Dobrý den,

je tu, prosím, někdo, kdo se orientuje ve stavebním spoření, respektive konkrétně v překlenovacích úvěrech ze stavebního spoření?

Přítelkyně koupila zhruba před čtyřmi lety byt a tento nákup byl celý financován z nově založeného stavebního spoření.

Rádi bychom, nejen vzhledem k současným úrokovým sazbám, vše převedli na hypotéku. Důvodů je více, hypotéka nám přijde "srozumitelnější", navíc chceme každý rok "vložit něco navíc" a vše doplatit mnohem dříve.

Má s tím někdo zkušenosti? Event. kontakt na někoho, kdo se v tom opravdu vyzná?

Děkuji za každou reakci

Honza

Záleží jestli už skončil překlenovák už přešel do standartního úvěru ze stavebního spoření. Pokud ne, je potřeba se podívat do obchodních podmínek, jestli tam není například klauzule, ve které je specifikováno za jakých podmínek může k předčasnému splacení dojít. Některé SS mají ve svých OP, že s předčasným splacením překlenovacího úvěru musí souhlasit i banka.

Pokud už překlenovák přešel do standartního úvěru ze SS, je možné splatit nebo refinancovat úvěr kdykoliv.

O jak velkou částku se jedná?

Dobrý den,

děkuji za reakci.

Pokusím se zodpovědět, nicméně se omlouvám za terminologii.

Nákup byl financován dvěma smlouvami (tj. dvě nově uzavřená stavební spoření, u kterých se hned čerpal (překlenovací) úvěr). Jednalo se o rok cca 2016 nebo 2017. Překlenovací úvěry právě stále běží.

Co se týká odkazu na obchodní podmínky: tomu rozumím, ale jaké OP mám studovat? Ty, které byly aktuální v době uzavření smluv (tj. ty, které jsme obdrželi se smlouvou) nebo ty aktuální (zveřejněné na webu stavební spořitelny)?

Jedná se o 800 + 380 tis. Kč.

Ano, nastudujte podmínky, které byly platné v době uzavření úvěru a jaké poplatky jsou s tím spojené.

U překlenovacích úvěrů ale obecně banky nemají zájem nechat klienta jen tak splatit úvěr předčasně, zájem je totiž na tom, aby překlenovák trval předpokládanou dobu.

Víte, kdy se Vám má překlenovací překlopit na úvěr ze SS?

U překlenovacích úvěrů to funguje tak, že pokud žádáte o úvěr ze SS a SS buď nemáte nebo ho máte, ale nesplňujete podmínky pro získání tohoto úvěru, banka Vám půjčí peníze na překlenovací úvěr. Z této částky splácíte jen úrok, jistina se neumořuje. Současně s tím se založí SS (nebo se pokračuje v tom, které už máte), do kterého se vkládají prostředky a až dosáhnete požadovaného hodnotícího čísla - splníte podmínky pro získání úvěru. Překlenovák se překlopí na úvěr ze SS, tj překlenovací úvěr se splatí částí ze stavebního spoření (cca 40%) a částí z nově poskytnutého úvěru ze stavebního spoření (zbylých cca 60%).

Na SS může posílat i vyšší vklady (v libovolné výši) než ty které máte ve ve smlouvě, díky čemuž můžete rychleji dosáhnout hodnotícího čísla, čímž se rychleji propracujete k ÚzSS, se kterým se dá pracovat už pružněji. Mimořádné splátky u překlenováku jsou možné např. jen jednou ročně a navíc jsou většinou nějak zpoplatněné a limitované jen do určité výše - záleží banka od banky.

Co bych tedy ještě mohl doporučit je zjistit si, kdy přibližně by se Vám měl překlenovák překlopit do ÚzSS a o kolik byste museli zvýšit svou úložku do stavebního spoření, abyste dosáhli požadovaného hodnotícího čísla a zkrátili si dobu trvání překlenovacího úvěru, pokud byste ho chtěli překlopit do půl roku a pod. Jestli máte úvěr cca 5 let, nebudete asi ani v polovině, ale záleží jak jste si nastavili splátky při zakládání SS.

Ve vašem případě byste měli mít na SS cca 35-40% z úvěrované částky, tedy cca 420 - 475 tisíc Kč, abyste se mohli dostat z fáze překlenováku do fáze standartního úvěru ze stavebního spoření, se kterým už budete moci nakládat výrazně pružněji.

Berte ale, prosím, moje rychlé propočty s určitou rezervou.

Dobrý večer,

děkuji za fundovanou odpověď.

Zkusím ještě dopátrat zmiňované informace a případně zareaguji.

Mohli bychom to event. probrat přes SZ? Samozřejmě to nechci zdarma...

Hezký večer a ještě jednou děkuji


Honza

Dvě důležité věci je potřeba zjistit:
1) Byly překlenovací úvěry uzavřené před 1.12.2016 nebo až po tomto datu?
2) Byl aspoň jeden z překlenovacích úvěrů se zástavou nemovitosti?

Protože do 1.12.2016 platil zákon, že předčasné splacení PÚ je za 1 % z předčasně splacené části. To však platilo pouze pro překlenovací úvěry bez zástavy. Mám takové blbé tušení, že PÚ 800 tis. byl se zástavou, protože takovou výši tehdy spořitelny bez zástavy běžně nedávaly.

Od data 1.12.2016 jsou pro překlenovací úvěry i hypotéky stejné podmínky předčasného splacení = účelně vynaložené náklady, což jsou administrativní náklady okolo 1 000 Kč.

Splacení bych v obou případech provedl se zachováním stavebního spoření, protože jinak se vrací státní podpora a za ukončení stavebního spoření před vázací dobou 6 let bývá taky pokuta.

I Vám děkuji za reakci.

Klíčová informace: Splacení bych v obou případech provedl se zachováním stavebního spoření, protože jinak se vrací státní podpora a za ukončení stavebního spoření před vázací dobou 6 let bývá taky pokuta.

Toto je možné?

Čistě teoreticky by šlo sjednat hypotéku, z ní doplatit překlenovací úvěry a současně ponechat stavební spoření?

Předpokládám ale, že to bude začarovaný kruh. Protože pro sjednání hypotéky bude chtít banka zástavu a tu nyní má stavební spořitelna > takže hypotéku nevyřídíme a tudíž nesplatíme překlenovací úvěry...

Nebo mi něco uniká?

Děkuji!

Ano, je to možné. Zůstatek překlenovacích úvěrů ke splacení se však bude rovnat původní výši poskytnutých úvěrů 800 + 380 tis. Kč plus nějaké poplatky za předčasné splacení. Naspořenou částku na stavebních spořeních si pak vyberete po vázací době 6 let = v roce 2022/2023 včetně státní podpory.

Při sjednání hypotéky bude chtít banka samozřejmě zástavu. Aktuální zástava není překážkou vložení nové zástavy, pokud budete mít vyčíslení překlenovacího úvěru se souhlasem stavební spořitelny se zápisem zástavního práva druhého v pořadí. Důležité je tedy zjistit podmínky předčasného splacení u Vašeho překlenovacího úvěru se zástavou. A dostáváme se zpět k tomu, co jsem psal výše. Pokud to máte před 1.12.2016, tak Vám úvěr se zástavou spořitelna nepovolí předčasně splatit. Není ale nic jednoduššího, než napsat žádost o vyčíslení úvěru k určitému datu, třeba k 31.3.2021, na tu žádost pak dostanete odpověď.

Státní podpora se nevrací, protože jste uzavřel smlouvu o úvěru ze stavebního spoření (zákon o stavebním spoření § 12 odst. 2 b). Když se podíváte do smlouvy, pravděpodobně se bude jmenovat "smlouva o překlenovacím úvěru a úvěru ze stavebního spoření). Obvykle se totiž podepisuje jedna smlouva pro oba úvěry.

Jiná věc je poplatek stavební spořitelny za ukončení smlouvy o stavebním spoření. Tam mají stavební spořitelny různé podmínky a někdy také rozlišují, jestli došlo ke splacení překlenovacího úvěru podle nového nebo starého zákona o spotřebitelském úvěru (úvěry od 1. prosince 2016 to mají prostě lepší).

Nezbývá než všem poděkovat za odpovědi.

V týdnu to všechno detailně projdu a dám vědět.

Honza