Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

Co, kdy, proč a jak správně zdanit. Rady, tipy a návody pro všechny podnikající subjekty v ČR

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod Roman89 3. 2. 2024 17:43

Dobrý den Rope,
moc vás prosím o radu. Jde o pronájem dvou nemovitosti, jedna pořízena 2015, druhá 2017. Obě jsou od počátku pronajímány a je uplatňován paušál 30 %. Od roku 2023 bychom chtěli přejít na skutečné náklady.
1.Takže k 1.1.2023 si necháme udělat znalecký posudek na obě nemovitosti a začneme odepisovat rok 2023 max 1,4 %, další roky max 3,4 %. Je to takto v pořádku? Děkuji moc za odpověď.
2. Na co si máme případně dát pozor při přechodu z paušálu na skutečné výdaje?
3. Pokud se nájemné platí měsíc dopředu (to znamená v prosinci za leden), tak je to v pořádku? Nebo se něco musí upravovat.
4. Do skutečných výdajů máme v plánu dát odpisy bytu, auto paušál, úroky z hypotéky, poplatky za vedení hypotečního úvěru, daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti. Děkuji.
Roman89
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 3. 2. 2024 18:00

Očísloval jsem ten příspěvek, aby se na něj dalo rozumně odpovědět.

1. Ano.
2. Výsledek hospodaření nebo rozdíl mezi příjmy a výdaji, z něhož se vychází pro zjištění základu daně za zdaňovací období (část zdaňovacího období) předcházející dni ukončení činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, ukončení nájmu nebo zahájení likvidace, se upraví u poplatníků uvedených v § 2 v případech, kdy poplatník uplatňuje výdaje podle § 7 odst. 7 nebo podle § 9 odst. 4, o hodnotu pohledávek, které by při úhradě byly zdanitelným příjmem [s výjimkou pohledávek uvedených v § 24 odst. 2 písm. y)]. - žádné takové nejsou (asi)
3. Neupravuje se nic - je to závazek
4. Co fond oprav?
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Roman89 3. 2. 2024 19:18

dekuji za rychlou odpoved, je povinnost dávat fond oprav do výdajů? nebo je to jen možnost? protože vidím, jak je to složitý, tak se mi to tam nechce dávat. dekuji
Roman89
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Dvorik 3. 2. 2024 19:52

To s tim bodem 1 se mi teda nejak nezda.
Pokud jsi v roce 2015 koupil nemovitost za 1M, pronajimal s vydajovym pausalem 30%, tak preci nemuzes odepisovat od roku 2023 aktualni trzni cenu treba 3M.
Musis odepisovat hodnotu, za kterou jsi byt poridil. Tedy zacit 1,4% z 1M.
To bys mohl odepisovat ten byt do aleluja 30 let a nikdy ho vlastne neodepsal.
Odmena 3500 Kc u Raifky, 1600 Kc u Ceske sporitelny, Curve 500 Kc, SkipPay 500 Kč, Revolut 600 Kc. Napiste si o odkaz.
Dvorik
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod Rop 3. 2. 2024 20:52

Dvorik: je na to dokonce koordinační výbor.

Přincip:
Pokud od nákupu vedu pouze paušální výdaje, tak k okamžiku přechodu na skutečné výdaje provedu znalecký posudek a odepisuji (pokud to je 5 let od nákupu).
Pokud bych pak přešel na paušální výdaje, tak odpisy vedu evidenčně - uplatnění v maximální výši.
Pokud podruhé přejdu na skutečné výdaje, tak už se znalecký posudek nedělá, ale pokračuje se v odepisování (pokračuje se v odpisech, které se vedly evidenčně).
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Alena09 21. 2. 2024 11:23

Zdravím a také poprosím o radu na poslední chvíli.

10/2021 koupený byt, v kupní smlouvě nebyla zvlášť rozpočítána cena za byt a pozemek. Od 11/2022 se byt pronajímá. V přiznání za 2022 se uplatňovaly reálné výdaje (úroky z hypotéky, paušál na auto atd..). Odepisovat se ale nezačalo.

1. Je možné s odpisy začít od roku 2023?
2. Pro určení poměru, jakým rozdělit kupní cenu, chceme využít znalce. Znalec ale neví, jestli má ocenit na obvyklou/tržní nebo zjištěnou cenu. Navrhuje "zjištěnou cenu podle oceňovacího předpisu." Jelikož se nejedná o určení reprodukční ceny, ale jen poměru, mohlo by to u případné kontroly FÚ projít?
3. K jakém datu udělat ocenění (ke dni zápisu do katastru/počátku pronájmu/jiné datum)?

Děkuji.
Alena09
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 21. 2. 2024 12:07

1. je to možné. Jenom v roce 2023 můžete uplatnit odpis za první rok odepisování - tedy pouze 1,4 %
2. Použití cen by mělo plus mínus vyjít stejně. Je to jen základ pro trojčlenku, žádná z cen v posudku se samostatně nepoužije. Cena zjištěná je pro berňák cena zamilovaná.
3. Ke dni pořízení je třeba rozdělit cenu na pozemek a na byt + společné prostory.

Že pozdravuji znalce, když o tom přemýšlí, tak má hlavu na krku (a ne v podpaží, jako jiní znaci, kteří oceňují a nekoukají kolem sebe).
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod pulmann 21. 2. 2024 14:20

Když byl koupený v roce 2021, nejde odepisovat kupní cenu ? ( bez pozemku ) .
pulmann
Nadšenec

Odeslat příspěvekod frelichl 21. 2. 2024 14:57

Ja mel taky za to, ze v temto pripade staci vzit kupni cenu, podle cenovych map spocitat cenu pozemku (respektive podil na nem), odecist a vysledek zacit odepisovat.
frelichl
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod pulmann 21. 2. 2024 15:02

Je to do 5ti let - jsem myslel.
pulmann
Nadšenec

Odeslat příspěvekod Rop 21. 2. 2024 15:45

Však se odepisuje kupní cena.

Pokud koupíte byt za 2 500 000 Kč, ale on má znaleckou hodnotu i s pozemkem 2 400 000 Kč, přičemž cena pozemku je 100 000 Kč a bytu 2 300 000 Kč, tak odečíst od 2 500 000 Kč jen 100 000 Kč je nesmysl.

Je třeba použít trojčlenku a odečíst 104 166,67 Kč.

Počet osob se znalostí trojčlenky se obecně přeceňuje.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod frelichl 21. 2. 2024 18:05

Co resime je proc znalecky posudek, kdyz to jde v tom pripade bez nej. Nebo v tomto pripade neni mozne cenu pozemku odhadnout bez posudku znalce? (ja nevim treba v dane oblasti neni k dispozici cenova mapa?)
frelichl
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod Rop 21. 2. 2024 19:11

Tak ještě jednou. V kupní smlouvě mám cenu 2 500 000 Kč.
Znám cenu obvyklou pozemku (klidně z cenové mapy): 100 000 Kč
Znám cenu obvyklou bytu? Neznám. Proč ji potřebuji znát? Protože nechci míchat jablka (kupní cenu) a hrušky (cenu obvyklou).
Proto potřebuji znalce, který mi určí cenu obvyklou stavby (byt + společné prostory) a k tomu určí i cenu obyklou pozemku. Pak musím použít trojčlenku, kde platí

cena obvyklá pozemku / cena obvyklá bytu (včetně pozemku) = kupní cena pozemku / kupní cena bytu (včetně pozemku)

Pokud chcete namítat, že cenová mapa je přece tržní ocenění a dá se porovnávat s kupní cenou bytu, tak to jste na strašlivé omylu. Cenová mapa je cena zjištěná, nikoliv cena tržní. Proto odčítáte od jablek hrušky.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod pulmann 21. 2. 2024 20:07

Jasně. Takže znalecký posudek potřebuji jen k tomu, abych zjistil poměr mezi pozemkem ( který se logicky neodepisuje ) a stavbou. Respektive kolik procent z celku je za pozemek. A pak to procento pozemku odečtu od mé kupní ceny. Klasická trojčlenka. To je jasné !
pulmann
Nadšenec

Odeslat příspěvekod Rop 21. 2. 2024 20:22

Dokonce ani nepotřebuji znalečák, pokud cenu zjištěnou si dokážu spočítat sám. Ale upřímně, já se do toho nepouštím. Ono nejde ani tak o byt, ale když člověk koupí celou fabriku, tak nějaký ten rozdíl může být zabijácký. Před zalečákem s kulatým razítkem berňáci více méně jen zasalutují.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Předchozí stránkaDalší stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků