Prodej nemovitosti - osvobození, nebo ne?

Co, kdy, proč a jak správně zdanit. Rady, tipy a návody pro všechny podnikající subjekty v ČR

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod janhlavinka 23. 12. 2024 19:43

Dobrý předvánoční večer, měl bych takto před koncem roku dotaz:

Chystáme se prodat v první polovině příštího roku dům. Doplatit zbývající hypotéku a za zbytek si pořídit nový dům (většinu ceny nového domu poplatí nová hypotéka).

Konkrétní situace je následující:

- Aktuální dům jsme si nechali postavit na smlouvu o dílo a užíváme ho od 8.6.2023.
- Dům jsme koupili za 5 milionů Kč.
- Podle realitního makléře je aktuální prodejní cena 7 milionů Kč.
- Zisk je tedy 2 miliony Kč.
- Aktuálně dlužíme na hypotéce 4,6 milionu Kč.

Po prodeji domu máme v plánu následující:
- Umořit stávající hypotéku ve výši 4,6 milionu Kč.
- Zbývajících 2,4 milionu použít na koupi nového domu (ten už máme vyhlédnutý), zbytek na koupi nového domu půjde z nové hypotéky.
- Prodejní cena nového domu je 8,5 milionu Kč, což asi není důležité, ale pro jistotu to uvádím.

Moje otázka zní - budeme osvobozeni od daně z prodeje nemovitosti, nebo ne? Zisk 2 miliony Kč celý použijeme na zaplacení nového domu, nicméně na plno webech jsem se dočetl, že nejde jenom o zisk, ale o celou kupní cenu a že doplacení hypotéky z původního bydlení se nepočítá jako obstarání bytové potřeby. Třeba tady.
https://lenkavagnerova.cz/dan-z-prijmu- ... movitosti/

Doplňující otázka:
- Která událost vlastně znamená prodej nemovitosti, ke kterému se vážou časové testy? Jedná se o podpis rezervační smlouvy s kupujícím? Nebo okamžik, kdy přijdou peníze? Nebo přepsání v katastru? Bohužel každý tvrdí trošku něco jiného.

Hezké svátky a předem díky za odpověď.
janhlavinka
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 23. 12. 2024 19:53

Neřeší se zisk, ale příjem pro účely osvobození pořízením bytové potřeby.

Doplacení současné hypotéky není zajištění bytové potřeby.

Datum právních účinků vkladu do katastru (tedy den, kdy se podá návrh na katastr).
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod pavels84 23. 12. 2024 22:52

Není pro konec časového testu rozhodujícím už okamžik uzavření kupní nebo budoucí kupní smlouvy?
pavels84
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Rop 24. 12. 2024 09:33

Jedinou výjimkou je uzavření budoucí kupní smlouvy - viz § 4 odst. 1 písm. a) bod 2 a písm. b) bod 2. zákona o daních z příjmů.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod janhlavinka 24. 12. 2024 09:36

Nicmene v rezervacni smlouve standardne byva taky napsane, ze je potreba do urciteho data podepsat kupni smlouvu, jinak propadne rezervacni poplatek atd. Neda se to tedy brat jako smlouva o budouci smlouve kupni?
janhlavinka
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Rop 24. 12. 2024 09:56

Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod pavels84 25. 12. 2024 06:54

Rop píše:Jedinou výjimkou je uzavření budoucí kupní smlouvy - viz § 4 odst. 1 písm. a) bod 2 a písm. b) bod 2. zákona o daních z příjmů.


Právěže tam se píše obecně o "budoucím prodeji", což lze vztáhnout jak na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, tak i na uzavření samotné kupní smlouvy. Navíc pokud se "budoucím prodejem" rozumí uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, tak stejnou logikou je "prodejem" nutno rozumět už uzavření smlouvy kupní, nikoli až pozbytí vlastnického práva.

Opačný výklad by totiž vedl k poněkud absurdní situaci, že by uzavření pouhé smlouvy o smlouvě budoucí mělo pro daňový subjekt závažnější daňové dopady než uzavření finální kupní smlouvy.

Ohledně rozlišování mezi rezervační smlouvou a smlouvou o smlouvě budoucí jen doplňuji, že není důležité to, jak se ta smlouva jmenuje, ale co je jejím obsahem. Pokud bude rezervační smlouva zároveň splňovat náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí, tak i uzavření takové smlouvy bude budoucím prodejem ve smyslu zákona o daních z příjmů.
pavels84
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Rop 25. 12. 2024 09:56

Viz pokyn GFŘ D-59 K § 4 odst. 1 bod 5.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar


Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků