplatně v době delší než 1 rok před vložením do obchodního majetku nebo v době delší než 1 rok před zahájením nájmu, je vstupní cenou cena podle písmene d) s výjimkou majetku nabytého formou finančního leasingu,
d) reprodukční pořizovací cena v ostatních případech určená podle zvláštního právního předpisu; přitom u nemovité kulturní památky se reprodukční pořizovací cena stanoví jako cena stavby určená podle zvláštního právního předpisu bez přihlédnutí ke kategorii kulturní památky, historickému stáří kulturní památky a k ceně uměleckých a uměleckořemeslných děl, která jsou součástí stavby. U poplatníka, který má příjmy z nájmu podle § 9, je třeba reprodukční pořizovací cenu stanovit již při zahájení nájmu,
Čili - ke dni zahájení nájmu je třeba udělat znalecký posudek a z této ceny se následně odepisuje.
Odečet ztráty - ano jde to.
Ano úroky z hypotéku uplatnit lze.

[Vera L.]

Ahoj Rope, děkuju! Ještě otázku - co když už byt pronajímám a ten odhad ještě nemam ale hotový? Já totiž nevěděla, že se musí odhad udělat před tím, než byt začnu pronajímat...... Když udělam odhad po tom, co jsem byt pronajímat už začala, tak je to neplatnej odhad? Jinak právě mi po delší době odepsali z FU - prý ty úroky opravdu odečíst nejde, když tam nebydlim.......

[Rop]

Odhad se dá udělat zpětně.
Úroky - nelze uplatnit jako nezdanitelnou část základu daně dle § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů (což mě na mysli berňák), ale lze je uplatnit jako náklad na dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmu.

[Vera L.]

Ahoj Rope,
tak jsem tim argumentovala na FÚ a bohužel, úroky prostě uplatnit nemohu, když byt pronajímám a nebydlím tam sama. Kontrola z FU se prý při kontrolách řídí paragrafem 15 a ten paragraf 24 (o nákladu na dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmu) se při kontrolách neřídí, protože to je obecný paragraf, takže mám smůlu.

[Rop]

Ehm ... to je přesně to o čem mluvím - na berňáku si pletou nebe a dudy. Mimochodem ptát se chodí za daňovým poradcem a ne na berňák.
Úroky z hypotéky na pronajímaný byt jsou nákladem dle § 24.
Úroky z hypotéky na pronajímaný byt nejsou nezdanitelnou částí daně dle § 15.
Nebo si snad myslíte, že když si podnikatel koupí skladovací halu na úvěr, kterou pronajímá, že úrok z toho úvěru není daňovým nákladem?

[Vera L.]

Ne, to si nemyslím. Souhlasim s Tebou. Daňového poradce asi oslovím, protože mi ta odpověď z FÚ přijde na hlavu, ale stejně - co když mi přijdou na kontrolu, a opravdu mi ty úroky (který si tam samozřejmě nacpu) neuznají a ještě za to dostanu pokutu? Pokud mám z FU informaci, že kontrola jede podle paragrafu 15, tak co bych s tim jako mohla dělat? Podle mě nic. Nebo by snad mohl něco udělat ten daňovej poradce? nemyslim si

[Rop]

Na kontroly chodí lidi o píď chytřejší než na přepážce. Ty lidi na přepážce většinou nevědí o čem mluví a jen vyhrožují. Na berňák se pro radu nechodí. Oni něco řeknou, ale nemají za to žádnou odpovědnost a většinou radí významně špatně.
Daňový poradce (např. moje maličkost) má odpovědnost a hájí si to i při kontrole. Nějakého si určitě najděte - https://www.kdpcr.cz/seznam-danovych-poradcu

[Vera L.]

Dobrý večer, prosím o radu. V roce 2019 jsem poprvé začala pronajímat byt, výdaje jsem uplatnila paušálně. Za rok 2020 je chci uplatnit dle skutečnosti a zahrnout do nich tak odpisy. Pronajimaný být jsem koupila v roce 2006. Pokud správně chapu zákon, tak si musím nechat udělat odhad nemovitosti. Ten odhad si mám nechat udělat aktuální, tj kolik by stál byt teď, nebo mi odhadce musi udělat odhad jakoby zpětně? Z odhadu pak budu tedy vypočítávat odpisy, jen nevím, jakým rokem mám začít. S dovolenim sem vložím odkaz na jednu tabulku, která ty odpisy vypočítá, a můj dotaz zní, jaký rok pořízení tam mam dat, jestli ten rok 2006 nebo 2020,protoze z tohoto roku budu mít nový odhad nemovitosti? Děkuji moc za radu! Zde je odkaz https://www.uctovani.net/kalkulacka-odp ... chlene.php

[Vera L.]

Dobrý večer, minule jste mu tu radili, že když pronajímám byt, takže si mohu odečíst úroky z hypotéky, kterou na tento byt mam. Prostudovala já si zákon a zdalo se mi, ze je to opravdu tak. Jenže když jsem podala přiznání k dani z příjmu, tak mi to FÚ vrátil s tím, že když být pronajímám, tak si úroky z hypo prostě odecitat nemůžu. To bych prý mohla jen kdybych tam bydlela. Chci se vás tedy zeptat, co mám dělat příště, až budu podávat přiznání za tento rok a až mi to FÚ zase vrátí. Jak se mám jako bránit? Minulý rok jsem to neresila, ale letos se nechci nechat jen tak obrat o tu možnost si tam ty úroky dát. Když mi to FÚ zase vrátí, tak na koho se mám tedy obrátit pak, případně co byste dělali vy? Dekuji

[mlsal]

Když byt pronajímáš, nemůžeš úroky psát do ř. 47. Pak ti to FÚ neuzná, protože neřešíš bytovou potřebu svou nebo svých blízkých.

Výdaje podle § 9 píšeš do přílohy 2, ř. 202.
Pokud jsi za rok 2019 výdaje uplatňovala paušálně, máš v tom paušále zahrnuté i ty úroky.

Aby jsi mohla úroky, odpisy, atd. uplatnit, musíš uplatňovat skutečně vynaložené výdaje.

[mlsal]

Dobrý večer, prosím o radu. V roce 2019 jsem poprvé začala pronajímat byt, výdaje jsem uplatnila paušálně. Za rok 2020 je chci uplatnit dle skutečnosti a zahrnout do nich tak odpisy. Pronajimaný být jsem koupila v roce 2006. Pokud správně chapu zákon, tak si musím nechat udělat odhad nemovitosti. Ten odhad si mám nechat udělat aktuální, tj kolik by stál byt teď, nebo mi odhadce musi udělat odhad jakoby zpětně? Z odhadu pak budu tedy vypočítávat odpisy, jen nevím, jakým rokem mám začít. S dovolenim sem vložím odkaz na jednu tabulku, která ty odpisy vypočítá, a můj dotaz zní, jaký rok pořízení tam mam dat, jestli ten rok 2006 nebo 2020,protoze z tohoto roku budu mít nový odhad nemovitosti? Děkuji moc za radu! Zde je odkaz https://www.uctovani.net/kalkulacka-odp ... chlene.php

To už ti Rop vysvětloval

Ke dni zahájení nájmu je třeba udělat znalecký posudek a z této ceny se následně odepisuje.
§ 29 d) ...U poplatníka, který má příjmy z nájmu podle § 9, je třeba reprodukční pořizovací cenu stanovit již při zahájení nájmu.

jaký rok pořízení tam mam dat, jestli ten rok 2006 nebo 2020

Do té tabulky si zadej 5. odpisová skupina, rovnoměrný odpis, začátek 2019.

Za rok 2019 jsi nemohla odpis uplatnit, jenom ho budeš evidovat.
§ 26 (8) ... Pokud poplatník (vlastník nebo nájemce) uplatní výdaje paušální částkou, nelze za toto zdaňovací období uplatnit odpisy v prokázané výši ani o tuto dobu prodloužit odpisování pro daňové účely. Po dobu uplatňování výdajů paušální částkou vede poplatník (vlastník nebo nájemce) odpisy pouze evidenčně.

Odpisy nemusíš uplatnit v plné výši, ale jenom aby jsi se nedostala do ztráty,
§ 31 (7) ... Poplatník může na základě svého rozhodnutí použít i sazby nižší než maximální sazby uvedené v odstavci 1. Sazby nižší než maximální sazby uvedené v odstavci 1 nemůže použít poplatník uvedený v § 2, který uplatňuje výdaje podle § 7 odst. 7 nebo § 9 odst. 4 a je povinen vést odpisy pouze evidenčně podle § 26 odst. 8 ...

[Vera L.]

Děkuju moc!

[Rop]

A teď zásadní otázka - do kterého řádku přiznání jste ty úroky napsala?

[Cyklista01]

Blíží se období podání daňového přiznání, zkusím obnovit diskuzi následným dotazem na odpisy nemovitosti: V prosinci 2020 jsem na hypotéku zakoupil byt v novostavbě za účelem dalšího pronájmu. Nájemníka a příjmy z nájmu tedy budu mít až v průběhu roku 2021. Mám v plánu uplatňovat reálnou výši nákladů a rovnoměrné odpisy.
Můj dotaz zní: náklad (kupní cena za byt) jsem měl v roce 2020, mám tedy již letos (v březnu 2021) zadat do daňového přiznání počátek odpisu? a zároveň je pozastavit, abych se nedostal do ztráty, protože mám nulové příjmy?
Nebo to letos nemám řešit a lze s odpisy začít později, až v daňovém přiznání za rok 2021 … jde mi o to, jestli když s tím začnu až příští rok, tak jestli se třeba nepřipravím o jeden rok, že už pak odpisy budu moci uplatňovat třeba jen 29 let místo 30?(když jsem začal až v druhém roce po nabytí?) děkuji