Optimalizace daně z příjmu z pronájmu bytu

[dave_no]

Dík, to jsem teda netušil. Neplatná smlouva -> není to ale spíš problém nájemce? On bydlí bez platné smlouvy. A nájem zatím platí (jsou to studenti, ti jsou rádi, že něco sehnali).

Nemám v plánu dům prodat, ale bude potřeba ho v horizontu několika let kompletně zrekonstruovat. A pak existuje možnost, že tam budu bydlet. Nedokážu ale plánovat na 5 nebo 20 let dopředu. Nájem je vyšší, 90 m2 * průměrná cena nájmu 1 m² v Brně.

[hopo.hopo]

Příjemci nájmu = jak se dohodnete
Zdaňujete jak jste se dohodli

K tomuhle bych měl dotaz, ta dohoda má být součástí smlouvy o pronájmu? Nebo jakou podobu to má mít?

[Rop]

dave_no: tak ty jim hlavně dlužíš to zaplacené nájemné
Bylo by vhodné to vyřešit od počátku. Prostě vyměnit smlouvu.

hopo.hopo: Já to dělám mimo nájemní smlouvu. Co je nájemci do toho.

[dave_no]

V článku na hypoindexu jsem našel nějaké vyjádření k téhle situaci. Je tam rozhodnutí Šabatové, kde uvádí "Pokud druhý ze spoluvlastníků souhlas neudělí a současně vznese námitku neplatnosti smlouvy, je nájemní smlouva neplatná". Tohle chápu tak, že by tu námitku musel podat rodič, nikoli nájemce. Níže v článku je pak rozhodnutí soudu...

A kdyby mi to rodič za 1 Kč pronajmul, mohl bych pak pouze svým jménem uzavřít podnájemní smlouvu?

[yowie]

dave_no: Jsi vlastník, nemůžeš platně uzavřít podnájemní smlouvu... A i kdyby jsi nebyl, s rodiči sepsal nájem a s nájemníky podnájem, tak i tak by to v případě nějakého soudu dopadlo špatně. Byla by to jen sázka na právní bezvědomí těch (pod)nájemníků. Leda bys to pronajal nějaké správcovské firmě, ta pak zřizuje podnájem, protože ta firma sama je v roli nájemníka bytu.

[Rop]

Obecně mít smluvní stav v rozporu se zákonem (rozhodnutím soudu), přičemž se to dá jednoduše napravit, je na přesdržku. Protože čekat na žalobce se nemusí vyplatit. I vůči vlastním rodičům.

[octaviampi]

No spoluvlastnictvi je pruser celkove, kdyz je nekdo padouch, tak je schopen sikanovat neskutecnym zpusobem. At uz jako clen SVJ a nebo v takovemhle pripade.

[pulmann]

A kdyby mi to rodič za 1 Kč pronajmul, mohl bych pak pouze svým jménem uzavřít podnájemní smlouvu?

Cena obvyklá ( neobvyklá ) mezi blízkými příbuznými - na to je finanční úřad obzvláště háklivý.
Už se třese na dodanění.

V článku na hypoindexu jsem našel nějaké vyjádření k téhle situaci. Je tam rozhodnutí Šabatové, kde uvádí "Pokud druhý ze spoluvlastníků souhlas neudělí a současně vznese námitku neplatnosti smlouvy, je nájemní smlouva neplatná". Tohle chápu tak, že by tu námitku musel podat rodič, nikoli nájemce. Níže v článku je pak rozhodnutí soudu...

A kdyby mi to rodič za 1 Kč pronajmul, mohl bych pak pouze svým jménem uzavřít podnájemní smlouvu?

-- 28. 1. 2023 18:01 --

A co když se nájemce podívá do katastru a zjistí, že nejsi majitel, ale jen spolumajitel.
Začne se obávat, že druhý spolumajitel po něm bude chtít také nájem.
A může zpochybnit nájemní smlouvu.

[Rop]

***** práce já snad mluvím čínsky.
Nájemci = vždy on + rodič
Takže není možné aby nájemcem byl jen rodič!!!!!!

[jjrr]

Teoreticky to možné je. Když jsou dva vlastníci nemovitosti, jeden může svoji ideální polovinu pronajmout druhému a z něj se stane samostatně nájemce. Jsou pak ve smluvním vztahu pronajímatel a nájemce.

[Rop]

osobně: prosím nalistuj si § 1115 a následující občanského zákoníku. Ty teoretiku.

[jjrr]

Co není zákonem zakázáno, je dovoleno, jeden spoluvlastník může svoji ideální polovinu klidně prodat stejně jako pronajmout tomu druhému.

[Rop]

Je to marný, je to marný, je to marný.

[dave_no]

Některý zákony a nařízení mi připadají vyloženě buzerující. Pokud budu mít písmené potvrzení spoluvlastníka o souhlasu s pronájmem celého domu, tak příliš nerozumým tomu, proč by smlouva jen na mě nebyla platná. Nicméně smlouvu raději předělám, uvést do ní spoluvlastníka je jen pár řádků navíc.

Pokud mohu, tak mám pár, většinou spíš ujišťujících, dotazů.

Vím, že nelze měnit rovnměrný/zrychlený odpis nemovitosti, ale můžu po nějaké době přejít na paušál nebo naopak začít paušálem a později to změnit?

Pokud např. po 10 letech odepisování začnu v domě bydlet a nebudu tak mít příjem z pronájmu, budu mít z čeho odepisovat zbylou část (jen dodám, že jsem OSVČ a dům nebude v majetku)?

Pokud vlastním auto na IČ a uplatňuji výdaje paušálem (4000 Kč), můžu si do nákladů na pronájem dát to stejné auto, tedy druhý paušál?

Patří mezi odečitatelné náklady i internet, který nájemníkům platím a je na mé jméno (oni ho samostatně neplatí, je součástí nájmu)?

[Rop]

Paušál: Ano. U jednoho klienta přecházím každoročně mezi skutečnými náklady a paušálem (děsná "zábava")
Odpisy: když není příjem nejsou odpisy. Není žádný jiný důvod proč nemovitost odepisovat, když ti odpisy stejně jen snižují příjmy z pronájmu. Navíc po deseti letech je prodej nemovitosti osvobozen, takže tam taky nepotřebuješ žádné náklady.
Paušál na auto: ne
Internet: ano (je ovšem dobré mít to napsáno ve smlouvě, že jim zajišťuješ internet - a úplně nejlepší je chovat se k internetu jako k energiím - tedy to vyúčtovávat - ale to nemůže být součást nájemného).