Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

Co, kdy, proč a jak správně zdanit. Rady, tipy a návody pro všechny podnikající subjekty v ČR

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod Alena09 21. 2. 2024 22:37

Rop: Ještě jednou díky za radu a potvrzení, že znalecký posudek je v tomhle případě bezpečná cesta :)
Alena09
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Mrusnok 28. 2. 2024 14:58

Zdravím,
chtěl bych si ověřit jednu věc ohledně uplatňovaní úroků z hypotéky jako výdaje na dosažení příjmů dle § 24 odst. 1 ZDP. Řekněme, že jsem si koupil jako fyzická osoba byt před devíti lety a celou dobu v něm bydlel a uplatňoval jsem odečet úroků z hypotéky dle § 15 odst. 3 ZDP. Po těch devíti letech bych se odstěhoval z toho bytu a ten byt začal pronajímat. Mohl bych poté jako výdaj (dle § 24 odst.1 ZDP) na dosažení příjmů z pronájmu uplatňovat úrok ze stejného úvěru, který byl použit na pořízení toho bytu ? (Logicky už by potom nebylo možné postupovat podle § 15 odst. 3 ZDP, protože bych už v tom bytě nebydlel).
Podstatné není dluhy splatit, ale spíš to je být schopen splácet.
Mrusnok
Nadšenec

Odeslat příspěvekod Rop 28. 2. 2024 18:47

Ano, to možné je.

Jenom je potřeba před zahájením odepisování bytu udělat znalecký posudek, neboť byt byl pořízen před více než pěti lety před zahájením nájmu. To jen tak mimochodem, že jdu kolem.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod tonda.perioda 7. 3. 2024 19:16

Dobrý den, jsem uplný nováček v pronájmu nemovitostí a chěl bych se zeptat a předem poděkovat za odpovědi na několik věci:

Zakladni info:
prijmy mam ze zamestnani = nepodnikam, mam nemovitost na hypoteku a pronajimam ji

ODPISY NEMOVITOSTI:
muzu i jako nepodnikatel uplatnovat odpisy nemovitosti ? co jsem pochopil na internetu nemovitost musi byt v obchodnim majetku, ale pokud nepodnikam tak jak to je ?

NAKLADY NA VYBAVENI NEMOVITOSTI
pokud to dobre chapu do 80.000 to muzu odepsat jednorazove prvni rok ? nebo take odepisovat ? a viz odpis nemovitosti pokud nejsem podnikatel tak taky muzu odepisovat ?

CO MUZU DAT DO NAKLADU Z PLATEB (uroky z hypoteky bude nejvetsi naklad, ty muzu)
ANO ?
fond oprav
sprava domu (sprava, aplikace pro spravu)
odmeny statutarnich organi

NEVIM?
revize a servisni prohlidky bytoveho domu ?
opravy a udrzba bytoveho domu ?
pojistné objektu bytovaho domu ?
udrzba garaze v bytovem dome ? / udrzba venkovnich parkovacich stani ?

a posledni dotaz co muzu pozadovat po najemnikovi ? chapu to tak, ze opravdu pouze za to co pouziva - coz je jasne pro topeni, teplou, studenoou vodu ale jak je to napriklad s:

uklid solecnych prostor
osvetleni spol prostor
uklid spolecnych prostor, parkovaciho mista/garaze
vytah
opravy a udrzba

dekuji
tonda.perioda
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 7. 3. 2024 19:28

To je na schůzku s advokátem a daňovým poradcem :lol:

základní odpovědi

Odpisy - ano můžete
vybavení - zamontované je součástí bytu, nezamontované nad 80 tis. Kč se odepisuje, do 80 tis. Kč jednorázový náklad
Náklady - fond oprav (z toho se platí celá správa domu včetně statutárů, revize, opravy, pojistné atd.)
Po nájemníkovi - je možné chtít platby za dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu - tyto platby je třeba vyúčtovat do haléře, aby se nezdaňovaly.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod octaviampi 7. 3. 2024 23:48

U “poplatku” je jeste varianta nevyuctovavat, ale navysit o ne cenu najmu.
octaviampi
Diskutér

Odeslat příspěvekod Rop 8. 3. 2024 08:29

A zákon č. 67/2013 Sb. jsi četl?
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod octaviampi 8. 3. 2024 09:05

Samozřejmě, par. 9:

(1) Částku nájemného a částku za služby lze sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají.
(2) Písemná dohoda o paušální platbě nemusí být uzavřena se všemi nájemci.
(3) Na žádost příjemce služeb má poskytovatel služeb povinnost vystavit pro účely sociálních dávek poskytovaných v oblasti bydlení podrobný rozpis paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby.
(4) U nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod; platby za tyto služby se musí vždy vyúčtovat.
octaviampi
Diskutér

Odeslat příspěvekod ronim 8. 3. 2024 09:23

Myslím si, že je též možno postupovat tak, že veškeré platby od nájemníka (nájemné, zálohy energie, poplatky) je možné zahrnout do zdanitelných příjmů. Výdaje pronajímatele (zálohy energie, poplatky) zahrnout do zdanitelných výdajů. Přičemž vyúčtování za odebrané energie je možné provést také. Opět ale se zahrnuje do zdanitelných příjmů/výdajů. Fond oprav lze zahrnout do zdanitelných výdajů, vlastně jen čerpání (náklady) v tom konkrétním roce. Nezahrnuje se tedy v roce zaplacený.
ronim
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Rop 8. 3. 2024 10:30

Pokud je splněna podmínka, že mohu účtovat paušální platbu dle zákona č. 67/2013 Sb., tak:
1. Příjmy z paušální platby nejsou součástí nájemného - nikdy nebudou
2. Příjmy z paušální platby jsou zdanitelné příjmy
3. Výdaje na energie, které jsou zahrnuty do paušální platby, jsou daňově účinné výdaje.

Fond oprav - pro ronima - aby si u fyzických osob nastudoval pokyn GFŘ D-59:
Platby vlastníka jednotky na provozní výdaje (do tzv. fondu oprav a na účet společenství vlastníků) jsou na straně poplatníka, který nevede účetnictví, daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady. Jsou-li platby (jejich část) určeny na technické zhodnocení společných částí, jsou daňovým výdajem po dokončení technického zhodnocení, a to formou odpisů. Pokud byly platby na provozní výdaje použity na technické zhodnocení společných částí, poplatník podle § 5 odst. 6 zákona o výdaje zahrnuté do základu daně v předchozích zdaňovacích obdobích sníží výdaje ve zdaňovacím období, ve kterém bylo technické zhodnocení dokončeno. O výdaje na technické zhodnocení se zvýší vstupní cena jednotky a do daňových výdajů se tyto výdaje promítnou formou odpisů.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod tonda.perioda 9. 3. 2024 10:45

Rop: Dekuji za odpoved, ano,jiz jsem premyslel, ze vse predam danarovi, ale priznani mi dela osoba v rodine ... a brala by to hodne osobne, ze jsem ji neveril a tak si to hledam sam at to dame dohromady ...

mel bych jeste mozna dva dotazy pokud nekdo vi - ty ODPISY pri koupi bytu budou z prodejni ceny, co jsem si vycetl, tak od ceny bytu (a parkovaciho mista) musim odecist CENU POZEMKU - a to bud z cenovych map (ktere v dane lokalite nejsou k dispozici) nebo to musi ocenit znalec

je nutny opravdu znalec s nejakym razitkem, nebo si to muzu ocenit sam dle napr. info od relaitni kancelare, ze ceny pozemku jsou xxxxx ? (nejde mi tu o to, ze bych nechtel napr platit znalce, ale ten mi rekl, ze musi videt i byt a ten je pronajaty a je to hodne casu a dle me zbytecne)

a pri tom oceneni ceny pozemku pocitam, ze se to pocita dle meho podilu v bytovem dome ? cili pokud mam napr 50/1000 a bytovy dum ma celkem treba 1000m2 (priklad) tak pro me bude dulezity ten muj podil = 50m2 (priklad, ve finale dum ma mensi rozlohu, cili ta realna vymera bude treba 10-15m2)

a posledni dotaz UROKY Z HYPOTAKY - jelikoz to nemam pro sebe tak to NEMUZU dat jako odpocitatelnou polozku ALE muzu to dat jako danovy naklad > tzn budu mit vynos z pronajmu a proti tomu mesicne viz vypis z banky PLNY urok z hypoteky ?
tonda.perioda
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 9. 3. 2024 19:44

K tomu odčítání ceny pozemku: viewtopic.php?f=319&t=1304482&p=13681286#p13681286
Je potřeba ocenit byt včetně pozemku a pozemek a pak použít trojčlenku. Odečíst jen cenu pozemku nelze. Znalec to nutně být nemusí, ale berňáci většinou před kulatým razítkem jen salutují.

Tvůj podíl je velikost bytu v desetinách metrů čtverečných (např. 946/23165) = byt o velikosti 94,6 m2. Celková velikost všech bytů v domě je 2316,5 m2.
A podíl na pozemku je pak stejný.
A jinak nechápu jak to myslíš.

Úroky: ano.

A s tím poradcem si to fakt rozmysli.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod hopo.hopo 19. 3. 2024 12:52

Rop píše:Platby vlastníka jednotky na provozní výdaje (do tzv. fondu oprav a na účet společenství vlastníků) jsou na straně poplatníka, který nevede účetnictví, daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady.


Platím tohle přes Twisto, Twisto platbu odešle začátkem měsíce, já splatím Twisto ještě do konce téhož měsíce (takže se mi to ani v prosinci nepřesouvá do dalšího roku). Patrně to tak nebude hrát moc velkou roli, ale tím okamžikem úhrady je pro mě okamžik, kdy já splatím Twisto?
hopo.hopo
Nadšenec

Odeslat příspěvekod Rop 19. 3. 2024 12:59

Jen stručně, překvapivě jsem zavalen prací :lol: Ano. Platby odešla z tvé dispozice, a to tím, že jsi čerpal na tuto platbu úvěr. Je jedno, kdy ho splatíš.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Sas24 20. 3. 2024 20:57

Dobrý den, prošla jsem si všechny diskuze, ale přesto jsem nenašla odpověď na pár svých otázek. Letos poprvé budu u daňového přiznání dávat i příjem z pronájmu bytu.

1) Je zde hodně diskutované téma způsob ocenění nemovitosti pro odpis. Stále tedy váhám, zda dát cenu zjištěnou, či obvyklou. Každý mi říká něco jiného.
Prošla jsem si i zákony 586/1992 Sb. o daních z příjmu a 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Podle prvního zákona o daních z příjmu, konkrétně paragraf 29 odst. 1 písm. d) a e) odkazuje při ceně na druhý zákon, neboť máme nemovitost koupenou před více jak 5 lety.
Druhý zákon o oceňování majetku pak v paragrafu 2 odst. 1 a 2 píše, že pokud tento zákon neurčí jinak, tak by se oceňování mělo dělat dle obvyklé ceny. Ale v odst. 7 je psané, že cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena, mimořádná nebo tržní hodnota, je cena zjištěná. Jenže se nijak více nepíše, co teda pod toto spadá. Takže se to dá vyložit podle odst. 1 i 7. A teď babo raď. Jakou cenu jste tedy použili vy ostatní?
Jsou tam dost velké rozdíly. Byt koupen v 2017 za cca 2,7 mil, dle odhadce má zjištěnou cenu 2,8 mil, podle trhu by měl mít cenu přes 4 mil.

2) Od ledna 2023 jsme byt dávali do pěkného stavu pro pronájem a hledali vhodného nájemce. Pronájem od pol. června 2023.
Někteří poradci mi říkali, že když by byl záměrně od ledna připravován pro nájem, lze do výdajů připočíst i platby za energie, plyn, topení, SVJ. Je to skutečně pravda? Jak to ale udělám, když ještě nemáme vyúčtování od SVJ? Mám dát tedy celé platby? Popř. vrácené peníze pak odečíst u přiznání další rok?

3) Abych nebyla v přiznání v minusu, nemusím použít veškeré výdaje. U odpisů vím, jak to chodí. Pokud bych ale letos nepoužila např. nějaké účtenky za nábytek/platbu za pojištění bytu/daň za byt, mohu je použít u přiznání přístí rok? Nebo "propadnou".

4) Pokud se dělá znalecký posudek o ceně pro odpis. Jak se to dělá, pokud se dělá zpětně? Chápu, že znalec ocení byt pro dobu začátku pronájmu (např. červen 2023). Datum posudku ale bude tento měsíc. Je to v pořádku?

Předem děkuji za odpovědi dle vašich zkušeností.
Sas24
Kolemjdoucí

Předchozí stránkaDalší stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků