Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

[Rop]

Ne. Pořád se k tomu chovají jako spoluvlastníci (není to příjem ze SJM, ale je to jen příjem do SJM). Což ovšem nezakazuje se na zdanění domluvit dle § 12 odst. 2 zákona o daních z příjmů:
(2) Pokud nejsou příjmy a výdaje rozděleny mezi spoluvlastníky podle spoluvlastnických podílů, mohou spoluvlastníci uplatnit výdaje pouze v prokázané výši.

[Tapir011]

Vyplňuji přílohu č.2 DPFO a mám prosbu o radu. Příjem z pronájmu a daněn skutečnými výdaji.

Řádek 201 - "příjmy podle §9 celkem" je jasný, ale
Řádek 201a - "příjmy podle §9 pouze z nájmu nemovitých věcí z řádku 201" nejasnost.

Pronajímány 3 byty, kde mám ve smlouvách formulaci "byt je pronajímán včetně vnitřního zařízení a vybavení", které je posléze vyjmenováno a je tam například i postel, šatní skříň, sedačka, jídelní stůl, židle. Částka za nájem krom jednoho bytu, kde si to přál nájemce rozdělit, je souhrnná.

Co pak přijde do onoho řádku 201a?

Děkuji.

[minarjo]

Tak vše je u tebe tedy příjem za pronájem nemovitostí (3x byt), ne snad? Takže 201a bude za všechny tři tvé byty - tj. shodný s 201, pokud zvlášť nenajímáš ještě nějaké movité věci, které nejsou zapsány v katastru (třeba když bys ještě další samostatnou smlouvou pronajal své auto či kolo, prostě věc movitou, to by na 201a nepatřilo).

[Rop]

minarjo: od kdy je vnitřní vybavení, které není spojeno s bytem, nemovitou věcí?

Tapir011: Já to rozděluji ve smlouvě vždy, protože to prostě není nájem nemovité věci (která má svá specifika). Z pohledu daní pak řeším, zda pronajímám nemovitost a movité věci jsou ve výpůjčce. Tedy nemohu u nich uplatnit daňové výdaje - včetně výdaje na jejich pořízení. Pro mě se s tím strašně špatně pracuje, protože pro daně potřebuji právní titul. A v tomto případě je právní titul formy přenechání věci k užití jinému nejasný. Co je jednoznačné - vnitřní vybavení nespojené s bytem není nemovitovou věcí ani příslušenstvím nemovité věci.

[Tapir011]

Minarjo: Zprvu jsem to viděl stejně, ale ten řádek 201a mne znejistěl a zejména Ropovy komentáře k této problematice dávají tušit, že to nebude tak jednoduché.

Rop: S tím uplatněním výdajů to je další věc. Pořizoval jsem pračku, ledničku a skříň (ne vestavnou, ale volně stojící) a do výdajů jsem si je započítal. Je to zrovna u bytu, kde je psána zvlášť částka za pronájem nemovitostí a zvlášť za vybavení. Rope, co tedy s tim? Ponížit na řádku 201a částku z řádku 201 o částku, která je v jedné ze smluv vedena jako za vybavení? A výdaje na uvedené vybavení raději vůbec nezapočíst do skutečných výdajů nebo naopak ano, když je v té smlouvě specifikována částka nájemného za vybavení?

[Rop]

Pokud je rozdělena částka za nájemné nemovité a movité věci, tak:
a) řádek 201a bude obsahovat jen nájemné za nemovitou věc,
b) výdaje na pořízení movitých věcí jsou jednoznačně daňově uznatelné.

Horší je daňová uznatelnost u smluv, kde to rozděleno není, protože jak píši, dle NOZ vnitřní vybavení bytu není aní součástí ani příslušenstvím nemovité věci.

To je jako kdybys pronajímal pozemek a na tom pozemku stálo auto. Ve smlouvě bys měl napsáno, že pronajímáš pozemek včetně všeho co se na něm nachází a měl nájemné za pozemek. Auto není ani součástí ani příslušenstvím pozemku. Takže je vypůjčené?

[Tapir011]

Pro mne a ostatní řešící tuto věc tedy vyplývá, upravit si nájemní smluvu tak, aby

a) jednoznačně specifikovala co vše je součástí pronájmu (1. příslušenství - např. sklep, garážové stání, 2. součást bytu - např. vestavné skříně, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, instalovaná splitova klimatizace, přímotopy 3. movité věci = vybavení a zařízení pevně nespojené s nemovitostí, tj. postele, sedačka, atd..

b) oddelila se částka nájemného za nemovitost (tzn. nemovitost samotná + 1. příslušenství + 2. součásti bytu) a za vybavení a zařízení (bod 3.)

Pak je vše uznatelným daňovým výdajem.

Úžasné, vše má svou jasnou logiku a zajímá mne to čím dál víc. A díky Rope, že se mohu takhle učit.

[octaviampi]

Jestli jsem nic nepřehlédl, tak jediná logika je, že se "musí" místo jedné souhrnné částky částka dělit. A místo, aby se lednička započítala oproti celkovému příjmu, tak se započítá vůči jedné dílčí části. Stát si přijde na stejné peníze. Nebo ne?

[Tapir011]

Ano, výsledná částka ke zdanění bude stejná, ale nikdo takto nemůže zamítnout jako daňově uznatelný náklad právě tu lednici a tom to celé je.

Mám ještě pár za mne sporných bodů z hlediska posouzení kam ve smlouvě rozepsat a způsobu uplatnění při odpisech (součást vstupní ceny před zahájením pronájmu vs. okamžitý výdaj).

Například stropní osvětlení nebo sektorová kuchyňská linka, tj. rozuměj ne ta vyráběná na míru, ale IKEA apod.

Určitě to není nemovitost samotná ani příslušenství.

Nejlépe mi to sedí do kategorie součást nemovitosti, ale někdo zas může namítnout, že osvětlení lze snadno demontovat. To samé sektorová kuchyňská linka, je sice ukotvena do stěny za kuchyňskou desku i horní skříňky jsou do stěn namontované, ale lze je rovněž snadno demontovat. Dovedu si představit, že by se na to dalo nahlížet i jako na vybavení. Zejména u toho osvětlení.

Jak to prosím vidí Rop? Dekuji.

[jayD]

Co říkáte na tohle?

Někteří pronajímatelé v rozporu s ustanovením § 2251 odst. 2 stále předepisují nájemcům jako další platbu spojenou s užíváním bytu právě nájemné za vybavení bytu. Vzhledem k tomu, že se jedná o kogentní (donucující) ustanovení zákona, nemohou se pronajímatel a nájemce ani platně dohodnout na tom, že nájemce bude takovou platbu hradit.

https://www.portalobydleni.cz/najemne-za-vybaveni-bytu-ci-za-zvire/

[octaviampi]

Dohodnout se mohou. A pokud najemce nesouhlasi, nedohodneme se.

[Rop]

To je slátanina. Nájemné za vybavení bytu, které ústavní soud zrušil (a bylo to kvůli regulaci nájemného) ve vyhlášce 176/1993 Sb. bylo za tyto konkrétní předměty:
sporák, vařič
kuchyňská linka
vestavěná skříň
el. boiler
průtokový ohřívač vody
zdroj tepla užívaný jednotlivým nájemcem bytu k vytápění
měřící a regulační zařízení pro tepelnou energii a vodu

To jsou všechno předměty trvale spojeny s bytem, tedy součást bytu. Za ty nelze účtovat nájemné (byť to ústavní soud ve svém nálezu opravdu nepíše). Nelze účtovat poplatek za zvíře. Cituji z důvodové zprávy: "Právní pravidlo o pevně ujednaném nájemném nelze obcházet nucením nájemce, aby plnil pronajímateli vedle nájemného a případných záloh na služby ještě jiná plnění, např. příspěvek na stavební úpravy domu, vklad do fondu oprav apod."

Ale pokud se jedná o "pohyblivý" nábytek, tak jsme v movité věci, nikoliv v bytu (tedy věci nemovité).

Navíc k tomuto ustanovení máme jeden jediný rozsudek, a to I. ÚS 1583/24, ve kterém se ovšem řeší "fond oprav". Není divné, že k tomu nemáme nic jiného?

[Tapir011]

Přesně tak, "vybavení", které Rop cituje není vybavení, ale součást bytu.

Já naopak v případě bytu vybaveného movitými věcmi, konkrétně velká šatní skříň, pračka, lednice a nějaké police, neměl částku rozdělenou a nájemce si žádal o příspěvek na bydlení. Úřad práce si výslovně vyžádal rozdělit částku nájemného na nemovitost a na vybavení s tím, že se do posouzení nároku na příspěvek započte pouze část za nemovitost. Vybavení nikoliv.

Druhá věc je, že někteří pronajímatelé skutečně mastí do záloh věci, které tam nemají co dělat. Součástí záloh mohou být výhradně položky přímo spojené s bydlením v nemovitosti, tj. plyn, elektřina, teplo, dodávka teplé vody, vodné a stočné, provoz výtahu, úklid společných prostor, osvětlení společných prostor, STA (společná televizní anténa), odvoz odpadních vod a jímek a odvoz komunálního odpadu. Nic víc.

[makyp]

Dobrý den, mám dotaz ohledně paušálu na motor.vozidlo oproti příjmům z pronájmu.
Lze tento využít v následující situaci ? -byt vlastní manželka (zděděný,není součásti SJM), auto v SJM, manželka ale nemá řidičák, v případě, že je třeba, manžel manželku do pronajatého bytu vozí.
Děkuji velice za názor.

[Rop]

A vozí? Ono jednou to přes ten ústavnou soud projde, a berňáci budou mít přístup ke kamerovým záznamům, a pak se budou všichni tři roky zpětně děsně divit.

A hlavně, aby si paušál na auto neuplatňoval i manžel.