Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

[Rop]

Ne. To zákon o daních z příjmů neumožňuje.

[Tapir011]

Prosím pěkně o radu ohledně kuchyňské linky s vestavnými spotřebiči, vestavné skříně a instalovaného stropního osvětlení.

Tyto byly pořízeny před zahájením pronájmu. Budou patřit do vstupní ceny a odepisovat se spolu s nemovitostí, nebo se jedná o výdaj daného roku?
Cena skříně, kuchyně i osvětlení byla pod limitem 80 000 Kč a setkal jsem se s výkladem, že pro odpis s nemovitostí musí být splněna kumulativně podmínka pevného spojení s nemovitostí i limitu technického zhodnocení.

A ještě jeden aspekt, co když výše uvedené bude zakoupeno v roce 2025 a vlastní nemovitost přejde do mého vlastnictví až 2026. Kam v takovém případě s okamžitými výdaji, mohu je zahrnout jako výdaj k danění příjmu z již probíhajících pronájmů v roce 2025?

Moc děkuji. Tap

[Rop]

Pokud není splněn limit 80 000 Kč, tak to může být jednorázový výdaj nebo zvyšovat cenu majetku. Je možné se rozhodnout.

Nechápu, jak by mohla být kuchyně zaplacena dříve, než bude ve vlastnictví nemovitost.

[Tapir011]

Děkuji Rope, možnost volby pak vysvětluje protichůdné postupy různých daňových poradců.

Kuchyňskou linku se spotřebiči je možné zakoupit a v bytě uskladnit v předchozím roce na základě zaměřovacího dne v bytě u developera (plánováno 9/2025), přičemž k vlastnímu převodu bytové jednotky dojde nejspíše až v roce následujícím (1Q/2026). Lze se prosím i v tomto případě rozhodnout pro variantu jednorázových výdajů, nebo odpisu s nemovitostí?

[Rop]

Já bych to jako daňově účinný výdaj neuplatnil. Spíš bych řekl, že to bude součástí vstupní ceny bytu.

[Tapir011]

Děkuji za konzultaci, citim to stejně.

Budu se snažit maximálně upřednostnit zařazení do vstupní ceny: krom kuchyňské linky i stropní svítidla a předokenní žaluzie - to vše chápu-li správně - by neměl být problém (pevné spojení s nemovitostí).

A movité věci typu volně stojící lednice či pračka nejlépe až v roce faktického nabytí vlastnických práv a do jednorázových výdajů.

[Rop]

Movité věci - a ty snad budete pronajímat?
Spousta pronajímatelů na to zapomene, protože movité věci nejsou součástí nemovitosti, takže se musí ve smlouvě specifikovat (a za mě i rozdělit nájemné za nemovitou věc a za movité věci).
Protože nemůžete mít daňový výdaj na něco, z čeho není daňový příjem.

[Tapir011]

Ve smlouvách mám uvedeno, že "byt je pronajímán s vnitřním zařízením a vybavením", kde je vyjmenováno co to je (pračka, lednice, dvoulůžko, sedačka, židle...).
Částka je však uvedena souhrnná jako "nájemné".
Pouze u jednoho bytu mám na žádost nájemce (příspěvek na bydlení) částku rozdělenu na samotnou nemovitost a vybavení.
Oddělené jsou vždy zálohy na energie a služby.

Měl jsem za to, že takto je to možné a například koupě nové pračky je jednorázový výdaj a pokud není movitá věc v částce nad 80.000 Kč, nijak se neodpisuje.

Na skutečné výdaje přecházím až s letošním daňovým přiznáním a učím se to, budu rád, když mne poučíte, abych se vyhnul zbytečným chybám a potížím s FÚ.

[František Ingr]

Ahoj,

prosím o radu ohledně stanovení vstupní ceny nemovitosti při přechodu z paušálních výdajů na skutečné. Byt byl koupen v roce 2015 a byla provedena kompletní rekonstrukce (byt byl v původním stavu z r. 1968). Od 2016 pronajímán s použitím paušálních výdajů. Nyní, pro DP za rok 2024 přechod na skutečné výdaje. Pokud chápu správně, potom vstupní cena bytu pro odpisy by měla být pořizovací cena navýšená o související náklady kam se, předpokládám, započítá i ta rekonstrukce. Co když ale již nejsou k dispozici doklady k provedené rekonstrukci? Pokud náklady rekonstrukce započítám a následně po mě bude FÚ požadovat i jejich doložení, lze argumentovat uplynutím doby, po kterou je nutno doklady archivovat?

Děkuji

[Rop]

Pořád eviduji faktury na stavbu bramborány postavené 3 roky před mým narozením, protože daňově stále není odepsána. Žádná doba po které uplyne lhůta pro archivaci pořizovací ceny dlouhodobého majetku neexistuje.
Nedoložíš, tak nemáš nárok na odpisy. To, že nemáš doklady je tvoje chyba. Já vyhazuji doklady jen za věci, které již nemám (a to jen za drobnosti typu oblečení).

[František Ingr]

Díky, teď už vím, že byla chyba doklady neschovávat, měl jsem je jen dokud byly relevantní z hlediska záručních dob, pak jsem je vyhodil. Na mou obhajobu, tehdy jsem měl informaci (jak již dnes vím nesprávnou) od mně příslušného referenta FÚ, že když se v budoucnu rozhodnu přejít z paušálních výdajů na skutečné, bude se stejně muset udělat odhad ceny ze kterého se bude vycházet.

Mohu poprosit o zhodnocení ještě jedné situace?

Byt 1) bezúplatný převod z družstva v r. 2002, ihned pronajímán. V roce 2008 zateplení budovy, fináncováno úvěrem SVJ spláceným následně navýšenou zálohou do fondu oprav. V roce 2013 kompletní rekonstrukce bytu (původní stav z roku 1975) a následně do 2023 vlastní bydlení, od 2024 nový pronájem.
Byt 2) (sousední k předchozímu) koupě 2017, rekonstrukce původního stavu, 1rok pronájem, poté vlastní bydlení rodinného příslušníka, od 2024 nový pronájem.
V rámci rekonstrukce bytu č. 2) došlo i k úpravám vedoucím ke změně velikostí obou bytů (vše oficiální cestou vč. změny prohlášení vlastníka, spoluvlastnických podílů, propisu změny na katastru) - byt č. 2) byl o jednu místnost zmenšen, o tuto byl zvětšen byt č. 1)
Je v tomto případě vzhledem k okolnostem možné, případně obhajitelné jako vstupní cenu do odpisů použít reprodukční cenu stanovenou k roku 2018 (vklad upravených velikostí na katastr)?

Díky

[Rop]

1. Výchozí vstupní cena je cena zjištěná v roce 2002 (zahájení nájmu) - pak se vždy už jen pokračuje v započatém odepisování, jen je možné vstupní cenu zvýšit o technická zhodnocení. To platí i pro zahájení odepisování kdykoliv později.
2. Výchozí vstupní cena je cena pořizovací v roce 2017 (zahájení nájmu) - pak se vždy už jen pokračuje v započatém odepisování, jen je možné vstupní cenu zvýšit o technická zhodnocení. To platí i pro zahájení odepisování kdykoliv později.

Převod místnosti mezi bytem 1 a 2 bylo bezúplatné. Je otázkou zda u bytu 2 by nemělo proběhnout částečné vyřazení (snížení ceny). Stejně je otázkou je, zda u bytu 1 proběhlo technické zhodnocení nebo zvýšení ceny. To je na posouzení daňovým poradcem na základě všech dokumentů.

[elinor]

Prosím o ujištění správného pochopení začátku odepisování. Odepisuji jako fyzická osoba nepodnikající, byt koupen prosinec 2024 (=vklad na katastru), oznámení o vkladu doručeno poč. ledna 2025, nájemní smlouva platná od 2/2025. V 12/2024 inzerce bytu k pronájmu, ale jinak bez doložitelných nákladů.
Myslím si správně, že prvním rokem odpisů je až rok 2025?
A je to proto, protože počátek odpisů je vztažen k zahájení pronájmu = účinnost nájemní smlouvy? Že 12/2024, kdy jen došlo k inzerci, resp. kontaktování realitky, není považováváno za zahájení pronájmu?
Děkuji.

[Rop]

Obávám se, že máte pravdu. Bohužel. Vstupní cena majetku se určuje k zahájení nájmu, takže i odepisovat je možné až od počátku nájmu.

[hopo.hopo]

Nemovitost nabytá 2 partnery do podílového spoluvlastnictví (každý id. 1/2). Z partnerů jsou nyní manželé. Nemovitost se nyní pronajímá (pronájem začal až v manželství). Jde o příjem do SJM? Kdo daní, každý svou 1/2? Díky.