Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

[hopo.hopo]

Ad 1) Já to mám takto. Odepisuji zjištěnou cenu bez podílu na pozemku. Posudek po mně ale zatím nikdo nechtěl, k daňovému přiznání se nepřikládá.

Znalecký úkol, odborná otázka zadavatele
Zjištění ceny nemovitosti - bytové jednotky č. xyz ... a tak dále a tak dále ...

...

ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb., č. 225/2017 Sb. a č. 237/2020 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb., č. 457/2017 Sb., č. 188/2019 Sb. a č. 488/2020 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Ocenění cenou zjištěnou

Bytová jednotka č. xyz - zjištěná = x Kč

pod tím rozepsáno zvlášť na oceňovaný byt a pozemky (poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu)

...

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Ing. arch. Jára Cimrman
kulaté razítko "znalec z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí", podpis

...

a přílohy - výpis z KN, kopie katastrální mapy, cenová mapa pozemků

Ad 4) Znalci jsem zadal, že chci cenu zpětně ke dni počátku pronájmu. Toto datum je uvedeno v posudku jako "podle stavu ke dni", pak i dále v textu posudku s tím, že od tohoto data se nemovitost pronajímá. Dále uvedeno, že prohlídka proběhla toho a toho dne (jiné datum než počátek pronájmu). Datum vystavení je pak další jiné datum.

[Rop]

1. Zkuste si najít v pokynu GFŘ D-59 text k § 10 odst. 5.
Pak porovnejte text v § 10 odst. 5 s textem v § 29 odst. 1 písm. e) - je to takřka stejný text - tak by měl být i stejný výklad
A pak si najděte rozsudek NSS 8 Afs 30/2012 - 32
A už nebudete vědět vůbec nic.
Na NSS leží několik kauz, které by to mohly rozseknout.

2. a 3. Pokud nechcete nějaké výdaje použít, tak nepoužijte ty před začátkem nájmu na provoz bytu. Ale jinak do výdajů se dá dát vše co si uhádáte (leč někdy až u ústavního soudu)

4. To je odpovědnost znalce, ať si poradí. Berňák formální věci u znalců nikdy nerozporoval.

[sys77]

Dobrý den, asi se trochu opakuji s dotazem, ale přesto - mám byt, který jsem koupila 2019 a hned v tom roce ho začala pronajímat, ale neodepisovala jsem nic. S odpisy jsem začala až v DP za 2022 a rozhodla jsem se uplatnit zrychlené odepisování. Je tedy správné v odpisové kartě nastavit rok 2019 a protože jsem první roky neodpisovala, tyto částky jen eviduji. Pro účely DP za 2022 jsem použila odpisovanou částku za rok 2022. Pokud odepsaná částka nebyla správně, mám ji narovnat v DP za rok 2023? Při stanovení ceny jsem neodečetla cenu pozemku. Děkuji.

[Rop]

První rok odpisu je 2022 (použije se výpočet a koeficinet pro první rok). V letech 2019-2021 se žádný odpis neuplatnil, proto se začne odepisovat až v roce 2022.
A ta cena pozemku je tam taky navíc.

[Sas24]

K dotazu SYS77 a odpovědi ROP. Chápu, že u obou typů odpisů lze kdykoliv celý odpis nepoužít a nechat si to na později. Ale asi jsem to špatně chápala a myslela jsem si, že pokud to nepoužiju, posune se mi tato nepoužitá částka odpisu na 31. (a další) rok odpisu. Dle odpovědi Rop ten celý odpis za tento nepoužitý rok použiju již následující rok (pokud se rozhodnu odpisy použít). A ne že ten odpis dám na 31. rok, a příští rok v odpisech přeskočím jeden řádek.
Nemluvím zde o využití jen části odpisu u rovnoměrného odpisu, kde nevyužitou částku přesunu na 31. rok....


Mám ještě jeden dotaz, lze do výdajů u nájmu dát fakturu za znalecký posudek?

[Rop]

Příklad1 - zahájení pronájmu 2020, 2020-2022 paušální výdaje, 2023 a dále skutečné výdaje
Odpisy:
2020: nic
2021: nic
2022: nic
2023: odpis pro 1. rok
2024: odpis pro 2. rok
....

Příklad2 - zahájení pronájmu 2020, 2020-2022 paušální výdaje, 2023 a dále skutečné výdaje. v roce 2023 odpis neuplatněn
Odpisy:
2020: nic
2021: nic
2022: nic
2023: odpis neuplatněn
2024: odpis pro 1. rok
...

Příklad3 - zahájení pronájmu 2020, 2020 skutečného výdaje, 2021-2022 paušální výdaje, 2023 a dále skutečného výdaje
Odpisy:
2020: odpis pro 1. rok
2021: odpis pro 2. rok (pouze evidenčně)
2022: odpis pro 3. rok (pouze evidenčně)
2023: odpis pro 4. rok
2024: odpis pro 5. rok
....

Příklad4 - zahájení pronájmu 2020, 2020 skutečného výdaje (neuplatněn odpis), 2021-2022 paušální výdaje, 2023 a dále skutečného výdaje
2020: odpis neuplatněn
2021: odpis pro 1. rok (pouze evidenčně)
2022: odpis pro 2. rok (pouze evidenčně)
2023: odpis pro 3. rok
2024: odpis pro 4. rok
...

Připomínám, že odpis pro 1. rok je v zásadě poloviční, než odpisy v dalších letech.

Těch variant by bylo asi dalších 5 nebo 6 ... ono to zase tak jednoduché není a je třeba to řešit na konkrétních údajích.

[tonda.perioda]

za prve moc dekuji za odpovedi, znalecky posudek jiz mam, mel bych jeste asi 2 dotazy

pokud mam byt s parkovacim mistem a podzemni parkovaci tyhle od kupni ceny odectu + odectu pozemky a az pote se odepisuje ?

CENA PRO ODPISY = KUPNI CENA - CENA PARKOVACI STANI - CENA PODZEMNI PARKOVACI STANI - CENA POZEMKU (vsech pozemku, vcetne jeste jednou napr pozemku pod parkovacim stani atd)

spotrebice do 80k CZK (lednice, trouba, atd) pokud jsou soucasti kuchynske linky nemuzu dat jednorazove do nakladu ? ale jsou soucasti te zabudovane linky ?, pokud to dobre chapu tak cokoli jineho neb napr i lednice/chaldnice, ktera neni vestavne by sla dat prvni rok donakaldu ?

dekuji moc

[Rop]

Parkovací místa jsou pronajímána? Jsou to samostatné jednotky?

Jednoduchá poučka zní - co ti může šlohnout zloděj bez jakéhokoliv nástroje a bez použití znehodnocující fyzické síly je samostatná movitá věc. Všechno co se připevní k baráku je součástí nemovité věci - pro daně máme pár výjimek v GFŘ D-59
Co je nemovitost, to se odepisuje.
Co není nemovitost, tak se sleduje 80 tis. Kč.

[intfo]

Je to asi zřejmé z dřívějších příspěvků, ale jen pro jistotu doplňuji, že se odepisuje nemovitost - stavba. Zatímco nemovitost - pozemek se neodepisuje. Sleduje to logiku, že pozemek je navždy, zatímco stavba se opotřebovává. Parkovací stání funguje stejně = pozemek ne, stavební úprava (dlažba, garáž, opěrná zeď...) ano.

[tonda.perioda]

Dekuji - ta poucka je super

Parkovaci mista jsou pronajimana, na LV je veknovni je samostatna jednotka, podzemni ne (je v tom nejaky rozdil ?)

[Sas24]

Příklad1 - zahájení pronájmu 2020, 2020-2022 paušální výdaje, 2023 a dále skutečné výdaje
Odpisy:
2020: nic
2021: nic
2022: nic
2023: odpis pro 1. rok
2024: odpis pro 2. rok
....

Příklad2 - zahájení pronájmu 2020, 2020-2022 paušální výdaje, 2023 a dále skutečné výdaje. v roce 2023 odpis neuplatněn
Odpisy:
2020: nic
2021: nic
2022: nic
2023: odpis neuplatněn
2024: odpis pro 1. rok
...

Příklad3 - zahájení pronájmu 2020, 2020 skutečného výdaje, 2021-2022 paušální výdaje, 2023 a dále skutečného výdaje
Odpisy:
2020: odpis pro 1. rok
2021: odpis pro 2. rok (pouze evidenčně)
2022: odpis pro 3. rok (pouze evidenčně)
2023: odpis pro 4. rok
2024: odpis pro 5. rok
....

Příklad4 - zahájení pronájmu 2020, 2020 skutečného výdaje (neuplatněn odpis), 2021-2022 paušální výdaje, 2023 a dále skutečného výdaje
2020: odpis neuplatněn
2021: odpis pro 1. rok (pouze evidenčně)
2022: odpis pro 2. rok (pouze evidenčně)
2023: odpis pro 3. rok
2024: odpis pro 4. rok
...

Připomínám, že odpis pro 1. rok je v zásadě poloviční, než odpisy v dalších letech.

Těch variant by bylo asi dalších 5 nebo 6 ... ono to zase tak jednoduché není a je třeba to řešit na konkrétních údajích.

Moc děkuji, super přehled!

[Andrea2412]

Ahoj, moc prosím o radu

1) Můžu udělat vždy znalecký posudek nebo se musím řídit do pěti let od počátku pronájmu pouze kupní smlouvou? Bohužel v kupní smlouvě mám uvedenou celkovou cenu bytu včetně pozemku. Navíc byt byl zakoupen v lednu v roce 2020 - cena od té doby výrazně vzrostla, takže odpis se znaleckého posudku by byl mnohem výhodnější než odpis z kupní ceny. Byt pravděpodobně pronajmu od května 2024.

2) Pronajímám skutečnými výdaji již jednu nemovitost, takže musím skutečné výdaje uplatnit i u druhé, že? Nejde kombinace u jedné paušál a u druhé skutečné výdaje, že?

3) Můžu případně cenu znaleckého posudku zahrnout do skutečných výdajů?

Děkuji
Andrea

[Rop]

1. Musí se vycházet z ceny v kupní smlouvě (a tu je potřeba snížit o cenu pozemku).

2. Ano, nelze kombinovat paušál a skutečné výdaje.

3. Ano, lze znalečák uplatnit jako výdaj (on bude potřeba kvůli vyčlenění ceny pozemku).

[Andrea2412]

Moc děkuji za opověď.
Není mně pořád jasná vstupní cena do odpisů bytu.
Takže když ještě od počátku pronájmu neuplynulo 5 let, tak musím vždy vycházet z kupní smlouvy z ledna 2020. V kupní smlouvě nemám ale zvlášť cenu za byt a za pozemek, mám tam pouze celkovou cenu, takže si musím zaplatit soudního znalce pro určení ceny bytu bez pozemku k lednu 2020? Mohla bych asi vycházet z cenových map, ale kulaté razítko je kulaté razítko. Ten soudní znalec mně to tedy ocení zpětně k lednu 2020?
Ideální by pro mě bylo tedy počkat do ledna 2025 s pronájmem, potom udělat znalecký posudek a odepisovat vyšší částky, že?
Děkuji moc.

[Andrea2412]

Prosím ještě o jednu radu. Může se uplatnit paušál na auto 4.000 Kč měsíčně pokud jde o celoroční pronájem vozidla od rodinného příslušníka? Pronájem by byl podložený smlouvou o pronájmu vozidla a uhrazením ročního nájemného 24.000 Kč předem v lednu téhož roku. Lze to takto?

-- 31. 3. 2024 21:57 --

A ještě mně napadlo zda můžu dát roční odpis v plné výši i když se byt třeba pronajme až od září například?
Omlouvám se za množství dotazů a děkuji.