Jakože soudní exekuce zapomenou dát plomby na katastr?

V novém podcastu Křečka je Zdenka Klapalová, dle něj největší odbornice na nemovitosti u nás. Velmi výživné. V 21 minutě se rozpovídá i moderátor, velmi pěkně shrne nynější celkovou situaci a oba si přitakají ohledně budoucnosti růstu cen nemovitostí a nejen nich.

Ona by totiž otázka měla znít spíše jaký bude nadinflační růst cen nemovitostí, než nominální růst. Nominálně porostou v podstatě zaručeně. Respektive neumim si v současné monetární politice (nejde jen o tu monetární expanzi, ale i další jevy, jako například to, že nemovitosti jsou výrazně zastavěny za úvěry ve prospěch bank a snížení jejich cen by představovalo snížení hodnoty zástav a tedy snížení stability bankovního systému a to ČNB nikdy nedopustí) představit scénář, kdy cena bytu v Praze bude za 5 let nižší (ve smyslu méně korun, nikoliv třeba v počtu potřebných průměrných mezd apod., ono se to totiž dá měřit různě), než dnes. Jak to ale bude v porovnání s inflací nebo růstem mezd už je otázka jiná.

Pokles cen v korunách trvající 5 let si nedokážeš představit? Vždyť se to docela nedávno opravdu stalo: https://zpravy.aktualne.cz/graf-csu-vyv ... 590604f2e/

Zajímal by mne podobný graf z Japonska.

fc70: Škoda, že ten graf nepokračuje až do dneška, ale to by se nám nejspíš nevlezl na monitory...

Jupuk: Japonsko je úlet, od vrcholu v roce 1991 se zpět ani zdaleka nedostali. Tehdy se říkalo, že nějaký palác v Tokiu má větší cenu, než celá Kalifornie... Ale moc dlouho to nevydrželo a ta bublina musela být obrovská, když ani po 30 letech nejsou ani zdaleka tam, kde byli v tom roce 1991. To musela být bomba, si tam vzít hypotéku v roce 1991...

https://fred.stlouisfed.org/series/QJPN628BIS

Akcie cisco (uspesna firma) take neni tam, kde byla pred 20 lety v roce 2000

Zkrátka myslet si, že vše jen poroste, je hodně naivní…

I když se to Japonsko hodí do mého narativu, tak tam po těch 80.-90. letech, kdy byli na vrcholu, jsou v takovém podivném mezidobí bez růstu a jakéhokoliv progresu. Kdysi na plno jedoucí mašina se poněkud vyčerpala.

Taky pomalu vymírají, jen pokles obyvatelstva za poslední dekádu byl asi o 2 miliony obyvatel a co vím, tak migrace z jiných států prakticky není možná do Japonska. Právě přísun lidí ze zahraničí drží nad vodou nás, což je pěkně vidět na statistice za rok 2020, kdy se dost zpomalil a rázem lidí zde žijících po mnoha letech ubylo.

Každopádně ale naprostý souhlas, že nic neroste do nebes a koupit dneska třeba panelák za 7mil. s tím, že ho za dva roky prodám za 9mil., což opravdu spousta lidí očekává... Nebyl bych si tak jistý...

Vubec koupit panelak za cenu vyssi nez soucet soucasneho 20 leteho najemneho (v cistym, po odectu vsech nakladu) mi prijde jako kravina, sebevrazda a hloupost. Leda ze tam chci mermo moci bydlet a za kazdou cenu.

Anebo spekulujem jak malacova kazdy rok zvedne minimalku o 2-4 tisice?

My (potažmo Evropa) za dvacet let rovná se Japonsko nyní? Demografie v kytkách, stagnace, neustálý přísun nových peněz...
Ale i přes vše co se v Japonsku desetiletí děje, nemají se špatně, ne?

Str 4, Why the ECB cannot Japanize.

https://www.ifo.de/DocDL/cesifo1_wp7019.pdf

Kolegove, v jednom z poslednich cisel casaku Ekonom vysla tabulka, pocitajici rocni vynos investice do bytu v Praze - nakup 5 mil, hypo 4 mil a tak dale. Vysledek byl rocni “cashovy” deficit cca 30 tis Kc - tedy najem nepokryje naklady vc. splatky hypo. Zaroven autor uvazoval rocni zhodnoceni nemovitosti o 3%, tj. 150 tis rocne. Vysledek toho celeho je, ze rocni vynos investice na urovni lehce pres 2%. Tj. vztazeno ke kupni cene bytu 5 mil. Ja rikam, ze investice byla ale 1 mil (plus naky vybaveni) a tedy pri akceptaci myslenky, ze kazdy rok bude hodnota bytu vzroste o cca 3%, tedy plus minus inflace, je rocni zhodnoceni nekde pres 10%. Co je na mem pohledu spatne?

Je to o úhlu pohledu. Ty započítáváš finanční páku. Což je na jednu stranu ok. Ale taky to je rizikovější pohled. Daleko rychleji se případně dostaneš do ztráty, pokud výnosy klesnou. Tvůj pohled je investorsky správnější, avšak také rizikovější. Tvůj kapitál skutečně dělá jen jeden milion, nikoliv pět. Takto uvažují čtenáři Kyiosakiho, ale jaksi zapomenou vzít v úvahu, že zajímavého výnosu právě dosahují finanční pákou.

Ano, hypoteka je v podstate paka. Rizikem je deflace, dlouhodoby pokles ceny nemovitosti, vystřelení uroku po konci fixace a neobsazeni bytu. Zbytek pojistitelny. Kombinace rizik je imo konec dnesniho ekonomickeho systemu a tim padem kolaps i vsech ostatnich investic, tudiz se tim nezabyvam. Spis si zacinam vsimat jak je vsude spousta tendencnich clanku popisujici nevyhodnost investic do nemovitosti a to me trochu rozciluje. Malokdy se pocita s trvalym narustem hodnoty (i kdyby malinkym), urokem z hypo pod urovni inflace nebo +_podobne, hypo jako paka a tim, ze strasak nepokryti nakladu z najmu je jen cashova zalezitost a neni to jedina promena v kalkulaci komecneho vynosu - tedy samozrejme po prodeji nemovitosti. Naopak investovat hotove tech 5 mega do bytu povazuji za extremne konzervativni, kdyz je cash na prubezne naklady, tak lepsi 5 bytu a 5 x hypo:)

Tendenční články jo? Ještě před pár lety nebyl problém ani ve větších městech 10% ročně atp., takže já bych s těmi tendenčními články docela souhlasil. Návratnost 40+ let, když se nic nepo...., ti připadá ok? Připadá mi, že se nákupy bytů na pronájem hodně zpopularizovaly i díky různým prodejcům kurzů atp., kdo začne teď, naskakuje už do plně rozjetého vlaku podle mě.

Pronajímáš? Víš jaký je problém dneska někoho solidního v Praze sehnat? Na inzeráty teď často odpovídá jedna oblíbená menšina atp., studenti jsou pryč, cizinci taky, spousta pracujících z korporátů je na HO často daleko za Prahou... Mohlo by se to trochu spravit, pokud nebude na podzim další kolo pandemie, ale abychom se vrátili na rok 2019, kdy byly citelně vyšší nájmy a nebylo problém pronajmout i sklep k bydlení, tak to možná ještě nějaký ten rok potrvá, pokud do toho nehodí vidle Covid.

Tedy kdo koupí dnes za historicky nejvyšší ceny, kterou si ještě možná i sám vyšponuje v nějaké aukci a snaží se pronajímat na trhu, který dramaticky ochladl a od roku 2010 takový převis nabídky nepamatuji, tak musí nutně být hodně velký optimista.

A pak ještě sázet na další dlouhodobý růst cen nemovitostí....

Ano, dlouhodobý graf je relativně lineárně stoupající, nicméně se taky může stát, že koupíš na vrcholu a ta tvoje nemovitost se na cenu, za kterou koupíš, bude vracet třeba dekádu.

Je to takové to typické FOMO uvažování, teď nebo nikdy, rostlo to 5 let, tak už to vždycky jen poroste, protože to říkal nějaký hladce oholený pán v TV, a když nekoupím teď, tak už nikdy.

Mě to teď připadá, že čím méně výhodnější to je, tím víc je to populární. A nedává mi to moc smysl.

Já se držel vždy toho, že se z nájmu musí nemovitost splatit do 20 let a méně, když už je to v Praze třeba i těch 45 let, tak už to dávno není zajímavé, to i pasivní investiční strategie do českých divi akcií, je podstatně výnosnější, a hlavně opravdu bez práce.