Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

[Rop]

To ještě musíš napsat, jakým způsobem jsi jej nabyl. Dar / dědictví / koupě 5 let před zahájením pronájmu?

[Red Cerveny]

Mě se netýká, ale dejme tomu dědictví bez splnění podmínek pro osvobození.

[Rop]

A zůstavitel to pronajímal? Jak to nabyl zůstavitel? Jak dlouho trvalo mezi koupí a zahájením pronájmu u zůstavitele? Když už máš akademický případ, tak ho musíš namodelovat pořádně.

A mě se klienti diví, že z nich tahám hodinu rozumy, jak to vlastně mají

[Red Cerveny]

Nevím, jen mě to napadlo, možná ta situace ani vzniknout nemůže… ?

[Foltan]

Konkrétně mne zajímala situace, kdy byl byt zakoupen 2016, pronajímán byl od 2019, k přechodu z paušálu na odpisy došlo 2021 a 2024 bude prodán.
Předpokládám, že prodej bude osvobozen, bez ohledu na to, co bylo odepsáno do nákladů, je to tak?

[Rop]

Red Cerveny: Může, zrovna jednu řeším

Foltan: haleluja, není nad konkrétní dotaz
Prodej bytu je od daně osvobozen (byt pořízen před rokem 2021 - 5 let od nabytí)
Odepisoval se z pořizovací ceny - přechod na skutečné výdaje byl po méně než 5 letech od nákup (jen pro úplnost).

[Red Cerveny]

Rop: No vida, a bude se danit ten milion navíc nebo ne?

[Rop]

Nevím. Jak dlouho to vlastnil zůstavitel? Většinou je to osvobozené

[Andrea2412]

Dobrý den, můžu se zeptat jak se postupuje při přechodu z paušálu na skutečné výdaje? Byt koupen v roce 2016, ihned pronajímán, uplatňován paušál. Nyní by byl již výhodný přechod na skutečné výdaje. Musí se pro stanovení odpisů udělat znalecký posudek (pokud ano, tak k jakému datu) nebo se bude vycházet z kupní ceny v roce 2016? Děkuji

[Rop]

K 1. 1. 2023 musíte udělat znalecký posudek.
Berňáci chtějí cenu zništěnou dle § 38 oceňovací vyhlášky.
V rozsudku NSS 8 Afs 30/2012 - 32 je cena tržní.
Rozdíl u bytu je několik milionů. Takže riziko musíte zvážit sami (a třeba ho i vypočítat jako rozdíl odpisů z těchto dvou částek * 0,15 = rozdíl daně).

[decak]

Zdravím,
před 15ti lety jsem "koupil" za tržní cenu přes realitku byt v družstevním vlastnictví (podíl). Před 10ti lety byl byt převeden do osobního vlastnictví. Přestěhoval jsem se a tento byt bych chtěl pronajímat. Zajímá mne, jestli je možné tento byt odepisovat a odpisy uplatnit při danění.

Na foru jsem našel:
Vstupní cena pro odpisy - viz § 29 odst. 1 písm. a) a d) zákona o daních z příjmů:
U nemovitého majetku, který poplatník uvedený v § 2 pořídil úplatně v době delší než 5 let před jeho vložením do obchodního majetku nebo v době delší než 5 let před zahájením nájmu, cena podle písmene d).
d) reprodukční pořizovací cena v ostatních případech určená podle zvláštního právního předpisu...

V ktastru je na listu vlastnictví bytu v sekci Nabývací tituly uveden text "Smlouva darovací". Řešil jsem to s katastrem, říkali že tak je to správně - tak se na katastru eviduje převod bytu z Družstva do Osobního vlastnictví. Je to bezúplatný převod (což je pravda - při převodu "družstevního bytu" do osobního vlastnictví se žádná částka spojená s hodnotou bytu neplatí a je to bezúplatné).
Z toho plyne, že nesplňuji podmínku, že jsem byt pořídil úplatně (i když jsem v minulosti zaplatil za "družstevní byt - podíl" tržní cenu). Tudíž není možné určit reprodukční pořizovací cenu pro stanovení odpisů.

Navíc § 27 písm. j zákona o dani z příjmu:
Hmotným majetkem vyloučeným z odpisování je: j) hmotný majetek nabytý darováním, jehož nabytí bylo od daně z příjmů osvobozeno nebo nebylo předmětem daně.

Tedy pokud člověk "koupil" byt jako družstevní a ten byl pak převeden do osobního vlastnictví, tak nelze při danění pronájmu použít odpisy (protože při převodu z Družstva do Osobního vlastnictví jsem byt nabyl bezúplatně). Rozumím tomu správně? Nebo je někde v zákoně podchyceno, jak byt v osobním vlastnictví, který byl v minulosti družstevní, odepisovat?

Na finančním úřadě mi řekli, že to nevědí, že se oprávněnost odpisů při pronájmu zjišťuje až v případě kontroly a na kontrolory že mi číslo dát nemohou. Ať se zeptám nějakého účetního - ten že by to měl vědět.

[Rop]

Kristova noho - dar to není ani omylem, družstevní byt se převádí na základě splacení anuity (fakticky jej člověk vykoupí z družstva za cenu, za kterou jej družstvo postavilo snížené o následné výdělky na nájmu). Je to jiný bezúplatný převod. Takže se stanoví reprodukční pořizovací cena (dle berňáků dle § 38 zákona o oceňování majetku). A vesele se odepisuje.

[intfo]

Tohle byl před 15 lety celkem častý výklad finančních úřadů, že jde o dar a že se tyto byty nedají odepisovat. Už tehdy poradci říkali, že taková úvaha je chybná. Jak píše Rop, jde o jiný bezúplatný převod. Zkus si najít i smlouvu o převodu z družstva, bežně se to psalo jako "Smlouva o bezúplatném převodu".

[decak]

Díky moc za rady. Našel jsem si odhadce - ale ten mi říkal že mi to neodhadne - že se to odepisovat nedá. Pokud by někdo doporučil odhadce který by dovedl stanovit reprodukční pořizovací cenu pro stanovení odpisů, bylo by to super.

[Rop]

Obávám se, že odhadce, který by to odhadl za 2 pracovní dny, se fakt najít nedá