Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

Co, kdy, proč a jak správně zdanit. Rady, tipy a návody pro všechny podnikající subjekty v ČR

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod Rop 14. 9. 2023 16:40

Ne: "Jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v § 4b odst. 1 písm. a) až c) a e), může být základ daně snížen pouze ve zdaňovacím období, po jehož celou dobu poplatník předmět bytové potřeby uvedený v § 4b odst. 1 písm. a) až c) vlastnil a předmět bytové potřeby uvedený v § 4b odst. 1 písm. a), c) a e) užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů!

Čili odečteš si jen úroky za část roku, kdy jsi pronajímal.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Dulík 12. 12. 2023 23:42

Dobrý den, mám následující situaci. Od 2020 bydlím v bytě 1, plánuju se přestěhovat do bytu 2 a byt 1 začít pronajímat. Měl bych k tomu několik dotazů (snad třeba užitečných i pro ostatní):

1) Byt 1 koupen 2020, pronájem od 2024. V tom případě nemůžu použít odhadní cenu (pronájem do 5 let od nákupu), ale musím použít nákupní cenu + max. doložit zhodnocení bytu.
2) Čím vším mohu dokládat zhodnocení bytu? Pokud byla část prací dělána vlastníma rukama, lze třeba doložit účtenky z nákupu materiálu?
3) Mohu si dát do nákladů vybavení bytu, když jsem jej už sám používal? Například lednici, pračku atd.?
4) Když mám jeden náklad vyšší než 80 000 a musím jej odepisovat (reko elektriky), lze k tomu přidat další náklady a odepisovat to dohromady? Například k tomu přihodit kupní cenu vany, pračky atd. Nebo se to vše bere jako samostatný náklad, takže náklady na reko elektřiny bych odepisoval a ostatní náklady uplatnil jednorázově?
5) Z bytu 1, který budu pronajímat, se budu stěhovat do nového (byt 2). Je v pořádku následující postup? V lednu 2024 si změním trvalé bydliště z bytu 1 do bytu 2. Za celý rok 2023 si uplatním odpočet úroku hypotéky na byt 1. Za celý rok 2024 si uplatním odpočet úroku hypotéky na byt 2. Když od 1.6.2024 začnu pronajímat byt 1, dám si 7/12 úroků hypotéky na byt 2 do nákladů na pronájem za 2024.
6) Lze využívat paušal 4000/měsíc na auto bez dalších podmínek? I kdybych třeba bydlel ve stejném baráku, mohu odečítat náklady na auto?
7) Když budu byt pronajímat celý rok, ale 2 měsíce v něm nebudu mít nájemce. Mohu i za tyto měsíce odečítat náklady (auto, úroky hypotéky, odpis bytu)?
8) Když vlastním byt od 2020 a začnu pronajímat od 1.6.2024, tak v DP za 2024 si dám do nákladů 7/12 z 1,4% kupní ceny bytu. Za rok 2025 pak už celých 3,4% z kupní ceny bytu. Je to tak správně?
9) Co vše si jde dát do nákladů na pronájem? Našel jsem odpis bytu, úroky z hypotéky, náklady na auto, pojištění bytu, platby SVJ, daň z nemovitosti. Chybí nebo přebývá mi tam něco?

Díky za případné odpovědi/připomínky.
Dulík
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 13. 12. 2023 09:02

1. souhlas
2. jen materiál a služby od někoho jiného. Vlastní práci nelze ocenit a přičíst.
3. ne, pokud jsou samostatně stojící. Pokud jsou zabudované, tak jsou součástí ceny bytu.
4. Odepisovat se bude jen byt. Rekonstrukce elektřiny je technické zhodnocení bytu a navyšuje cenu bytu.
5. Byt 2 je otázkou - viz asi 3 příspěvky dolů - zákon říká bydlet po celé zdaňovací. Jen v roce nabytí nemusí být splněna podmínka vlastnictví (a tím i bydlení) po celý rok.
6. Ne. Musíš prokázat, že jsi každý měsíc měl cestu za účelem nájmu.
7. Ano
8. U těch plateb SVJ to je jen fond oprav. Energie (i společné) se přeúčtovávají na nájemníka dle zákona č. 67/2013 Sb.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Dulík 16. 12. 2023 22:01

Ahoj Rope, díky za zpětnou vazbu. Měl bych k tomu ujasňovací/doplňující dotazy.

2. Chápu že vlastní práci nejde použít. Šlo mi však o to, jestli např. účtenka z Hornbachu za vanu nebo ze Sika za dlaždičky se dá přičíst do nákladů. Protože reálně jsem to k tomu sice použil, ale nemám to (krom čestného prohlášení) čím dokázat že to tam je.
5. Proto bych to plánoval tak, že za byt 1 budu mít odpočet úroků hypo 1 za celý 2023, protože jsem tam celý rok bydlel. Od 1. ledna začátek bydlení v novém bytě 2. Tím pádem moji bytovou potřebu začne uspokojovat byt 2 a tak za celý 2024 bude odpočet úroků hypo 2 bytu 2. Když začnu v průběhu roku 2024 byt 1 pronajímat, za příslušnou část roku si dám úroky z hypo 1 (bytu 1) do nákladů na pronájem (protože za 2024 už tam nebude odpočet za vlastní bytovou potřebu). Tím by byla podmínka celého zdaňovacího období pro uspokojení vlastní bytové potřeby splněna pro obě hypo a za oba roky. Nebo je v mé úvaze nějaký zádrhel?
6. Jakým způsobem by se to mělo dokazovat? Všude jsem se dočetl, že kniha jízd se na toto využití auta vést nemusí.

Ještě jednou díky :tleskani
Dulík
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod octaviampi 16. 12. 2023 23:42

Mam v cene najmu i veci, ktere se objevuji zpravidla zvlast ve vyuctovani. Nechci papirovat, takze po najemnikovi nic nechci a na opatku on nechce vyuctovani. Obdobne ma v cene “normovane” mnozstvi vody. Pokud by se vyrazne lisila spotreba, vodu vyuctuju. Jestli je to spravne z hlediska dani nevim.

Pak bych mel dotaz - lze jako zhodnoceni dobrovolne uplatnit vydaj i pri cene nizsi nez 80k? Menil se kotel a budu pravdepodobne ve ztrate.
octaviampi
Diskutér

Odeslat příspěvekod Rop 17. 12. 2023 08:57

octaviampi: používáš tzv. paušální platbu - https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-67#p9
V tom případě je paušální platba příjem, platby za energie výdej.
Ovšem v některých případech paušální platba nelze použít:
a) nájemník s tím nesouhlasí,
b) jedná se o nájem delší než 48 měsíců nebo na dobu neurčitou.

Technické zhodnocení do 80 tis. Kč - ano - https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-586#p33-1

Dulík:
2. můžeš použít. Máš jak prokázat - pozveš berňák na místní šetření
5. Podle mě je celý § 15 odst. 4 napsán děsně blbě. Já bych si ten tvůj postup asi dovolil použít a čekal bych, co na to berňák.
6. Nemusíš vést nic, stačí prokázat :lol: Jestli k prokázání budeš potřebovat svědectví nájemníků, že jsi tam byl .... to je na tobě. Kniha jízd je takový poměrně dobrý způsob prokazování. Berňák proti tomu nemůže použít dopravní kamery, viz NSS 9 Afs 147 / 2020 - 90 ze 14. 12. 2023
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod yowie 17. 12. 2023 09:03

octaviampi: Jestli používáš lineární odpisy, můžeš pro ten rok snížit odpis a posunout si to, co nevyužiješ na dobu po 30. roce odepisování. Řešil jsem to tu s ropem, snad to chápu správně....

Jinak s tím vyúčtováním takovýmto způsobem si nejsem jistý, pokud bude nějaký problém, možná tím nabíjíš nájemníkovi...

Já zrovna s jedním bytem letos začal pronajímat, dal jsem lineární odpisy a bál se, že bude nějaká mírná daňová povinnost, protože lineární odpis je v prvním roce nižší. Byt se rekonstruoval komplet, pak se odhadl a až 2 měsíce po odhadu tam ještě instalovali vestavné skříně a nový špajz. Tak samozřejmě cenu za ty skříně vnímám jako že je už mimo odhad. Bylo to 68k, takže to půjde jako náklad tento rok a daňová povinnost samozřejmě 0, jako i zřejmě v celé příští dekádě zhruba... Ale samozřejmě, je to případ pražského paneláku, který je odhadnut na "velmi správnou" cenu, v případě bytů na malých městech atp. to může vycházet dost jinak a může být lepší využít odpisy zrychlené. Obzvlášť kdyby se byt měl časem prodat atp. Případně ještě, pokud je bytů víc lze stavět vyšší odpisy z nějakého bytu proti příjmům z bytu jiného, takhle jde zašmudlat příjem i třeba z družstevního bytu, kde nejsi vlastník proti odpisům bytů, kde vlastník jsi.
yowie
Nadšenec

Odeslat příspěvekod octaviampi 17. 12. 2023 09:32

Rop: diky

Yowie:
Mam zrychlene

Co se nabijeni tyce, myslim, ze pripmarni je vyber najemnika, to je alfa a omega predchazeni problemum. Na druhou stranu musim rict, ze jsem byl prekvapen, co je schopna najemnice delat po sesti letech bezproblemove komunikace.
octaviampi
Diskutér

Odeslat příspěvekod yowie 17. 12. 2023 09:57

octaviampi: Já už předal správcovské firmě, od nového roku ještě přichází nějaké nové povinnosti ohledně informování o spotřebách energií atp. Tam jde o to, že když se při odchodu nájemníkovi nebude něco líbit, tak dneska si na tebe může pozvat levicovou úderku INN (iniciativa nájemníků a nájemnic), takhle už pár pronajímatelů vyterorizovali, skupinka pokérovaných opiercingovaných studentů z FSV a v té změti povinností, které máš, se vždycky najde něco, na čem tě můžou uvařit...
yowie
Nadšenec

Odeslat příspěvekod octaviampi 17. 12. 2023 10:27

Mozna zajimave na tema technickeho zhodnoceni u zrychlenych odpisu, kdy se clovek mozna pripravi o cast odpisu:

http://www.danovetipy.cz/clanky/detail/ ... u-dane-108
octaviampi
Diskutér

Odeslat příspěvekod Rop 17. 12. 2023 10:32

Princip zrychlených odpisů:
technické zhodnocení = zahájení odpisování na dalších 30 let (u bytů).

Zrychlené odpisy se používají u něčeho, co se technicky nezhodnocuje.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Žulda 18. 12. 2023 13:22

Ahoj Rope, měl bych prosím dotaz: můžu odepisovat byt, který pronajímám, když jsem ho v létě dostal od rodičů zadarmo? Koupili ho před 12 roky, já tam pak bydlel do léta 2021. Od té doby je byt pronajímaný.
Žulda
Mírně pokročilý
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Rop 18. 12. 2023 15:42

§ 27 písm. j) zákona o daních z příjmů:
Hmotným majetkem vyloučeným z odpisování je
j) hmotný majetek nabytý darováním, plněním ze svěřenského fondu nebo z rodinné fundace, jehož nabytí bylo od daně z příjmů osvobozeno nebo nebylo předmětem daně.

Takže ne.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod dave_no 7. 1. 2024 18:56

Rope, došlo k něčemu novému u stanovení ceny pro odpis nemovitosti při pronájmu? Zda použít cenu tržní nebo obvyklou? Myslím, že si zmiňoval nějaký probíhající soud na toto téma.
dave_no
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod Rop 7. 1. 2024 20:18

Ne. NSS nerozhodlo v ničem.

Taky to vyhlížím - mám klienta, který prodal darovaný byt po méně než pěti letech.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Předchozí stránkaDalší stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků