FinExpert.cz

Přihlásit se


Předchozí stránka  |  Další stránka

Činžák v Horní Dolní

Offline - Diskutér Profil 
19. 6. 2020 12:05 Odeslat příspěvek
Třeba Kojetín, to je úplně top adresa. :mrgreen:
Není lepší rovnou tedy nějakou ubytovnu pro Romy na dávkách a s nájmem 15000? Sice to je trochu nemorální, ale vynáší to.

Jinak na nemovitost na pronájem nedostaneš ani omylem hypo na 80 %. Dostaneš jestli, tak 60 % a navíc kdoví jestli by do toho banka vůbec šla s takto pochybnou zástavou.
Stejně tak nebudeš uplatňovat úroky z hypotéky na vlastní bydlení (které skončí za rok), když je to činžák.
Pokud chceš pravidelné platby a obsazenost aspoň 10/12, musí to být kvalitní bydlení. Rekonstrukce jednoho bytu je řekněme otázka půl milionu, jestli vydrží v průměru 20 let, máš to 25 000 ročně, co musíš započítat. Ty máš 48000 ročně za celý dům.
Poslední příspěvek


Offline - Diskutér Profil 
19. 6. 2020 12:12 Odeslat příspěvek
Když se dívám na stavy těch domů, tak první co mě napadá je stav plynu, elektroinstalace, spalinových cest atd. Protože jakmile se stane průser, první co bude chtít pojišťovna, bude pravidelná revize :-) Jsou to takové detaily v tom množství věcí. Tím tě nechci odrazovat.


Offline - Diskutér Profil 
19. 6. 2020 12:20 Odeslat příspěvek
Pro úkáčka, rumuny, moldavce apod. ideální bydlení, jsou to dříči, takže práci si najdou a pak jim stačí jen místo na přespání, kde se můžou i ožrat.


Offline - Diskutér Profil 
19. 6. 2020 12:26 Odeslat příspěvek
Jako i investoři, co mají desítky bytů a kapitál i na činžák, se činžákům vyhýbají, protože je s tím strašně práce. Ideál realitního investora je byt v domě, kde je funkční družstvo nebo SVJ, které se komplet postará za něj.

A jestli na to má jen půl míče a zbytek hypo...

To na mě z dálky křičí průser upřímně. Už jen, co kdyby odhad dopadl třeba 2 mil.? Pak by musel dát dalšího půl míče ze svého + to zmiňované LTV, které je u nájemních nemovitostí jiné, než u nemovitostí k bydlení a většinou i s vyšším úrokem.

Jako je to krásné hrát si v excelu, a počítat si výnosy, ale tohle je jinej level a práce s tím je mrtě, nemluvě o tom, kolik tam třeba bude neplatičů, kteří se prostě nehnou atp.

Prostě takové věci bych si opravdu dobře rozmyslel a hlavně i po koupi něčeho takového, musí mít investor dost peněz nebo možnost úvěrů na opravy atp., protože tady to vypadá, že už z toho někdo vytáhl, co mohl a teď to rychle prodat, než to těm nájemníkům spadne na hlavu.


Offline - Diskutér Profil 
19. 6. 2020 12:32 Odeslat příspěvek
yowie : s tím já úplně nesouhlasím. Je činžák a činžák. A vše má své výhody a nevýhody.


Offline - Diskutér Profil 
19. 6. 2020 12:48 Odeslat příspěvek
Inev: Jasně, činžák v Praze s desítkami bytů je super, jenže tam si to vydělá v podstatě i na to, aby to pracovalo samo pro sebe, bez aktivní účasti investora. Tady zřejmě tazatel ani víc než půl milionu nemá a bez dostatečného finančního zázemí na opravy a údržbu si podle mě jde pro nakládačku. Jako když už něco takového vzít, tak to hned zrekonstruovat, včetně střechy, oken, zateplení a rozvodů, jenže to je to najednou nemovitost za 5 mil. a pak už to v excelu dost nesedí.

Možná by to ale nebyl špatný byznys plán, kdyby měl tazatel třeba stavební firmu a dělal to pro sebe s dostatečným kapitálem. Pak to může pronajímat na trhu, nebo svým zaměstnancům atp., takové případy sem tam vidím a dává mi to smysl i tím, že když je méně práce, pořád zaměstnáš ty svoje lidi.

Ale jako vlítnout do toho bez jakýchkoliv zkušeností s půl milionem, sorry ale mě to fakt *****í.

Třeba ty opravy, 48k ročně.... To mě stála jedna lodžie v jednom bytě.... A třeba jen zateplení 4 bytového domu i v levnějším kraji bude tak 800k.


Offline - Diskutér Profil 
19. 6. 2020 13:05 Odeslat příspěvek
Nejen v Praze. Naopak si myslím, že Praha je lehce přehřátá :-)

Tak třeba je stavebník :-) Kdo ví. Ty jeho počty mi taky moc nesedí.


Online - Diskutér Profil 
19. 6. 2020 13:15 Odeslat příspěvek
tmx643 píše
Stejně tak nebudeš uplatňovat úroky z hypotéky na vlastní bydlení (které skončí za rok), když je to činžák.


Omyl, úroky z hypotéky na činžák/pronájem odečítat lze. Pokud nedaní paušálem.


Offline - Diskutér Profil 
19. 6. 2020 13:18 Odeslat příspěvek
Inev: jj, taky čekám na ochlazení Prahy :-) Nabídka bytů pomalu roste, ale sem tam jen tak cvičně někam napíšu a pořád je hodně zájemců, takže jednat se ještě moc nedá. Už jsem se smířil s tím, že letos to nejspíš nebude. Uvidíme kolem vánoc, kdy budou mít lidé plné ruce sebezadlužování se, aby byly pod stromečkem dárky... :lol:

Na byty je třeba si ještě počkat, tam ta krize opravdu dorazí až později a +900 bytů v nabídce od března je dobrý trend, ale ještě málo. Zajímavé to začne být, až se to dostane k 6000 bytů v nabídce v Praze a víc, to už dlouhé roky nebylo. Ještě taky uvidíme, co na to koronavirus.


Offline - Diskutér Profil 
19. 6. 2020 13:44 Odeslat příspěvek
yowie: Zkoušel jsi si i dávat poptávky pro lidi, kteří nechtějí (nemůžou) vyvěsit byt v inzerci? Třeba by se ti mohlo při důkladné lustraci zaštěstit. Já s tím moc zkušeností jelikož cílím na malé okresní město nemám, ale v Praze by jsi mohl s trochou práce mít větší možnosti. Samozřejmě se na to navěsí také ti, kteří na peníze s třičtvrtě na exekuci spěchají. Zajímala by mne praktická zkušenost. Já se prozatím účastnil jen 1 elektronické dražby a tam se nakonec dlužník vyplatil, tak to zrušili.


Offline - Diskutér Profil 
19. 6. 2020 14:37 Odeslat příspěvek
To už by bylo fajn dělat realitního makléře, což nedělám, tam je skvělá synergie, když RM není lečo a ozvou se mu, dobré koupit sám nebo najít investora a podělit se, horší pak přes sebe prodá. Někteří rozesílají i dopisy podle ADOLu a jiných agentur, co se tím zabývají na přesně specifikovanou klientelu.

Ale ty dražby už frčí tak moc, že se tam kolikrát prodá byt i dráž, než na srealitách.


Offline - Diskutér Profil 
19. 6. 2020 21:45 Odeslat příspěvek
saabik píše

Omyl, úroky z hypotéky na činžák/pronájem odečítat lze. Pokud nedaní paušálem.

No to samozřejmě, stejně jako paušál na auto, odpisy, atd. Ale to není z hypotéky pro vlastní potřebu, čehož možnost končí za rok, o čemž autor chybně mluvil. Tím jsem naznačoval, že počítá s něčím, co je ve skutečnosti jinak.


Offline - Návštěvník Profil 
21. 6. 2020 22:30 Odeslat příspěvek
Tak barák jsem viděl a je to časovaná bomba. S cenou cuknout nechtějí, takže se nedohodneme. Bylo by třeba tam minimálně půl míče nasypat. Opravit střechu, předělat elektriku, uvnitř se hroutí schody, přepad ze septiku jde do potoka, rozbor studny v životě nikdo nedělal...

...a ještě něco, je zajímavé vidět, v čem někteří homo sapiens dokáží žít...

Hypo jsem měl domluvenou "pro vlastní bydlení", tzn. úroky by se mi uznaly a dostal bych 80 %. Ale je fakt, že víc než to půl mega nemám. Trochu se bojím, že tudy asi cesta nevede.

Budu to sledovat, kdyby se vyskytla nějaká výhodná koupě. Mít barák klidně někde v Kotěhůlkách právě pro úkáčka, různý matky samoživitelky a jiný lidi s příspěvkem na bydlení a s nízkým standardem, kterým je fuk, že jsou, kde jsou, mi přijde jako celkem výnosnej model, ale třeba se pletu.


Offline - Diskutér Profil 
22. 6. 2020 09:54 Odeslat příspěvek
Myslím, že zpětně budeš víc než vděčný svému nynějšímu já, že to nevzalo.


Online - Diskutér Profil 
22. 6. 2020 10:08 Odeslat příspěvek
Aspoň jsi zjistil, že zázračně vynosná investice mívá čertovo kopýtko. :)
Nahoru

Odeslat nové téma  Odeslat odpověď
Přejít na stránku Předchozí stránka  1, 2, 3, 4, 5, #  Další stránka
Stránka 2 z 5 [ Příspěvků: 64 ]
Předchozí téma | Následující téma
Verze pro tisk


Hledat
Přeskočit na
 

Hledat

Zobrazit v normálním vzhledu
Podmínky pro užívání služby informační společnosti | Informace o zpracování osobních údajů | Cookies