Ehm a proc ne? Realne to je nakup s pakou a tedy potencialni zisk/ztrata je holt nasobena tou postupne klesajici pakou s nazvem hypoteka.
Nutno zapocitat vsechny benefity a vsechny naklady.

Pokud jsou v EU zaporne urokove sazby a zaroven inflace, tak se nelze divit, ze lide jsou ochotni ukladat penize do nemovitosti a akceptovat vynos, ktery by nam jeste pred lety prisel smesny. Zijeme a dlouha leta budeme zit ve svete, co preje dluznikum, tohle je vysledek. Drzte dluhy, drzte aktiva, co jen tak nikdo nevytiskne.
Z tohoto pohledu nutno brat s rezervou cast metrik, co krici, ze tu je obri bublina.

Ostatne uz par let je v mode nazor, ze ceny jsou prestrelene a ze se blizi takrka apokalypsa. Minimalne CNB pocita s tim, ze rust proste jen zpomali a prestrelene ceny vyresi inflace.

Ted to nehrozi, krajinam jako jsme my a podobne prijdou inzenyri a doktori z vychodu (ted z Afghanistanu), takze je pravdou ze diky tomu ze tu nejsme tak uzavreny (jen nepratelsky vuci migraci), tu jeste nekdo je
Hodne Cechu taky chodi do USA.

Tohle jsem mel taky myslenku, driv mit ty penize, jestli by koupe panelaku treba v Praze se skutecne nekomu vyplatila, tak ze by mel tolik aby nemusel chodit do prace? Pripadne ze by to mel jeste pak jako duchod z toho vseho pronajmu

-- 18. 8. 2021 14:11 --


Tehdy vse bylo kvalitnejsi, to me rika hodne lidi od jogurtu, pres zmrzlinu a byt nebyl treba extra ale rikali ze to bydleni kazdej na pohodu dostal

-- 18. 8. 2021 14:15 --


Takze vyhoda pro mlade? Potkavam dost lidi mladych a zadluzenych, klidne exekuce neni problem a to je toho
Proste nebudou to asi ani resit. Ty lidi nevedi kam ty penize snad ani dat, takze proste vezmou hypo kdyz uz maji nasporeno alespon na to

Z tohoto není vidět, kterým rizikům je těch 30 000 / rok vystaveno. Např. co se stane, když ta „30-letá“ hypotéka bude mít po 5 letech fixace zvýšené úročení na inflace + 3% (což by historicky nebylo nic tak vyjímečného, v 2008 inflační cíl 2% a 10y IRS skoro 5%)? Pak je záporný cash flow a náklady na úvěr vyšší než růst hodnoty, na který spekulujeme.

ripper6: Jen ke kvalitě těch bytů, to video je ze Slovenska, u nás mám za to, že ta kvalita byla podstatně lepší.

fc70: A těch rizik je tam víc, představ si třeba, že bereš 90% hypo a pak přijde brutální propad, takže třeba ještě dozastavování nebo mimořádné vklady, pokud máš čím zastavit nebo volné peníze tedy. Dál, je pěkné počítat s lineární inflací ceny bytů, ale ona lineární není. Zatímco třeba od roku 2008 do roku 2016 je v podstatě 0, protože v roce 2016 dosáhly ceny bytů vrcholu z roku 2008. Potom ale zas ten růst cen byl podstatně rychlejší, takže taky může být, že kdo koupí teď nebo do roka, tak cena té nemovitosti bude třeba v roce 2031 stejná, to se klidně může stát, proto, jak xcmaniax píše, ten horizont držení bytu min. 10 a více let.

Dál, co dnes začínají čím dál víc naznačovat někteří a já to tu v minulosti zmiňoval - Japonsko.

Ti si tím, co prožíváme teď, prošli koncem 80. let, kdy špička realitního trhu byla v roce 1991, pak brutální pád a od té doby se ani z dálky k tomu vrcholu z roku 1991 nepřiblížili. Takže kdo tam koupil optimisticky na vrcholu v roce 1991, už má za sebou horizont 30 let a investice se mu ani zdaleka nevrátila na hodnotu, kterou zaplatil na začátku.

Rozhodně neplatí na 100%, že nemovitosti jdou dlouhodobě vždy jen nahoru.

volnicko: viz. část textu o japonské bublině výše.

Jasně, dá se to hodit do tabulky a pečlivě namodelovat spoustu scénářů. Pořád jsem ale přesvědčený, že u tohoto typu investice je riziko nějakého absolutního prodělku nejnižší z ostatních rizikových investic. Tedy kombinace vystřelení úrokové míry někam do nebes, tím zvednutí splátek, zároveň i neschopnost zvýšit odpovídajícím způsobem nájemné a zároveň pokles hodnoty nemovitosti tak, že tě to zabije, protože prodejem (a zároveň musíš prodat v nejhorší čas) nedoplatíš ani zbývající jistinu...Kdyby většina těchto věcí nastala, tak se bavíme o nějakém systémovém kolapsu, který zcela jistě postihne dramaticky i ostatní investice a asi i ještě víc a investice a majetek pak budou klidně irelevantní a zůstane nám jen vzdělání a zdraví. Celou diskuzi jsem vyvolal jen tím, že nerozumím proč seriózní ekonomický časopis tu investici, v situaci kdy použiji hypotéku, hodnotí k 5 mil Kč a ne ke skutečně investované částce. Nic víc. Naopak souhlasím, že koupit byt hotově za 5 mega za účelem pronájmu je moc konzervativní a peníze se dají zhodnotit výrazně více.

-- 18. 8. 2021 15:42 --



A kde je inflace? Když si někdo v roce 91 vzal hypo, tak splatil pořád tu stejnou cifru v absolutní hodnotě. I když se mu během těch let měnili úroky, tak neuvěřím, že při nějaké průměrné obsazenosti nájemníky a prodeji teď na té investici prodělal.

xcmaniax: Jak je to tam s nájmy, to nevím. To Japonsko spíš zmiňuji proto, že dost možná v roce 1991 někdo v tom Japonsku, stejně jako ty, počítal s inflací a s tím, že za 30 let bude ten byt nebo dům stát třeba 2,5krát tolik. To se evidentně nestalo, ale asi máš pravdu, za 30 let už by měl být ten člověk stejně v plusu, i když nakoupil v nejhorší možné době, díky průběžným příjmům z nájmu.

Tady je graf k tomu:

https://fred.stlouisfed.org/series/QJPN628BIS

V 80. letech měli dekádu uvolněné měnové politiky a nízkých úroků. Jakmile je začali jen trochu zvedat, celé se to složilo jako domeček z karet.

Nejsme náhodou v podobné situaci? Všude se stimuluje, úroky nízko, všichni nakupují...

V tom Japonsku by vlastně ten tvůj vzorec byl, že nakoupíš za 5 míčů a za 30 let prodáš zhruba za 3,5....

Aha, tak to je kotel. Počítám, že ale podobný neúspěch se dostavil i s jinou investicí, ne jen nemovitostmi? Samozřejmě co bude za 30 let je úplná křišťálová koule - může proběhnout nějaká socialistická etapa, přírodní trable, průmyslovo technologická revoluce, prostě úplně cokoliv. Proto mě to netrápí (samozřejmě pohledem člověka se slušným příjmem a nějakým výhledem) a řídím se pravidlem, že kdo nic nedělá sice nic nezkazí, ale taky nic nemá.

xcmaniax: jj, je to vidět i na tomhle japonském indexu, taky ještě nejsou na číslech z té doby:

https://finance.yahoo.com/quote/%5EN225/

A souhlasím s tebou, mě se teď taky hromadí peníze na účtech a chtěl bych něco podniknout, první hypo dávno doplacená, další v rodině už taky, ale zase hrnout se do tohohle trhu? Někde se někým klikat, který optimista dá víc? Já si zase říkám, že čím víc a rychleji to teď poroste, tím dřív to pak taky padne.

Teď jsem byl u losování pozemků, za směšné ceny - 1100 za metr, ale nevylosovali mě... To byla zajímavá přiležitost po dlouhé době.

A na investici už nehledám, mám to vyzkoušené a do budoucna to vidím spíš na nějakou službu jako garantovaný nájem a další nemovitost už jen dům pro mě. Zrovna v tátově bytě řeším něco s družstvem a tvl, to už ne, takže chci něco sám pro sebe, kde je odpovědnost a to, co se stane nebo nestane, jen na mě.

Ale zase mám pořád luxus několika let si počkat a teď se do toho hrnout prostě fakt nebudu. Já zažil dobu, kdy si tě nadbíhali prodávající i v Praze a naopak teď máš třeba 40 zájemců i na malém městě. Ale třeba v tom, co mě zajímá, tedy ty domy, tak v mém regionu už počet nabízených domů dost roste, klidně 20 až 30 domů denně, už na to nejspíš moc lidí nemá, ono si to sedne na *****. Už jen, co se bude dít s daněma po volbách, to se možná nebudeme stačit divit. Máme prakticky nejnižší majetkovou daň v Evropě, především tam teď vidím obrovský "růstový potenciál"....

Na tu majetkovou daň jsem taky zvědavej, byl by to přirozený krok státu jak na tu situaci reagovat. Ještě když zrušili daň z nabytí... Samozřejmě to ale vyvolá to, že různí členové rodiny si budou měnit trvalé adresy a to úplně zamává jinými věcmi. Investoři s větším portfoliem se tomu ale nevyhnou.

Dnes clanek a presne...

Ale ani investice do nemovitosti není zárukou zachování hodnoty peněz.
„Koupě bytu člověka od inflace chrání jen za předpokladu, že se o tu inflaci zvýší růst cen bytů. Pokud ne, tak naopak inflace ‚užírá‘ hodnotu toho růstu cen. Nemovitost sice lze za 20 let prodat dráž díky růstu cen, ale utržené peníze budou mít menší hodnotu než bez vysoké inflace,“ vysvětluje Petr Bartoň.

Cena za zadlužení

Na druhou stranu právě zvýšená inflace snižuje cenu jakéhokoli zadlužení. Tedy také dlužník splácí dluh znehodnocenými penězi. V některých případech se tedy v době inflace může vyplatit zadlužit se.

https://www.seznamzpravy.cz/clanek/spir ... zsi-172424

To je hezke, ale co kdyz to prezenu? Byt za 5 mega - Praha. Banka mi neda 100%, takze dodam prachy. Pak se neco PO... a budu platit a doplacet neco z uspor co mi zbylo.

Finale: stanu se zase sockou, nebudu mit na autobus nebo jizdenku, namacet kurku chleba do caje... ale jooo budu si rikat ze mam novej byt ktere je muj a ze mozna v duchodu budu rad ze je... pokud neumru na nejaky ten virus - covid
To je lepsi mit zazitky, neco procestovat jen jak to opatreni dovoli

-- 19. 8. 2021 08:56 --


Staci volit Pirati, pokud nemam majetky a x nemovitosti, tak napalej dan kazdymu kdo ma navic byt at cvaka.
-Uvery, pujcky - regulace, proste veritel pujcil tak ma smulu
-exekuce - tam kde se nebude moct vymoct treba 3 roky tak je zrusi, oddluzi ty lidi
-najem - tvrda regulace od statu, takze majitel nebude moct prijit a rict hele dej na stul 20k

Pirati nikdy nedostanou tolik, aby sami vladli, vždy to bude jen v koalici a budou radi, pokud v ramci koalice prosadi alespon to, co jejich clenove hlavne chteji, legalizaci marihuany.

ripper6: já se tu nebavím o případu, kdy prodám všechno abych dal 1 mega na vlastní zdroje na hypo a pak horkotěžko každý měsíc vyšel. Tady připadá v úvahu jen koupě pro bydlení, tedy ne jako investice. Ale hypotetická situace, když chce někdo investovat třeba 10 mega (prodáš byt z dědickýho řízení atd.) + má slušný měsíční příjmy, tak bych v rámci diverzifikace nějakou část těch 10 mega použil jako základ pro hypo a to klidně i dneska. Zbytek samozřejmě jinam a to vč. cestování a investice do sebe.

xcmaniax: ja si jen vzpomel na jednoho programatora, mel fakt slusnej prijem, ale vecne resil co kde kolik stoji, jestli tamhle to muze mit zdarma.
Zjistilo se ze ma 3 deti a poradnou hypoteku, takze musi tak zit uz zbytek zivota a nejake cestovani... to rikal ze leda ve snu

Jeste me zaujal tento prispevek, je to pravda?

Bankovni analytici se mylili uz mnohokrat. Tady je krasne videt, jak chteji, aby si lide urychlene roztaceli uspory a krmili jimi skomirajici ekonomiku, cimz roztaceli prave narust cen, mezd, cen akcii, atd. atd. Kdyz lide prave udrzi na uzde sve uspory, tak nebude pretlak poptavky a inflace zustane v klidu kolem tech 3 %. Cim vic budete utracet, tim hur pro inflaci.
napsal: Petr Kovarik, https://www.idnes.cz/zpravy/domaci/fina ... em/diskuse

ripper 6: Ta daň, ta nás čeká ať budeš volit kohokoliv. Natvrdo to přiznali jen Piráti a ČSSD, ale prostě sekera je zaťatá tak hluboko, že se bude brát, kde to jen půjde. Nebo snad někdo věří Fialovi, že žádné daně neporostou a ušetří se na státní správě? Vždyť je to nesmysl.... Pokud tedy nemá funkční plán na nějaké finanční perpetuum mobile....

Je to jen o tom, že ti chytřejší politici přijdou s nepříjemnými věcmi až po volbách a ne před nimi, protože především chtějí být zvoleni.

A jinak ano, finanční analytici se v podstatě většinou netrefí. Často si jen protahují aktuální grafy do budoucnosti a to je celé, bublinu mohou odhadovat, ale ještě její splasknutí nikdy nikdo netrefil přesně. Na inflaci má taky vliv rychlost oběhu peněz, tedy když přijde výplata, a ty ji za 14 dní projedeš, pomáháš inflaci nejvíce, ten, kdo šetří, ji naopak brzdí. Právě po volbách s novými daněmi a zvyšujícími se úrokovými sazbami bych čekal, že začne zpomalovat, protože budeme mít všichni hlouběji do kapsy.

A jinak, šetření mi rozhodně hloupé nepřijde. Když má někdo 3 děti a hypo, je to rozumné, protože když má dobrý plat a ušetří, může dělat předčasné splátky, tedy snižovat měsíční splátku a tím i snižovat svou expozici riziku. Zároveň to tak doplatí rychleji a ne za třeba 30 let.

Plat Iťáka nemám, ale mám se dobře a stejně by mi přišlo strašně hloupé přeplácet, když nemusím. To naopak vidím lidi, kteří berou podstatně méně, ale platí za mnohé věci zcela zbytečně třeba dvakrát tolik, co já. Právě proto budou vždy chudí....

https://www.penize.cz/hypoteky/427535-d ... od-na-deti

Tohle nemůže skončit dobře a navíc to povede jen k dalšímu zdražování…. Už vidim, jak si někdo vezme hypo na 6 mega na 40 let, aby si za 7,5 koupil byt v paneláku, který třeba za 20 let bude mít klidně i menší hodnotu.