Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

[Rop]

K tomu odčítání pozemku: viewtopic.php?f=319&t=1304482&p=13681286#p13681286

Vstupní cena
- začátek odepisování do 5 let od pořízení = cena kupní + technická zhodnocení od pořízení
- začátek odepisování nad 5 let od pořízení = reprodukční pořizovací cena dle zákona o daních z příjmů

Co se týká vyšší částky, tak ono taky záleží na nájemném, zda vůbec vyšší odpisy jsou potřeba.

Paušál na auto - ano to jde - jenom je třeba to zdanit u pronajímatele (ten bude muset podat daňové přiznání a zdanit to jako příjem dle § 9).

Odpisy - odpisy jsou vždy roční. I když něco zařadím do majetku 31. 12., tak použiji odpis pro celý první rok odepisování.

[Sas24]

Dotaz k daňovému přiznání za příjem z nájmu.

1) Lze použít výdaje zpětně příští rok, či další roky? Např. za nábytek, opravy, pojištění.... Chápu, že odpis či auto ne.
Někdo mi tvrdí, že to lze použít do 5 let. Je to pravda, či ne?

2) Pokud použiji výdaj za energii, vodu, resp. poplatky SVJ bez fondu oprav, za dobu leden-červen, kdy jsme tam nebydleli, ale připravovali jsme byt pro nájem, použiji celý výdaj? Vyúčtování ještě není.
Lze tento výdaj využít? Někdo říká, že ano.
Či vrácené peníze pak použiji další rok v daňovém přiznání jako příjem?

Děkuji.

[Rop]

1. Výdaje lze použít v roce, ve kterém byly uskutečněny. Nikam je přesouvat nelze.

2. Podle mě je to výdaj. Vyúčtování - přece máte odečty energií při zahájení nájmu, takže část vyúčtujete nájemníkům a zbytek je opět výdaj nebo mínus výdaj.

[VoPi!]

Výborné fórum, našel jsem zde část odpovědí na dotazy, ale co ještě nevím:

1. Před 7 lety partnerka(nejsme manželé) koupila byt. Před 3 lety mi polovinu bytu darovala(darovací smlouva, nebylo daněno). Poslední 3 roky byt ve spoluvlastnictví pronajímáme a příjmy z nájmu šly do DPFO partnerky za použití paušálních nákladů.
Chtěli bychom přejít na skutečné náklady. Může partnerka dát do nákladů odpisy, i když je byt ve spoluvlastnictví (polovinu mi darovala) ?
Do budoucna by bylo výhodnější, kdybych nájem danil ve svém přiznání. Mohl bych potom uplatit odpisy (i když je to dar) ?

2. Přechod na skutečné výdaje dává smysl právě kvůli možnostem zahrnout odpisy. Ale museli bychom opatřit znalecký posudek bytu, protože byl kupovaný před více než 5 lety ? K jakému datu by měl být znalecký posudek zhotoven ? Většinou se uvádí počátek nájmu ale aktuální nájemní smlouva běží od poloviny 2022 a předtím tam byl zase jiný nájemník asi půl roku. Takže skutečně k polovině 2021, kdy se začal byt pronajímat ?

3. Mám na OSVČ napsaný osobní automobil s 80% poměrem. Tzn. že na 20% je pro soukromé účely. Je možné ho použít do nákladů na nájem (byt není na ičo) ? V jaké max. výši (4000/měsíc, případně zkrácené?) ?

4. Do nákladů je možné zahrnout poplatky na správu, odměny, pojištění, fond oprav bez technického zhodnocení. Vše samozřejmě řeší SVJ, my platíme zálohy a pak dostaneme vyúčtování. Jaké částky tedy zahrnout do nákladů ? Zaplacené zálohy nebo skutečné výdaje dle vyúčtování s tím, že vyrovnání proběhlo až v roce 2024 ?

Dokázal byste někdo, prosím, poradit ?

[makyp]

Mám dotaz k rovnoměrným odpisům-daňovým. Prosím, pokud jsou sazby v zdp stanoveny jako maximální, je možnost u rovnoměrných odpisů např. v odpisové sk. 2 stanovovat každý rok jiné procento - do maxima samozřejmě, nebo je nutné, když využiji nižší sazby mít každý rok stejnou např 1. rok 11% a pak místo 22,25% třeba 10%-ale každý rok. Nebo mohu mít jeden rok 20%, následují 4%, pak 15%?
děkuji velice

[Rop]

Sazby jsou maximální a dají se meziročně jakkoliv měnit.

VoPi!
1. Tak to ty poslední tři roky máte špatně. Pokud příjmy nezdaňujete každý 1/2, tak nemůžete použít paušální výdaje - viz § 12 odst. 2 zákona o daních z příjmů.
Skutečné výdaje - tam už je jedno jak si rozdělíte příjmy a výdaje (je k tomu třeba udělat nějakou dohodu)
Odpisy - ty lze uplatňovat jen z její poloviny. Darovaný majetek nelze odepisovat.
Poznámka: proč takovou 3,14čovinu s darováním dělala? A pokud to bylo tak, ona ti daruje půlku bytu, ty přistoupíš k hypotéce, tak to je skrytý prodej ... naštěstí bude za chvíli promlčený

2. K první dni zdaňovacího období, kdy se přechází na skutečné výdaje; je na to příspěvek koordinačního výboru 563/18.03.20 Obchodní majetek fyzické osoby uplatňující paušální výdaje a daňové důsledky, které z toho vyplývají. Upozorňuji, že se musí jednat jen o hodnotu staveb (jednotka + společné prostory), nikoliv pozemek. A z toho lze odepisovat jen 1/2.

3. Paušál na auto lze použít jen jednou. Pokud ho máte v podnikání, tak v nájmu jej uplatnit nelze.

4. Zaplacené platby do fondu oprav snížené o technická zhodnocení provedená v daném rocem. Více viz pokyn GFŘ D-59 K § 9 odst. 3

[VoPi!]

Rop: Velmi díky za cenné informace.

Co se týká bodu 1), tak jsem si to špatně pamatoval:
začátek nájmu 4/2021
DPFO 2021 -> daň 0kč, neuplněn paušál, protože nebylo potřeba. Daň byla pokryta slevou na poplatníka. (rodičovská dovolená, takže bez dalších příjmů)
DPFO 2022 -> daň 0kč, uplatněn paušal ale nebylo potřeba ze stejného důvodu jako v 2021.
DPFO 2023 -> v přípravě, daň 0kč, neuplatní paušál, daň bude plně pokryta slevou na poplatníka (stále rodičovská)

Bod k zamyšlení:
a) Správně bych měl podat opravné za 2022 a vyškrtnout z toho ten paušál. Má smysl na to upozorňovat, když daň bude stejně nula ?

Celé to řeším kvůli svému DPFO, kde mi vychází vysoká daň (OSVČ) a napadlo mě ji snížit pomocí daňové ztráty z nájmu (nájem bych přesunul do svého přiznání). Obecně byste doporučil tento postup ? (myslím, že se prodlužuje kontrolní lhůta na 8 let? )
Vzhledem k tomu, že můžu využít jen 1/2 odpisu a auto vůbec, tak se stejně dostanu sotva na nulu

[Rop]

Bylo v roce 2021 zaškrtnuto uplatňuji výdaje procentem příjmů? Jaké byly uplatněny výdaje?
Bylo v roce 2022 zaškrtnuto uplatňuji výdaje procentem příjmů? Jaké byly uplatněny výdaje?

Byly ke konci roku 2021 a 2022 nějaké nezplacené pohledávky (neuhrazené nájemné)?

Darování - k tomu se radši nevyjadřuji, naštěstí máme rozsudek, že pozbytí nemovitosti a pozbytí hypotéky není prodej za úplatu z hlediska daně z nabytí - třeba by to šlo použít i na daň z příjmů. Ale jinak okem berňáku to vidím tak, že ona prodala 1/2 bytu a nenabyla 1/2 hypotéky k jiné nemovitosti.

K odpisům - kdyby nebyl dar, tak by byly celé odpisy. Vždyť se to dalo prodat za nabývací cenu, takže by se daň neplatila žádná.

[VoPi!]

Rop:
2021: paušální výdaje nezaškrtnuto, naklady 0
2022: paušální výdaje zaškrtnuto, náklady ve výši paušálu
Nezaplacené pohledávky nebyly. Vše platil dopředně a v termínu.

[Rop]

Hezký
Rok 2021:
Dodělejte dohodu o rozdělení příjmů a výdajů.

Rok 2022:
§ 9 odst. 4 zákona o daních z příjmů:
(4) Neuplatní-li poplatník výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může je uplatnit ve výši 30 % z příjmů podle odstavce 1, nejvýše však do částky 600000 Kč. Způsob uplatnění výdajů podle tohoto odstavce nelze zpětně měnit.
Co musí udělat ona: podat dodatečné přiznání a snížit příjmy na 1/2 (a tím se sníží i výdaje)
Co musíš udělat ty: podat dodatečné přiznání a uvést 1/2 příjmů a k tomu paušální výdaje.
Jí daně vrátí, ty je zaplatíš a připočítají k tomu ještě úrok z prodlení (a to už vůbec nepíšu o případné 23% sazbě daně při vysokých příjmech).

Rok 2023 - udělejte si to jak chcete, jenom je třeba pamatovat na to, že při paušálu musíte jít napůl.
Přičemž nelze odepisovat darovaný majetek, takže se bude odepisovat jen 1/2 bytu.

[VoPi!]

Rop: ok, díky moc za rady.
Co by se potenciálně stalo, kdybych ten dpfo 2022 neměnil a nechal to tak ? I kdyby paušální náklady vyškrtli jako neoprávněné, tak bude daň stále 0kc.

[Rop]

Tak ješte jednou - paušální náklady nikdy neškrtnou. Přinání přítelkyně bude pořád 0 Kč.

Zvýší tvoji daň. Tak si vypočítej o kolik se ti zvýší daň. daň = (příjmy z nájmu / 2) *0,7 * 0,15 (případně i 0,23). Kolik to dělá?

[Foltan]

Dobrý den,
chci se zeptat, zda (případně jaký) má při prodeji bytu vliv to, že byl/nebyl odepisován.
Liší se tím daňové povinnosti prodávajícího (FO, byt v osobním vlastnictví)?
Díky za odpověď i velmi zajímavé fórum.

[Rop]

Pokud příjem z prodeje bytu není osvobozen, tak se samozřejmě výše uplatnitelného výdaje liší.
Viz § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů (jen to důležité):
U příjmů podle odstavce 1 písm. b) je výdajem cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl ... Jde-li o hmotný majetek odpisovaný podle § 26 a následujících, který ... sloužil k nájmu, je výdajem zůstatková cena podle § 29 odst. 2.

Příklad 1 - měl jsem byt, nebydlel jsem v něm, nepronajímal, prodej neosvobozen
Koupím byt za 2 000 000 Kč
Prodám byt za 3 000 000 Kč
Zisk 1 000 000 Kč

Příklad 2 - měl jsem byt, nebydlel jsem v něm, pronajímal, používal paušální výdaje, prodej neosvobozen
Koupím byt za 2 000 000 Kč
Prodám byt za 3 000 000 Kč
Zisk 1 000 000 Kč

Příklad 3 - měl jsem byt, nebydlel jsem v něm, pronajímal, používal skutečné výdaje, uplatňoval 2 roky maximální rovnoměrné odpisy, prodej neosvobozen
Koupím byt za 2 000 000 Kč
Prodám byt za 3 000 000 Kč
Odpisy 96 000 Kč
Zůstatková cena 1 904 000 Kč
Zisk 1 096 000 Kč

[Red Cerveny]

Omluva, co tohle?
Příklad 4 - měl jsem byt, nebydlel jsem v něm, pronajímal, používal skutečné výdaje, uplatňoval 2 roky maximální rovnoměrné odpisy, prodej neosvobozen
Pro odpisy stanovena reprodukční zjištěná cena 1 000 000 Kč, tržní by byla 2 000 000 Kč
Prodám byt za 3 000 000 Kč
Odpisy 96 000 Kč
Zůstatková cena, zisk?