Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

[icemat]

Vyplňuji daňové přiznání za pronájem bytu.
1) Jsou tam celkové příjmy a celkové náklady. Nikde sem tam ale nenašel, kam mám rozepsat všechny položky které uplatňuji do výdajů včetně odpisů. Tzn abych nějak ukázal jak sem k tomu číslu došel. To se tam nikde nevyplňuje?

2) jaké jsou povinné přílohy, které musím přiložit při pronájmu bytu? Nikde sem to nenašel. kupní smlouva? potvrzení o zaplacení úroků na investiční byt? faktura za nákup nábytku? nájemní smlouva?

3) první rok se odepisuje 1,4% další 3,4%. CO když koupím byt v roce 2021. Ale začnu pronajímat v roce 2023? Tak za ten rok 2023 dávám 1,4% nebo už 3,4%?

[Rop]

1. Nic se nerozepisuje
2. žádné nejsou
3. Za rok 2023 1,4 %

[Andrea2412]

Dobrý den,
nevíte někdo jak je to u rodinného domu? Mám dům s dvěma bytovými jednotkami (kompletně podsklepený s velkou zahradou), koupě v roce 2020. Pronajímal by se pouze vrchní byt s parkovacím stáním na zahradě a část zahrady. Na pronájem nespěchám, chtěla bych ho pronajmout ideálně od průběhu příštího roku (aby to bylo 5 let od pořízení, udělat odhad a uplatňovat odpisy). Pořizovací cena byla cca třetinová co bude odhad (rekonstrukce, růst ceny atd.), takže by bylo výhodné počkat? A odhad udělat jenom na ten vrchní byt? Děkuji.

[Rop]

Pro vstupní cenu se používají dva principy:

Do pěti let od nákupu: pořizovací cena (cena pořízení + náklady na pořízení) + technická zhodnocení

Nad pět let od nákupu: cena reprodukční - ale to má úskalí.
8 Afs 30/2012 - 32 - soud řekl, že se má jednat o cenu tržní
FÚ říká, že se má jednat o cenu zjištěnou (vyhláškovou).
Rozdíl bývá několik milionů u bytu

Zkuste si to nechat ocenit vyhláškovou cenou a zjistíte, zda jste do domu neinvestovali více.

[Andrea2412]

Dobrý den, velmi Vám děkuji. Takže to znamená, že když jsem dům koupila v září 2020 a pronajala ten jeden byt v něm do pěti let od nákupu, tak už vždy musím vycházet pouze z pořizovací ceny, že?
Děkuji, zkusím se potom domluvit na ocenění vyhláškovou cenu. To se bude dělat odhad pouze toho bytu v RD co se bude pronajímat? Nebo celé RD a vydělit dvěma (dva byty v RD)?
Děkuji.

[Rop]

Je dům rozdělen na jednotky? Pokud ano, tak oceňujete jen jednotku.

[tojejedno2]

Pronájímám byt koupený na hypotéku a do výdajů si uplatňují úroky z úvěru za měsíce, kdy je byt pronajat.
Jak postupovat v tomto případě, že byt je pronajat jen část měsíce, kontrétně takto:
Nájemník končí a předává byt 14.6.
Byt se prodal, hypotéka splacena 10.6., předá se novému majiteli v průběhu června.
Ještě 10.6. se zaplatily úroky z hypo za 6/2024.
Můžu si je uplatnit ve výdajích za celý měsíc? Nebo poměrnou částku za 14 dní?

[Rop]

Úroky jsou za období do 10. 6. - poté již nebyl úvěr.
Nájemník skončil až 14. 6. - to už nebyla 4 dny hypotéka.
Úroky jsou tedy za celé období, kdy byl byt pronajat.

[Hawkness]

Dobrý den,
měl bych dotaz k odpisům investičního bytu. Podle mých informacích by se odpisovat neměla pouze tržní cena bytu, nýbrž veškeré náklady spojené s koupí. Chápu to tedy správně, že pokud jsme v kupní ceně uhradili i provizi makléři, budeme odpisovat i tu, ačkoliv makléře poptala strana prodávající a fakturu vystaví makléř prodávající? V kupní smlouvě je pouze částka X a je napsáno, že část z této částky X bude vyplacena zprostředkovateli (makléři) jako provize.

Dále by mě zajímalo, o jaké všechny náklady se navýší pořizovací cena a tudíž odpisy a co je naopak možné dát si do výdajů. Náklady spojené s katastrem? Náklady spojené s právním poradenstvím (jsme spoluvlastníci a na vlastní pěst jsme si u jiného právníka nechali vypracovat smlouvu upravující naše vztahy a povinnosti)? Náklady na dopravu během prohlídek a podpisu kupní smlouvy? Náklady na odhad nemovitosti? Jak je to s úroky, které jsme zaplatili předtím, něž jsme se stali vlastníky (začali jsme čerpat úvěr, abychom vyplatili banku protistrany, ale teprve po měsíci jsme dali návrh na vklad vlastnického práva a teprve po zapsání nám plyne příjem z pronájmu)?

Mockrát předem děkuji za pomoc a za rady

[Rop]

Náklady na makléře prodávajícího:
Ve smlouvě je cena bytu 4 000 000 Kč.
Z čehož 200 000 Kč se platí makléři, zbytek prodávajícímu.
Cena pořízení bytu je 4 000 000 Kč. Nemůžeš si tam dát těch 200 000 Kč podruhé.

Vstupní cena bytu = pořizovací cena dle zákona o účetnictví
K tomu je ve vyhlášce celý paragraf - https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2002-500#p47
Stručně:
katastr - ano
právní poradenství - ano
úroky před nabytím - ano (po nabytí jsou náklad, před nabytím součástí vstupní ceny bytu - tedy odpisují se 30 let)
doprava během prohlídek - spíše ne - muselo by to mít vazbu ke konkrétnímu pronajímanému bytu
odhad nemovitosti - ano

A jenom drobné upozornění - v současné době je v připomínkovém řízení návrh na zrušení možnosti osvobodit pronajímaný byt při prodeji

[Mrusnok]

Náklady na makléře prodávajícího:
A jenom drobné upozornění - v současné době je v připomínkovém řízení návrh na zrušení možnosti osvobodit pronajímaný byt při prodeji

Mohu poprosit o odkaz na ten návrh? To mě velmi zajímá, protože v horizontu tří let plánuju pronajímat byt, ve kterém aktuálně bydlím.

[Rop]

https://odok.cz/portal/veklep/material/KORND5SBAVSH/

Doporučuji se podívat na soubor Platné znění s vyznačením navrhovaných změn a doplnění
Daň z příjmů začíná na straně 78.
§ 4 odst. 1 písm. a), b) a c) - je tam něco o evidovaném aktivu.
Co jsou evidovaná aktiva je v § 23l cituji to podstané:
(1) Evidovaným aktivem se u poplatníka daně z příjmů fyzických osob pro účely daní z příjmů rozumí aktivum
a) uváděné v daňové evidenci,
b) využívané poplatníkem, kterému plynou příjmy z nájmu, a nutné pro dosahování těchto příjmů,
c) využívané poplatníkem uplatňujícím výdaje procentem z příjmů a nutné pro dosahování příjmů ze samostatné činnosti nebo
d) využívané poplatníkem, jehož daň je rovna paušální dani, a nutné pro dosahování příjmů ze samostatné činnosti.
(4) Vyřazením se pro účely daní z příjmů rozumí okamžik, kdy evidované aktivum přestane být aktivem poplatníka.
Takže pokud budu pronajímat byt, tak byt bude evidované aktivum a při jeho prodeji se neuplatní osvobození (stejně jako tomu doposud bylo u bytů zařazených v obchodním majetku podnikatelů).
Doplním ... není k tomu vůbec žádné přechodné ustanovení, takže bum bác, bude platit i pro stávající byty od 1. 1. 2025. Ale usilovně s tím bojujeme, dneska jsem taky psal připomínky.

[Hawkness]

Náklady na makléře prodávajícího:
Ve smlouvě je cena bytu 4 000 000 Kč.
Z čehož 200 000 Kč se platí makléři, zbytek prodávajícímu.
Cena pořízení bytu je 4 000 000 Kč. Nemůžeš si tam dát těch 200 000 Kč podruhé.

Mockrát děkuji, já si právě nebyl jistý, jestli se neodpisuje v tom tvém případě jen 3 800 000 Kč. Budu tedy odepisovat celou kupní cenu.

Co konkrétně znamená nabytí? Je to zápisem vlastnického práva? Nebo podáním návrhu na vklad? Nebo dnem od kterého plyne nájemné? Nebo od dne předání nemovitosti?

Ještě poslední dotaz ohledně odepisování. Vím, že nejlepší způsob je vypracování znaleckého posudku a trojčlenkou vypočítat cenu pozemku vůči vstupní ceně bytu. Jelikož byt právě kupuji a mám vypracovaný odhad (tudíž tržní cena bytu včetně pozemku), nemohl bych použit cenové mapy na výpočet tržní ceny pozemku? Jedná se o poměrně drahou nemovitost v centru Prahy, takže mi ani tak nejde o ušetření pár tisícovek za znalecký posudek, jako spíš o ušetření času a hlavně domluvu se sedmi nájemníky kvůli prohlídce znalcem. Měl bych ale rád vše v pořádku, jelikož budu uplatňovat daňovou ztrátu kvůli zrychlenému odepisování. Máte popřípadě někdo kontakt na dobrého a levného znalce?

[Rop]

Začnu od konce: A proč tu cenu proboha nerozdělíte ve smlouvě? Žádný znalec se pak nekoná. Advokáti sice trochu prskají (protože byt a pozemek jsou od sebe neoddělitelné, ale pro účetní evidenci je přesvědčím vždy - především, když jim řeknu, že náklady na znalce uhradí ze svého).

Nabytí - jak pro co - pro daň z příjmů je to datum právních účinků vkladu do KN.

[Hawkness]

A proč tu cenu proboha nerozdělíte ve smlouvě?

Bohužel jsme se o této možnosti dozvěděli až po koupi. Šlo by to tedy přes ty cenové mapy, když se jedná o Prahu a nebo raději zaplatit znalce?

Zároveň jsem se chtěl zeptat, pokud uzavíráme smlouvu se společníkem o tom, jak s majetkem budeme v určitých situacích v budoucnu nakládat, jedná se vždy o pořizovací náklady, které musíme odepisovat? Nebo stačí smlouvu sepsat až po koupi nemovitosti a v takovém případě by se jednalo o náklad?

Mockrát předem děkuji za pomoc